一个庞大而老旧的大型商业地标，该如何改造才能打出自己的特色牌？

正大广场是小陆家嘴区域内体量最大、开业时间最久的商场。这个开业已逾20年的老牌大型购物中心，2024年5月宣布进行全面升级。此次更新对其商业运营实现突破至关重要。

《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》提出， 陆家嘴商圈将着力打造为汇聚高端商业商务、旅游观光体验、高端文化引领等综合功能的国际级消费集聚区。正大广场的升级改造，不仅是项目自身的价值实现，也对打造陆家嘴商圈的整体活力及影响力亦相当关键。

5月29日，澎湃研究所研究员针对正大广场更新进行了实地调研，重点关注已改造部分的实际成效，并分析了该项目后续的升级方向。此外，更尝试探讨老牌商场在升级过程中，是否能同时将基础设施升级、业态组合重塑与公共价值这三者目标结合，从而实现商业空间的多维价值。

提升购物体验感 响应商圈打造友好消费环境

总体量25万平方米的正大广场位于小陆家嘴核心地段，东接陆家嘴明珠环，西连滨江走廊。这个2002年开业的大型商业地标，在23年的营业岁月里见证了陆家嘴金融贸易区的发展。作为中国最早的“一站式消费”购物中心之一，烙印在许多上海市民及全国游客的消费记忆图谱中。

由于其庞大的体量及超长的服务年龄，正大广场正面临设施设备、消费体验与空间布局上的三重老化，在陆家嘴日新月异的城市更新背景下显得格格不入，急待改造升级。

目前，正大广场的升级改造还在持续更新中。已完成或确定更新的改造，主要集中在：基础设施设备、公共服务、业态更新、品牌形象等四类升级方向。

基础设施方面，电梯轿厢、卫生间、停车场的全面改造，是许多消费者步入商场后第一时间能感知到的，而这类改造也得到了消费者的认可。陈小姐是一位在陆家嘴工作的白领，午休时间常常在正大广场用餐，她感慨地说：“正大广场的厕所之前真的是有点跟不上陆家嘴的档次，重新装修后品质感好了不少，也更舒适方便了。”

停车场的升级是正大广场开业20多年来的大动作。更新后的停车场，不仅增加了新能源充电桩和车位数量，在空间结构上也变得更为通透，并用亮橙色、黑灰色作为主色调，改变了此前地下空间的沉闷感。

此外，商场也沿着中庭动线安置了可供人短暂休憩的开放式沙发，并利用角落区域放置了按摩座椅。这些公共休息设施分布于每一个楼层。从调研接触的多位消费者反馈来看，这些基础设施设备及服务型改造，不仅提升了购物体验感，对于陆家嘴商圈打造友好型消费空间、服务好更多旅游客群，也具有推动作用。

作为商场的对外展示窗口，正大广场的外立面也在改造计划中。业内人士透露，商场将分三期工程推进商场外立面的更新，其中最重要的“上新”手段是打造五块可联动的户外LED大屏幕。工程完工后，五块大屏将覆盖正大广场正对明珠环岛的三个外立面，正面三块，两个侧面则各有一块。其中，正面的两块大屏已于2024年完成焕新。

数据显示，正大广场假日的人流量较为可观，2025年“五一”期间五天客流总计55万人次，2024年同期为50万人次。由于正大广场的外立面位于陆家嘴明珠环岛核心位置，是行人在环岛上的必经之路，考虑到陆家嘴的游客体量，可以说外立面大屏是陆家嘴区域内商业价值和公共价值深度融合的极佳载体。不仅是商业地标，更能成为陆家嘴的一张“数字明信片”，展现上海的经济活力与文化温度。研究员发现，更新后的两块大屏，已成为陆家嘴滨江游玩的“打卡地”之一，吸引了许多摄影爱好者和海外city walk游客的关注。

业态组合大洗牌 建议打出泰国主题特色

除上述改造外，正大广场更为重大的变动是：商场中庭及B2、B1、L1层的业态调整。其中，B2区域的改动已有明确方向，原先被“大食代”覆盖的大部分区域的租赁权，已被商场收回并改为自营，部分亲民类餐饮品牌则被移至六楼，形成了室内美食市集。据陈小姐介绍，六楼的美食区也是大部分白领简餐的第一选择。

据正大广场公开消息来看，B2将打造成一个名为“CENTREPOT食咖圈”的社交型餐饮空间。戴德梁行华东区商业部董事陈云九长期关注陆家嘴区域内的零售动向，他预测B2区域的改造方向有两种：一种是类似龙之梦“城市市集”，是主题性、场景式的用餐空间，另一种则是新天地“Foodie Social”的形态，为室内花园式的开放用餐空间。无论采取哪种改造模式，沉浸式、氛围感、体验性是可以预见的必备元素。

关于一层的业态变动，商场方还未公布细节方向。研究员在现场看到，正大广场一层仅有19家店铺正在营业，绝大多数商铺已用围挡隔离起来，正在内部装修或品牌招商中。上述迹象显示出，正大广场在酝酿一场大规模的品牌洗牌。

“一楼最黄金位置的主力店，目前给了始祖鸟和迪桑特，这是一种和国金中心商场进行错行定位的办法。国金中心一层同样的位置，肯定会给最顶尖的奢侈品品牌，作为户外高端的品牌，如果需要进行旗舰品牌展示，在正大广场就会是一个不错的选择。当一个品类中最‘老大哥’的品牌已入驻，对于其他更多的中端品牌而言，会有一定的跟风效应。正大也可以趁此机会，利用一层空间进行户外品牌的主题性业态布局，”陈云九分析道。

他进一步解释说：“比起设施设备的更新，一层的中庭改造才是伤筋动骨的大工程。由于中庭涉及店铺分区的变动，消防分区就会随之变化。消防等相关的报规报建要重新申报，带来的影响是非常大的。”

目前来看，正大广场最重要的一层空间，其改造还需时间。商场在业态调整中，通过空间重构、主题重塑和体验升级，对承接陆家嘴商圈庞大的旅游客群，引领旅游生态的构建，都有一定程度的影响。

因而，在业态组合方面，建议正大广场未来可结合自身泰国企业的资源优势，打出泰式主题牌。

建议一：增加泰国主题生鲜业态，打造泰式美食的闭环式体验。可依托正大集团的农业全产业链优势，在 B1 层设立正大生鲜类主题门店，直供泰国榴莲、黑虎虾等品类，或在商场高区打造一个泰国主题的沉浸式美食街区。此外，与商场内餐饮门店进行主题联动，同步开设泰式香料课堂及泰式菜品制作等，打造“舌尖上的泰国” 体验闭环。

建议二：引入泰国零售品牌，打造泰国高端零售集群及主题购物空间。可利用商场三至五层的两个平台空间，复刻曼谷 ICONSIAM 的 “SookSiam 幸福暹罗” 模式，引入更多泰国零售品牌，打造一个迷你版的沉浸式消费体验区。

孵化更多复合型空间 洞悉商圈升级中未满足的需求

作为陆家嘴商圈内体量最大的超大型购物中心，正大广场在定位上无法只聚焦某类城市客群，而需要满足全领域客群的消费需求。由于其所在区域，正是小陆家嘴文商体旅展的核心功能区，因而也需承接庞大的游客群。这种“自带流量”的局面，对商业经营是一种助益，但就商业转型升级而言，也着实是摆在业主面前的巨大挑战。

其实，正大或许已经找到了解题之法。位于商场九层及十层的eat n work是正大集团的自主品牌，这是一个集合了联合办公、中小型商务发布、商务型轻社交及餐饮的复合型业态。十层是联合办公区域，可提供容纳50-65人的办公空间，除了开放式工位外，还有6个独立隔间。九层则是一个2000平方米的江景西餐厅，除了日常用餐以外，还配置了可以容纳100人左右进行中小型发布活动的复合型活动空间。

“正大的高层区域，商业热度没有低区强，过去这里只能做高端餐饮和健身房。小陆家嘴区域内，专业型、服务型公司数量不少，如咨询类企业及律所等，他们需要的发布会空间往往并不大。区域内的高端酒店以大型发布为主，给中小型活动的场地余地很少。带有餐饮概念的联合办公和社交空间，这样的业态改造不仅成功盘活了商场冷区，更为陆家嘴区域带来了更多的空间可能性。”陈云九表示。

从上述案例中不难看出，商场的空间改造及业态创新，在商业利益和市场潜在的需求之间存在着一定共赢空间。那么，正大广场在实践中，该如何利用陆家嘴商圈整体升级为契机，以改造为抓手，实现商业的突破？

建议三：利用正大集团既有的文化资源，进行艺术文化品类的业态开发，融入文商旅体展的复合圈层。可联动“正大宝库”，在商场高区设立高端艺术品的固定展览，定期举办免费的艺术巡展。此外，积极与更多的城市级旅游、体育及文化IP联动，在陆家嘴区域内形成新地标。

建议四：在服务措施及服务人群方面做深入挖掘，让商业价值与公共价值共生。例如，增加亲子推车租赁、智能行李寄存等设施，提升亲子和游客服务的力度。另外，可开展面向特殊人群的针对性改造，在服务人群方面进行拓展。例如，推出盲文导览、增加无障碍辅助设备、优化商场动线等。

建议五：在形象展示方面，增加公共内容的比例，实现商业载体与城市治理、城市文化的功能叠加。户外大屏可设定固定比例，用于专项的公共内容展示。例如，可播放陆家嘴金融城发展数据、黄浦江生态监测信息等。也可以定期举办“数字艺术季”，展映上海国际电影节获奖的短片、长三角非遗文化纪录片等。此外，在台风、极端天气等场景下，可考虑将大屏自动切换为应急信息发布平台。

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澎湃研究所研究员 曹怡婷