来源：苗头

深圳最好的区，仍然是南山。

这是苗头看完最新版深圳空间规划有关文件后，愈发坚定的一个判断。

这些文件，再一次提醒我们一个无法改变的趋势与事实，那就是深圳持续多年的发展重心“西进运动”，因为南山——深圳乃至全国最能打的战神般的存在，将不再重复此前我们熟悉的自东往西，罗湖、福田、南山、宝安“各领风骚”若干年的发展轨迹，而是“常驻”于南山这一PART。

35年前，南山成为深圳的一个行政区，它最初的定位，只是一个没有什么存在感的工业物流配套片区，后来，它也只是深圳的一个“次中心”——只是给福田、罗湖“拎包”的“小弟”。

现在，南山已成长为深圳的“主中心”之一，并且“逆袭”成为深圳当之无愧的“大哥”。

因为南山每次都抓住了科技浪潮，而且一直在“重仓”科创产业。

面向2035年，南山提出了融合前海，打造“双核双心”、“两轴三片”的开发格局。

这个“六边形战士”，未来仍然要挑大梁。

“双核”，指的是深圳湾CBD和前海中心。前者包括“中央公园”（大沙河沿岸绿地），中央商务区（后海金融商务总部基地），中央智力区（高新区深圳湾片区），中央活力区（深圳湾超总基地、华侨城），后者前海中心将发展成为世界性、标志性、宜居宜业宜游的现代化国际化城市新中心。

“双心”则是西丽中心和蛇口中心。前者，将加快打造世界级融合创新策源地，建成站城一体的战略性交通枢纽新城。后者，未来将发展成为深圳建设全球海洋中心城市的重要支撑点。

我们耳熟能详的南山“十字轴”——纵向的科技创新轴和横向的总部经济轴，也在最新版的南山空间规划相关表述中得到强化。

南山的南北走向，将引导重大科技基础设施、一流科研机构和科技企业等创新资源集中布局，形成产、学、研、用深度融合的科技创新轴。

东西走向，则集聚总部经济、创新经济、数字经济、文化艺术、娱乐消费、品质居住等功能，“形成最具竞争力和活力的总部经济轴”。

向北，南山提出以西丽湖国际科教城、西丽高铁新城为重点，集中布局高校、科研院所、创客空间、科技小镇等新型空间，推动大学校区、创新园区、生态社区三区融合联动发展，提升北部片区。

向南，则激活滨海内湾岸线，打通大南山山海连廊，布局大湾区顶级公共文化设施，推动蛇口、赤湾及妈湾港区集约化、智能化发展，加强港城融合与国际化品质塑造，释放后方陆域空间，复兴南部片区。

深圳是数字丛林的实体投射，因此，南山科技园感觉比CBD更像城市心脏。这可以从深夜里的科技园依然灯火通明，管中窥豹，这里的程序员们一年又一年，用代码编制着另一个维度的深圳。

至于市场高度关注的南头直升机场原址的规划用途，相关报告并未具体提及。

这个原本服务于南海油田勘探，占地超过5平方公里的机场用地，会仅仅是南山科技园的升级版吗？

据官宣消息，南头直升机场迁建项目（龙华观澜樟坑径）建设已进入尾声，其城市更新计划正在酝酿中。

香港中文大学深圳校区择址龙岗大运，已结出累累硕果。香港大学深圳校区选址南山石壁龙，但是截至今年5月，尚未公布具体建设进展或启用时间。

南头直升机场原址，会是决策者的选项之一吗？

南山，这个创造了深圳最高GDP，深圳科创产业发展最好，同时也是深圳大学、南方科技大学以及整个深圳大学城发展的“福地”，值得拥有一座像港大这样世界排名靠前的大学的深圳校区。

从这个角度讲，南头直升机场原址的定位和用途，绝不能仅用“释放几百万平方米城更体量”去表达，而应该好好筹划研究，特别是在“推动大学校区、创新园区、生态社区三区融合”方面，做出新的成绩与示范。

深圳人根深蒂固的都市核心区罗湖、福田、南山当中，南山可能是在深圳和全国“圈粉”最多的，它不仅拥有深圳最多的总部基地，是最著名的“搬砖区”，而且山海城园资源丰富，环境宜人。

规划报告指出，南山居住空间占比较低，只有20%，而福田的居住空间占比是27.6%，也低于“国际标准”的下限（25%）；从规划的居住用房占比来看，南山也只有50%，低于福田（53%）和日本东京都心十区（52%）。

这说明，南山居住空间布局不合理，职住分离较为严重。一条快速连接光明和南山“搬砖区”的地铁13号线，由于迟迟未能全线开通，住在光明的网友的唾沫星子都可以淹没整个粤海街道。

着眼于未来，在空间规划报告中，南山提出了“保工业、降商办、强科研、增居住、提配套、优绿地”的用地结构优化原则，计划提高居住用地占建设用地比例不低于18%，而商办用地比例降至7%，基础教育、医疗、养老、文体设施用地规模将进一步提高，公共管理与公共服务用地占比将提高到13%。

这将带来什么？

首先是南山优质居住类用地的供给将增加，住宅指标将从过往的“控制”转为“鼓励”与“支持”。业界期盼已久的深圳城市更新政策支持调整力度或将在南山得到强化。

商办比例过大，住宅指标过少，曾是深圳不少旧改项目无法顺利推进的重要原因之一，这一方面导致深圳商办物业严重过剩，另一方面使得住宅供应跟不上市民置换的需求，不利于形成良性互动的供需关系，也影响了住宅品质的迭代与提升。

第二，南山保障房、基础设施、医疗、养老、文体设施用地规模的提高，公共管理服务能力的提升，将重构整个深圳楼市。

今年有望入市的东角头元湾府、后海沄玺、深超总联泰等重磅项目之所以全城瞩目，是因为它们寄托着深圳“全村人的希望”。

市场对优质地块的热捧，买家对优质项目的青睐，符合各方促进楼市“止跌回稳”甚至“企稳回升”的期望。

苗头认为，位于核心城市核心地段之上的优质资产，在未来将迎来更波澜壮阔的配置周期，作为深圳房地产市场发展最为重要的一极，南山不可能不深受其“溢”。

如果说十几年前的“煤老板”涌进北京等一线城市只是一阵乱买——商办物业竟然成为那时的香饽饽，那么现在来讲，只有核心地段的优质资产，才有机会承接这“泼天的富贵”。

当然，作为全国少数实行“多中心多组团”规划建设的超大型中心城市，深圳楼市的饭桌上并非只有南山一个“主菜”。偏远如光明等非核心区的中心地段，对地缘客户而言仍具价值，这是深圳整体房地产市场之所以颇具韧性的重要原因之一。

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