5月24日，由Hehson财经主办的2025基金高质量发展大会在深圳隆重启幕。大会汇聚学术界顶尖专家、公私募基金领军人物、券商领袖及首席经济学家等业界翘楚，共话基金行业高质量发展新路径。

　　会议期间，一名19岁投资者冲上台，表示自己是一名高中生，去年证券基金投资年化收益80%，然后在保安陪同下台的过程中，向全场高呼“我一定会成功的”！

　　对此，Hehson财经现场专访这位“年赚80%的19岁投资者”。

　　该名投资者在采访中表示，我有一个独特的方法论怎么算房地产真实的成本价，就是说一个房地产的价格因素无非就那几点——税收成本、土地成本、建筑和安装成本、流通性溢价和保值性价，再加一个卖方合理利润，16年、17年、21年为什么房价水涨船高？就是因为它保值性溢价和流通性溢价在市场上非常活跃，所以说导致它的价格也水涨船高，再加一个卖方，开发商、中介也要赚钱了，所以说他们的利润随着市场火热也是要收更多的佣金的。然后最近一直为什么我说房地产是2025年投资的最好时机呢？就是说房价在降，当市场行情没有以前那么活跃的时候，流通性溢价和保值性溢价他们就会下降，所以说就会真实的接近成本价。如果我说怎么算房价的成本价是多少呢？就是以房价现在打一个7~8折，就是开发商拿地价乘一个7折到8折，这就是房价房产的真实成本价。

　　以下为专访全文：

　　主持人：大家好，欢迎来到2025Hehson财经基金高质量发展大会，那么我们在会上也遇到一位非常热情的投资者这位先生，然后他想跟我们分享一下他的投资经历，然后先请您做个自简单的自我介绍。

　　19岁投资者：免贵姓吴叫吴振，在A股市场上纵横多年，三四年，没有多久，然后今年布局房地产，主要是房地产豪宅方面，今天在基金高质量发展大会上，我感受非常深刻，从投资角度讲，先从股票基金讲，我觉得公募基金最大的风险就是清盘，公募基金简直小白操作的（金融产品），坚持定投就ok了。

　　然后接下来讲有一点水平的ETF，我觉得ETF是咱们普通人赚钱，用金融赚钱最好的工具， ETF投资我分择期和择时，择时就是说你假如买在高位，建仓加仓，解套就够了，但是如果你买的价位很低，然后顺势刚好明天刚好回调了，你就直接一波“收割”了，所以说这叫择时。那择机就是分自己投哪个ETF。像我投的是光伏，当时我觉得时机特别好，前一天建仓的时候，后一天就直接收割了。

　　ETF讲完我讲房地产，房地产我自己总结了一句名言，叫做机会是跌出来的，风险是涨出来的！最近市场上很不看好房地产行情，但是现在市场就一个字，就是稳，稳住楼市，但是房地产行情它很多地方降的降价都可以降到地皮价了，所以说这就是我们这种投资者刚好入场的机会了，我觉得中国房地产的未来趋势明显像新加坡化那种，就是80%是成为公租房保障房，20%是只留下了那种可以投资性的房地产。

　　主持人：好的，对于房地产来说，你认为有几个比较好的因素有哪些？

　　19岁投资者：首先，没有合不合适的房子，只有合不合适的价格，现在知道为什么我说跌的地皮价吗？我有一个独特的方法论怎么算房地产真实的成本价，就是说一个房地产的价格因素无非就那几点——税收成本、土地成本、建筑和安装成本、流通性溢价和保值性价，再加一个卖方合理利润，16年、17年、21年为什么房价水涨船高？就是因为它保值性溢价和流通性溢价在市场上非常活跃，所以说导致它的价格也水涨船高，再加一个卖方，开发商、中介也要赚钱了，所以说他们的利润随着市场火热也是要收更多的佣金的。然后最近一直为什么我说房地产是2025年投资的最好时机呢？就是说房价在降，当市场行情没有以前那么活跃的时候，流通性溢价和保值性溢价他们就会下降，所以说就会真实的接近成本价。如果我说怎么算房价的成本价是多少呢？就是以房价现在打一个7~8折，就是开发商拿地价乘一个7折到8折，这就是房价房产的真实成本价。