转自：新华财经

新华财经上海5月23日电（记者 杨溢仁）本周，又有一只保租房REITs因上涨幅度触发非上市首日盘中和收盘价达到10%的涨跌幅限制，被动停牌1小时。

分析人士指出，当前保租房REITs展现出了显著的超额收益特征。在租金价格优势以及C端刚需定位的支撑下，2025年保租房REITs有望保持稳定运营，继续领跑全市场，并凸显出穿越周期的增值能力。

涨幅较高连续触发“停牌”

5月21日在上海证券交易所上市的华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”），因涨幅较高，连续两日触发了停牌。

根据相关公告，2025年5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT于二级市场的盘中和收盘价均达到3.554元／份，上涨幅度触发上市首日盘中和收盘价达到30%的涨跌幅限制。

为保护基金份额持有人利益，该基金自2025年5月22日在上海证券交易所开市起被停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

让人意想不到的是，上交所于5月22日再度发布公告，指出华泰苏州恒泰租赁住房REIT在二级市场的盘中和收盘价均达到3.909元／份，上涨幅度触发非上市首日盘中和收盘价达到10%的涨跌幅限制。为保护基金份额持有人利益，该产品自2025年5月23日开市起再度被停牌1小时。

“两次停牌充分彰显了保租房REITs在二级市场上的优异表现。”一位保险机构投资人指出，“在宏观经济渐进式修复的大背景下，保租房REITs的租金收入和出租率保持相对稳定，展现出了较强的抗风险能力。另一方面，受益于无风险利率的下行，当前保租房REITs的相对收益更具吸引力，因此其估值也得到了提升。”

值得一提的是，华泰苏州恒泰租赁住房REIT的受捧在发售阶段已有迹象。根据相关公告，在剔除1个配售对象的无效报价后，107家网下投资者管理的435个配售对象全部符合网下投资者条件，报价区间为2.723元至2.774元／份，拟认购数量总和为233.77亿份，为初始网下发售份额数量的222.64倍，折合有效认购确认比例约0.45%，这一超额认购倍数创下了历史纪录。

而在此之前，3月17日发售的汇添富上海地产租赁住房REIT是前任纪录保持者，剔除无效报价后的网下询价阶段超额认购倍数达180.74，最终配售比例约0.57%。

“资产荒”催热保租房REITs

保租房REITs缘何如此受捧？

来自开源证券的研究观点指出，在债券市场利率中枢回落的压力下，“资产荒”逻辑得以持续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策支持力度增强以及社保金和养老金入市的预期下，配置性价比逐渐提升，成为了各机构眼中的优选板块。

通过梳理2024年公募REITs年报和2025年的一季度报告，记者发现，REITs各板块间的估值和经营业绩表现有所分化，较之于产业园和仓储物流REITs的估值下降（与下调租金、出租率和长期增长预期有关），保租房REITs受益于监管政策的倾斜支持和租金价格优势，估值得以稳步提升。

若对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，可以看到，有6支保租房REITs的整体月度涨幅均在18%以上，且呈现出了持续波动上涨的态势——2025年1月，该涨幅突破了47%，2月环比虽有所下滑，但仍在43%以上，连续领跑全市场，凸显出了该类资产穿越周期的增值能力。

“个人认为，保租房REITs在近期市场波动中之所以能够脱颖而出，展现出显著的抗周期特性与超额收益表现，其价值支撑主要来源于以下三方面。”一位券商固收部门负责人告诉记者。

其一，是底层资产的区位价值较高。领涨REITs的底层资产高度集中于北上深核心商务区及高科技产业带，如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城、深圳南山科技园，凭借不可复制的区位优势形成了核心价值。

其二，是产业协同效应不断扩大——多数头部项目深度嵌入了区域的产业规划，能与重点产业集群形成共生关系。典型如招商蛇口旗下的“壹栈·林下”与“壹栈·太子湾”项目，毗邻深圳湾超级总部基地，“产业园区+人才公寓”的模式，意味着主流客群的租金支付能力及租约稳定性显著优于市场平均水平。

其三，是运营效能溢价突出。无疑，优质的资产管理能力将转化为持续的超额收益，而领涨REITs项目的年均出租率多维持在92%至97%的水平，能较行业均值高出7至9个百分点；3年以上的长租约占比超过35%，且现金流稳定。

板块规模料进一步拓展

展望后续，得益于保租房REITs的稳健属性，该板块潜在规模的进一步拓展已成为业界共识。

根据克而瑞研究中心提供的数据，2024年全国55城个人房源新增供应同比增长21%；集中式公寓方面，核心8城供应规模合计同比增长12%，其中市场化／保障房供应同比增速分别为6%/25%，即增量主要来自保租房。

多位受访的业内专家预测，2025年至2026年，保租房的新增供应依然会处在“高峰期”，这也意味着后续有可能看到更多底层资产通过首发或扩募的形式参与到保租房REITs的市场之中。

为什么要布局REITs市场？上海城投控股投资有限公司的相关负责人在接受记者专访时指出，“因为‘重资产’的发展模式很难持续，通过资产上市，原始权益人才能盘活资金并将其继续投入到保租房项目的建设或收购中，真正完成‘开发-运营-退出-再投资’的良性循环。未来，我们也会以‘重资产’和‘轻资产运营’相结合的方式，来扩大投资及运营规模。”

克而瑞研究中心预测，2025年保租房REITs的整体发行规模有望突破250亿元。随着REITs市场规模的进一步拓宽，市场活跃度也有望继续提升。

编辑：谈瑞