转自：中国经营网

中经记者 黄永旭 西安报道

日前，国家统计局发布最新数据显示，4月份，西安新房价格环比继续下行，已经连续8个月下跌，创新房价格最长连跌纪录。

而在市场端，《中国经营报》记者走访了解到，在房企竞争过程中，打造“好房子”、满足居住舒适度、内卷产品力成为竞争的主要趋势。楼市分化仍是主流趋势，不论是从区位板块热度，还是供应产品打造，市场分化进一步加剧。

西安房地产行业资深分析师朱郁表示，目前市场加推、上新房源，多为第四代住宅，主打高赠送与社区配套、服务、景观附加值，以打动客户，满足居住空间的多维需求。后市产品力、服务力将继续内卷，房企硬实力、软实力的全面比拼更为突出。

“按备案价算，那可贵了”

“五一”假期，西安楼市成交迎来小高峰，诸多项目人气暴涨，成交量明显提升。节后，进入平销阶段，各个楼盘持续优惠和折扣，低于备案价销售成为公开的秘密。

“有国资背景的小地块的改善产品，才是现在新盘的主要特征，我们开发商是西安城投下面的子公司，而且项目位于西安二环内，周边配套都是所见即所得。而且，预售证已经下来了，现在在排号，过两天就开盘选房了。”融投·汉璟台项目置业顾问介绍。

其实，融投·汉璟台是项目宣传名，项目备案名为汉璟台，开发商为西安城投天然气有限公司，系西安城投全资子公司。项目位于二环内未央区梨园路6号，紧邻汉城湖景区，整体规划以洋房为主。

根据公示，汉璟台项目占地约23亩，容积率2.36，规划6栋住宅楼，主力户型113—143平方米。首批预售共3栋楼，169套房源，均价约为每平方米15664.70元。其中，1#楼为八层的洋房，备案均价每平方米16878.85元；2#楼为十二层的小高层，备案均价每平方米15112.91元；6#楼为二十二层的高层，备案均价为每平方米15002.33元。

记者以购房者身份走访该项目看到，售楼部来访购房客户较少，但有许多销售和中介人员参观沙盘、户型模型，且不时拍照记录。置业顾问解释称：“因为我们马上开盘了，现在排号也排到了130多号，所以这些销售和中介人员都来观摩学习，我们自己的置业顾问也在全力准备开盘的事情。”

熟悉了项目信息后，置业顾问向记者推荐了2#楼：“小高层兼具洋房的品质，而且价格也相对实惠一些。”并以1单元902号房计算了价格，在享受其全部购房折扣的情况下，房屋总价约为2009197元，单价约为每平方米14378.11元。

事实上，根据其价格公示，2#楼1单元902号房的备案总价为2156285元，备案单价为每平方米15430.69元。前后对比，经过购房折扣，总房款比备案价降低了147088元，单价比备案价每平方米降低了1052.58元。

此外，记者在其他项目走访，同样遇到了类似情况，目前待售、在售项目中，备案价已经成为置业顾问向购房者宣传项目折扣的参考，实际开盘成交价格普遍都低于备案价。

“现在我们项目的开盘折扣还不确定，具体的价格还不明确，但是肯定比备案价低。若是按照备案价计算，那整体下来可太贵了。”某预售项目置业顾问为记者计算房价时称，“项目即将开盘的两栋楼，备案价都在每平方米1.8万元左右，但参考此前开盘情形，这次开盘成交价格估计在每平方米1.5万元左右。”

“仅室内面积，得房率已接近100%”

今年，安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”首次在《政府工作报告》中亮相，住建部视为“好房子”标准的《住宅项目规范》也于5月1日起正式施行。西安市场上，一众新增项目都从上述4个维度，拼实力、比设计、卷产品，产品力的竞争愈发激烈。

在居住舒适度上，住建部2011年版的规范中，“住宅层高宜为2.8米”，而修订后的《住宅项目规范》中要求“层高不应低于3米”。

记者走访了解到，西安多个项目均已实行新标准。某置业顾问称：“3米层高已是标配，我们执行的就是住建部的最新标准。”房屋层高的影响比较明显，也是购房者关注重点，较高的层高扩大了室内空间，具有更好的居住体验。

业内人士介绍，层高是指从本层地板到上层地板的距离，而实际室内净层高还要除去楼板厚度，过往2.8米层高的住宅，实际净层高一般在2.6—2.65米。而新标准3米层高施行后，室内净层高势必同步提升，居住品质必然会有较大改善。

此外，住宅得房率、室内空间灵活性，也是各个房企比拼产品力的关键抓手。竞争的结果就是，相较于第三代住宅常有的“阳台半赠送、飘窗全赠送”策略，市场上的第四代住宅赠送面积越来越大，室内预留改造空间也越来越多，而且赠送面积动辄几十平方米，对第三代住宅俨然形成了碾压之势。

“我们项目即将加推的两个栋楼，除去公摊和露台，单说得房率，光室内面积基本上接近100%，加上超大赠送面积，花买高层的钱，享受的是大平层的居住体验。”中国铁建·轨交·秦风雅颂项目置业顾问表示，即将加推的产品预计5月底拿证开盘。

记者了解到，中国铁建·轨交·秦风雅颂是宣传名称，其实际的备案名为西安地铁5号线和平车辆段综合开发项目。位于西安西咸新区沣东新城绕城高速以东、昆明路以南、大寨路南北两侧，占地面积251.126亩，容积率1.58，共规划44栋楼，包括高层、小高层、叠拼产品。

5月15日，西咸新区住房和城乡建设局公示了该项目6#楼、7#楼、9#楼一房一价表，总共213套房源，户型为117平方米和137平方米两种，均价约为每平方米17449.22元。

该项目置业顾问介绍称，项目为第四代住宅，“超高得房率”，而且，室内空间可以根据业主喜好灵活调整，“好多墙体都是非承重墙，后期可以改造的空间很大”。此外，赠送南北露台，也是项目重要卖点，“建筑面积137平方米的户型，整体得房率约121.64%，加上赠送面积，最大实得面积能到208平方米。”

“第四代住宅风起，一定程度上创新了居住空间与功能延展性，迎合并满足了刚性、改善型群体的居住需求。”但也因北方气候、采光局部遮挡与隐私性、安全性等问题，使得客户较为纠结犹豫，产生一定痛点和抗性。为此，朱郁建议，购房者应该结合个人喜好与对功能空间的使用性，做出适配评估，以更好满足自身置业需求。

市场仍在“调整期”

前几日，国家统计局发布了4月70个大中城市商品住宅销售价格指数，西安楼市继续承压，再度刷新连跌纪录。

统计显示，4月份西安新房价格环比下降0.3%，同比下降2.7%，新房跌幅较上月有所扩大；二手房环比下降0.4%，同比下降6.8%，降幅有所收窄。

记者梳理发现，今年西安“金三银四”楼市表现并不亮眼，房价连连下降，成交量亦不乐观。进入5月，又有凤熙云著观澜、邦泰悦九章、汉璟台、能建长誉府等超20个项目集中开盘、加推，一个小的供应潮将出现，将作用于新房市场开启以价换量通道。

除了上述低于备案价销售，各个售楼部的购房活动应接不暇。走访中，记者了解到，预售项目基本都实行“冻资排号，额外优惠两个点”的活动，即在支付宝平台内，冻结定额意向金，直至开盘选房。若未参与选房认购，开盘后意向金便可解冻。

此外，还有贷款购房折扣、按时首付折扣、特价房活动、砸金蛋优惠券等销售折扣和各种名目的购房优惠，总体而言，在各类折扣之后，新房成交价格相较于备案价，普遍下降幅度超过5%。

朱郁表示，1—4月，西安整体供销同比都在下滑，5月及二季度仍延续此态势。目前市场仍处于低位震荡、底部徘徊调整期，总体较为低迷，各区域、板块及个案冷热不均、分化加剧，供需矛盾进一步显现。预计三季度末，市场运行趋势会更为清晰。