每经记者｜陈利    每经编辑｜魏文艺    

长沙楼市热度持续拉升。克而瑞湖南区域的监测数据显示，上周（5月12日~18日）招商揽阅、绿城锦海棠两个项目首次开盘，开盘当日去化率均超过九成。在此之前，包括邦泰·观宸等在内的多个符合“好房子”新规的项目（以下简称“好房子”项目或“好房子”楼盘），开盘去化情况均远超以往项目。

5月19日，国家统计局公布的70城房价数据显示，4月，长沙新房价格环比上涨0.2%，这也是继3月环比上涨0.3%后，长沙新房价格连续两个月环比上涨。

多位长沙当地业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来一段时间，预计长沙楼市将延续止跌回稳态势，开发商将通过持续的产品创新提升市场竞争力，楼盘的综合产品力和性价比，成为决胜市场的关键要素。

“改善型需求持续释放”

“项目5月1日示范区开放以来，每天到访客户近百组。5月13日至5月17日累计认筹452组，客房比达到了2.17∶1。5月18日首次开盘，推出的212套房源当天就去化了193套，去化率达到了91%。”5月20日，绿城长沙锦海棠相关负责人通过电话告诉记者，项目地处观沙岭核心地段，周边配套有南雅观沙岭中学和实验二小等，属于“好房子”项目，得房率超过100%，“性价比高，因此去化情况较好”。

据上述负责人介绍，2024年12月25日，绿城中国以楼面价10058元/平方米拿下长沙锦海棠项目用地，规划8栋高层和3栋小高层，合计568套住宅。项目首次开盘价格在17587~20712元/平方米区间，叠加8个点的折扣优惠，起价约16200元/平方米，相比周边几个在售楼盘有不小的价格优势。“预计项目会在近期紧急加推。”

“目前，公司在长沙有6个重资产项目。”绿城华中区域相关负责人在接受记者采访时表示，未来，公司仍考虑深耕长沙，持续进行拓展，但同步也要看市场机会。

“我们目前在长沙的主力在售项目是滨江一号，今年‘五一’假期的销售额就达到约1.15亿元。”长沙万科相关负责人向记者表示，项目主要为豪宅产品，凭借滨江金融板块核心地段的优势吸引了大量新增到访客户。“除了优越的产品设计规划，现场呈现的实景区和样板间品质也打动了客户。”

作为四川邦泰集团在长沙的第二个项目，长沙邦泰·观宸从示范区开放到开盘仅用了17天。“今年4月20日首批次开盘推售86套，认筹客户达291组，客房比为3.38∶1。此后又分别在4月23日和5月初加推两栋楼，去化率均超过90%。”邦泰集团相关负责人在接受记者采访时表示，该项目也是今年长沙市中心的“摇号第一盘”。

值得注意的是，今年5月1日开始实施的住建部《住宅项目规范》，被业内称为“好房子”新规。“好房子”新规落地后推出的新盘，也成为各地楼市的热销项目。

多位长沙当地房企人士在接受记者采访时表示：“当前长沙市场热销‘红盘’多为符合‘好房子’新规的产品。由于这些产品套内面积更大，产品标准和性价比更高，因此去化也更快。”

国家统计局发布的数据显示，4月，70城新房价格环比上涨城市数量为22个，其中长沙新房价格环比上涨0.2%，这也是继3月环比上涨0.3%后，长沙新房价格连续两个月上涨。今年1月和2月，长沙新房价格环比分别下降0.3%和0.4%。

湖南中原研究院的报告显示，今年以来，长沙房企推盘积极性提高，成交表现基本与去年同期相当，新房市场整体呈现供大于求的局面。

“一方面，改善型需求持续释放。我们的监测数据显示，建发观云和邦泰观宸成为4月长沙成交量前两位的新盘，改善型产品热销带动长沙新房价格结构性上涨。”湖南中原研究院执行院长陈世霞通过微信向记者表示，产品品质升级成为重要推力，随着“好房子”新规的深入落实，长沙入市的“好房子”楼盘逐渐增多。

据陈世霞介绍，有些楼盘推出创新户型，同时在实景展示区打造方面持续加码。加之这些项目在教育、交通、景观等配套资源上的优势，消费者更愿意为高品质产品支付溢价，从而推动新房价格上行。

“5月20日降息落地，5年期贷款利率下调10个基点，置业者买房负担变小，可有效释放市场需求，有利于新房价格稳定和回升。”陈世霞说道。

“量价博弈仍将持续”

不过，也有项目选择了“以价换量”。

认购优惠、清盘一口价、老带新、成交抽奖……4月以来，长沙多个楼盘使出浑身解数，推出多元促销活动。如4月中下旬以来，长沙深业沙河城二期二区推出一批临路楼栋特价房源，单价从此前相邻楼栋的约8000元/平方米降至5000多元/平方米，从而引发了近年来罕见的千人摇号开盘。

湖南中原研究院发布的报告显示，上周，深业沙河城集中网签241套房源，占到当周长沙新房总成交量约四成。而受该楼盘集中网签影响，上周长沙新房均价也出现结构性下滑。

此外，包括保利和光尘樾、国欣向荣府、城发恒伟北城首府等多个项目推出特价工抵房，有的房源价格甚至低至“5”字头；中交凤鸣九章推出的精装现房“7”字头起。

“只要价格足够低，任何房子都能卖出去。”一家当地房企的相关负责人表示，在“好房子”新规落地前的楼盘项目未出清之前，“以价换量”或仍是未来一段时期长沙楼市的营销常态。

值得注意的是，湖南中原研究院的监测数据显示，4月，长沙大平层住宅成交同比量价齐跌，整体市场延续“以价换量”趋势。整体市场需求仍较为不足，别墅去化压力最大，去化周期已达34个月。

板块方面，4月，长沙市五区37个板块有成交，隆平高科板块成交量“两连冠”，其次为大托等热点板块，二环内及其外延板块去化压力相对较小。

价格方面，4月，长沙新房成交主力均价为1万~1.5万元/平方米，滨江新城、体育新城两大板块单价均超过2万元/平方米，麓谷二期、暮云等五大板块处于价格“洼地”。

“市场区域分化特征更加显著。”陈世霞表示，凭借优质配套资源和完善交通网络，长沙主城区房价将保持稳定且具备较强支撑力，而远郊区域的楼盘项目则面临较大去化压力，价格可能出现一定波动。

在陈世霞看来，未来一段时期，预计长沙楼市将延续止跌回稳态势，新房市场将持续向高品质方向升级，开发商将通过持续的产品创新提升市场竞争力，楼盘的综合产品力和性价比，成为决胜市场的关键要素。

“整体市场以稳为主，市场活跃度有望逐步提升，量价博弈仍将持续。政策层面将维持宽松态势，房贷利率仍存在进一步下调空间，为市场需求释放提供持续动力。”陈世霞补充道。

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