文｜《财经》记者 张欣培　编辑｜郭楠  

REITs吸引了大量追求稳定回报投资者的青睐，但投资者应当关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等因素，规避受市场情绪影响而忽略溢价风险，应当谨慎评估、避免盲目追高

5月21日，由华泰证券资管作为基金管理人和资产支持证券管理人、华泰联合证券作为财务顾问的华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所挂牌上市。

上市首日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。而就在不久之前的认购阶段，华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数为216.91倍，公众认购倍数为829.78倍，其中网下认购倍数创造历史新高。

公开资料显示，华泰苏州恒泰租赁住房REIT融资规模为13.67亿元，是江苏省首单获批上市租赁住房REITs项目，底层资产为苏州工业园区最大的人才优租房社区“菁英公寓”项目，该项目位于苏州工业园区独墅湖科教创新区规划范围内。募集资金拟用于苏州市租赁住房市场建设发展，进一步支持实体经济发展。

开年以来，公募REITs产品受到资金热捧。

根据Wind数据，2025年以来，公募REITs二级市场表现火爆，全市场公募REITs平均涨幅为17.76%，中证REITs全收益指数年内涨幅为12.94%。此前，年内上市的7只公募REITs首日涨幅均在10%以上，多只产品首日涨停，平均涨幅达到25.29%。

对于REITs受到资金追捧的原因，业内人士认为，一方面是国家各项利好政策的不断出台，另一方面，强制分红、收益优势以及供给相对稀缺，这些因素都使得REITs市场吸引了大量追求稳定回报投资者的青睐。

“中国公募REITs市场尚在起步阶段，未来发展前景巨大，但同时相较传统市场而言规模较小，在投资者需求旺盛的同时易造成溢价。”上述市场人士表示。

因此，在REITs市场火爆的同时，投资者需要警惕各种风险。实际上，多只REITs产品在首日涨停后发布了停复牌及交易风险提示公告。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT基金经理提醒，随着交易价格的大幅上涨，公募REITs产品可能存在三大风险，呼吁投资者理性看待，合理决策。

其一是价格波动风险。REITs在二级市场的交易价格可能因短期资金炒作、市场情绪等因素大幅偏离其资产净值，形成溢价或折价。此外，作为新兴的投资品种，REITs产品在市场中的流动性较其他成熟品种尚且偏弱，风格趋同的机构投资者占比较高，大额买卖可能引发短期供需失衡，加剧价格震荡。

其二是高额溢价风险。REITs二级价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率，侵蚀投资收益。

以华泰苏州恒泰租赁住房REIT为例，根据招募说明书测算，该基础设施项目2025年度和2026年度净现金流分派率分别为4.00%和4.07%，二级价格在基金份额认购价格2.734元/份基础上每上涨1%，根据招募说明书测算的净现金流分派率对应下降约1%。

其三是基础设施运营风险。以租赁住房类资产为例，具有保障性质的租赁住房行业易受行业政策、经济环境和市场环境等综合影响，如果影响因素发生变化，将影响基础设施项目收入，进而影响基金的收益。

市场人士指出，REITs投资者应当关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等因素，规避受市场情绪影响忽略溢价风险，应当谨慎评估、避免盲目追高。

“REITs的投资价值更应当取决于底层资产的运营情况，投资者也可以关注该方面的状况，作出理性的投资判断。”上述人士指出。