本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

5月20日，北京海淀区四环半壁店地块出让，3家竞买人经过95轮举牌，最终保利发展+北京建工联合体以45.45亿元总价成交，折合楼面价约7.84万元/平方米，溢价率11.95%。

《中国经营报》记者了解到，该地块前期经过调整规划，为企业留出更多规划弹性，方便排布建设，区域内近10年没有新增供地，周边次新房及在售新房价格在12万元/平方米左右。

为企业留出规划弹性

此次出让的地块为海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块。

其中包含两幅子地块，均为居住用地，其中西侧0003地块占地2.35公顷，容积率1.3，地上建筑规模约3.05万平方米；东侧0004地块占地1.71公顷，容积率1.6，地上建筑规模约2.74万平方米。

地块总占地面积4.06公顷，地上建筑规模约5.8万平方米，限高18米。

出让文件指出，项目应遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。建筑布局宜采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。

据了解，该地块原定于4月30日完成出让，但在4月18日，北京市规自委发布了《关于调整北京市海淀区半壁店地块城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块R2二类居住用地国有建设用地使用权出让文件的补充公告》，对海淀区半壁店地块规划进行调整，其中涉及三个关键点：

一是根据《综合实施方案》、《供地条件》及空军机场净空区内建设项目控高审批有关要求，各地块建筑应按15米控制。最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。地块建筑高度从原先的18米降至现在的15米，原来每栋6层变为5层。

二是0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米。这样南侧街坊路没有变化，东侧街坊路由原先规划宽18米，其中7米纳入容积率，改为不占用0004地块容积率，相当于增加了地上实际使用面积。

三是在保证供地条件确定的用地、建筑及绿地等规划指标不减少的前提下，0003、0004地块容积率、绿地率可统筹核算。这样将方便后期开发企业排布建设。

溢价率11.95%

该地块前期吸引海开、保利+建工联合体、北京城建+绿城联合体参与竞拍。同时，竞价从最初的40.6亿元增至40.65亿元，起始楼面价约7万元/平方米。

现场经过95轮举牌，最终该地块由保利+建工以45.45亿元竞得，溢价率11.95%，成交楼面价7.84万/平方米。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块所在的海淀区田村板块占据西四环优越区位，享有环线优势及永定河引水渠生态资源。距离地铁6号线田村站约1公里，距离地铁6号线和12号线交汇站海淀五路居站约800米。北侧京门铁路现已停运，1.9公里外军用机场或产生噪声污染。西侧房龄逾二十年的老旧社区与东侧待提升的河岸景观，使得城市界面略显陈旧。

周边生活配套方面，临近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

目前周边没有在售新盘，二手房包括田村路39号院、乐府江南等，二手房挂牌价约9.7万元/平方米。

次新房有2023年年底交付的大苑海淀府，主力户型为170～319平方米大平层，为2000万元级别豪宅，成交均价12万元/平方米。西北5公里外的印香山和香山樾，容积率1.05、限高12米，主力户型为180～270平方米的改善产品，均价约12万元/平方米。

从海淀区近两年的土拍格局来看，张凯指出，从四季青顶豪到永丰科技住区，从功德寺低密地块到朱房村城市更新，开发热点持续西移北拓，产业引擎、教育医疗配套与城市界面的迭代升级，正在取代传统环线价值成为区域增值的核心动能。

他指出，当区域开发形成集群效应时，半壁店地块需直面城市更新与价值重塑的双重挑战，在环线优势与生态基底之上，通过规划弹性与产品力突破，探索主城稀缺地块与区域发展势能错位中的独立价值增长路径。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：张国刚）