文/粤进深 严明会

中旅天宸府又在搞降价促销了。

这两天，朋友圈不少中介都在转发项目优惠信息，其推出的一口价房源，建面约87㎡户型总价最低407万元起，折合单价约4.68万元/㎡。

还有一套建面约107㎡的户型，总价直降约80万元，目前一口价约523.6万元，单价4.9万元/㎡。

而在五一前夕，项目87㎡户型还是420万元起，中介们打出的宣传语是，“比周边二手房便宜”。

上个月中旬，中旅天宸府加推最后一栋，其中89㎡南向三房带主套，5.1万元/㎡中高层任选。但没过两天，就看到有中介转发，“单价47xxx元/㎡”。

粤进深翻了翻项目过往的优惠信息发现，以所谓的“内部房源”和“一口价房源”为噱头进行促销，是中旅天宸府这两年来的一贯操作。

中旅天宸府于2022年7月首次开盘，首推的是A栋，户型为建面约82-120㎡的三四房，均价7万元/㎡，三梯五户。

2023年6月，A栋清货，一口价6.2万元/㎡，不分楼层。

再后来，中旅天宸府的价格一路下跌，总价从488万起到480万起，再到415万起、400万起……如此看来，文章开头提到的最低407万元起，还不是最低价。

不断搞“价格战”，那项目去化究竟如何？

据查阅阳光家缘网签数据，截至5月16日，中旅天宸府（备案名：天晨颐境苑）已售住宅520套，未售住宅199套，去化率约72.3%。

其中，三年前最早开盘的A栋，还有5套没有卖出。而最新加推的D栋，推出一个月，仅网签17套。

中旅天宸府项目体量并不算大，总共只有4栋楼，编号为ABCD，最高的46层，最低的44层。

其中ABC栋是住宅楼，D栋1-5层是服务设施、6-14层是酒店，15层以上才是住宅。

另外，还有一栋回迁房E栋，与D栋的楼距最近只有10多米。

项目容积率高达8.46，这也使得居住舒适度大打折扣。

产品上，中旅天宸府建面约100㎡以上的户型和90㎡以下的小户型，占比分别为40%、60%，定位刚需改善，其实从户型看更偏向于刚需。

但2022年，项目首开均价7万元/㎡，这个价格对刚需并不友好。

另外，中旅天宸府是旧规产品，户型设计和使用率都不如新规产品，两相比较之下，购房者无疑更青睐于新规楼盘。

也难怪项目要不断搞促销。

此前，我们也有写过中旅天宸府降价的问题，当时有网友评论：

“89㎡二手估计400万都不值，公摊那么大。”

“超高层，临近主干立交桥，园区面积小，怎么卖得出去？”

“这种旧设计的楼盘以后就是单价4万以下才考虑。”

从一开始的均价7万元/㎡，到现在的“4字头”，高位入场的业主还没收楼，已经亏了一百多万。

中旅天宸府，是中旅在广州的首个住宅项目。

中旅是中旅集团旗下的全资子公司，也是国务院首批确立的16家央企房地产开发企业之一，深耕地产行业30余年，产品覆盖旅游地产、城市地产、商业地产三大领域。

但直到2020年，中旅才首进广州。

并且，没有通过传统的“招拍挂”拿地路径，而是收购了珠江实业旗下广州天晨房地产开发有限公司（中旅天宸府项目开发主体）75%股份，获得了中旅天宸府项目的开发权。

该项目地块，还是2017年7月，珠江实业以底价12.76亿元拿下的海珠区昌岗中路橡胶新村东部地块，折合楼面价1.6万元/m²。

除此之外，中旅在花都还有三个项目，分别为中旅名门府、中旅璞樾天序和中旅阿那亚九龙湖，总投资约400亿。

投入不少，但可惜项目卖得都一般。

其中，中旅名门府项目，最早于2022年开盘，截至5月16日，已售住宅1435套，未售住宅452套，去化率约76%。

中旅璞樾天序，于去年9月首次拿证，去年国庆假期前开盘。目前已售住宅255套，未售住宅240套，去化率仅约51.5%。

克而瑞披露的数据显示，2024年，中旅以129.6亿元的全口径销售金额，排名第71位。而2020年-2023年，中旅的销售排名分别为129、109位、144位、136位。

也就是说，五年时间里，中旅只进过一次房企百强名单，其余年份均排在行业的一百名以外。

业绩方面，根据中旅集团发布的债券年报，2024年，中旅投资实现营收136.67亿元，较2023年的105.68亿元，增长约29.3%；净利润为-11.61亿元，已经连续两年亏损。