观点网 近年来，越来越强调经营质量的华润，正推动处理一些低效商业项目。而这批低效商业项目中有一个特别的项目——沈阳乐都汇。

5月12日，北京产权交易所披露，润欣商业发展（沈阳）有限公司100%股权及相关债权挂牌转让，底价约1.78亿元。

据悉，这已是该公司今年第四次挂牌，前三次挂牌时间分别为1月13日、2月18日和3月14日。转让底价也一降再降，从首次挂牌的3.57亿元逐步由2.85亿元、2.5亿元，降至如今1.78亿元。

挂牌价已近折半，但其未来的命运仍具挑战。

沈阳乐都汇的漂流

资料显示，润欣商业发展（沈阳）持有沈阳乐都汇购物中心，建筑面积8.28万平方米，分为地下三层和地上五层。项目位于沈阳大东区核心位置，沈阳地铁10号线东北大马路站C出口旁，地理位置较为优越。

项目周边围绕着万科时代之光、万恒·东方俪城、久业佳园、众邦东海明珠、文华园等新老小区，以及沈阳市骨科医院、安联妇婴医院等民生设施，周边消费客群并不少。

但沈阳乐都汇的经营却历经起伏，而这该项目开业之初便遇坎坷。

乐都汇购物中心（Lifespace）最初是英国零售巨头TESCO（乐购）在中国推出的购物中心品牌。

2007年，TESCO集团尝试在主业超市板块之外开辟多元化业务，创立特易购地产集团，并以此为平台购地自建商业地产项目，希望与超市业态形成互补和联动效果。

乐都汇首先在北京、青岛、厦门等一二线城市落地，取得不错效果后在三四线城市铺开。

在辽宁省内，乐都汇则反其道而行之，首先进入了抚顺、鞍山、营口和葫芦岛等低线城市，最后才进军大连和沈阳。

较晚的布局决定和稍有拖延的施工进度，令沈阳乐都汇直到2013年8月才开业。此时距离华润集团收购TESCO中国业务主要股权，已不足数月时间。

2014年中旬，这笔涉及220亿港元的巨额交易宣告达成，华润万家开始接管TESCO中国业务，2020年再度交易后完成全盘接管。

这6年时间内，华润对乐都汇存量项目处理不一。一部分乐都汇项目得到华润集团的重视得以改造升级，另一部分则似乎没有获得华润体系太多加持。

沈阳乐都汇无奈属于后者。

据了解，开业之初沈阳乐都汇的招商进度就不佳，在2013年开业时除属于集团资源的乐购天地卖场（后改为华润万家超市）外，仅进驻了少量连锁品牌，如拉夏贝尔、肯德基、必胜客、必胜宅急送、屈臣氏、吉野家，以及一间占据了顶楼的KTV，其余则为一些夫妻店小商铺。

2014年易主后，沈阳乐都汇遭遇拉夏贝尔、吉野家和必胜宅急等品牌选择离开，加深了运营难度。

自此之后，沈阳乐都汇磕磕绊绊地维持着运转。虽然在超市主力店的加持下人流尚算不错，但项目整体并没有太多起色。

2019年疫情爆发前，据报道该项目仅剩下人流最有保障的一层有肯德基、必胜客、屈臣氏等连锁品牌，一些临街小商铺和顶楼KTV保持营业，其余空间接近丢空。

低效资产处置挑战

事实上，最早于2023年7月，沈阳乐都汇就传出要进行整体出让的消息。到2024年末，主力店华润万家超市宣布撤场，沈阳乐都汇正式成为待处理的低效资产。

来自挂牌公告披露的审计报告，项目公司润欣商业发展（沈阳）2024年度营业收入386.55万元，净利润-958.38万元。同时资产总计1.16亿元，负债总计1.21亿元。

因此，这也不难解释为何半年内接连4次挂牌及3次降价后，沈阳乐都汇仍未能成功找到接盘方。

除此之外，沈阳乐都汇虽说地理位置不错，但往南与区域内两个大型综合性商圈相距不远。包括由沈阳中街大悦城、大商新玛特、中街吾悦广场组成的东中街商圈；沈阳龙之梦购物中心、京东MALL、小商品大世界组成的龙之梦商圈。

往西北，沈阳乐都汇距离皇姑万象汇不到3公里。加上项目本身长期经营困难，客流已被引往上述那些成熟项目内。

沈阳乐都汇出售的背景，是华润在接手乐都汇购物中心（Lifespace）后，长期处理部分低效存量资产计划的一部分。而华润集团近年来，越来越强调经营质量，这类低效商业项目被要求加快处置。

其中，一部分有潜力的项目得以升级，如福州浦上乐都汇升级为仓山欢乐颂、广州乐都汇升级为天河欢乐颂。另一部分潜力低的项目则选择全盘退出。

2022年以来，润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（涉葫芦岛乐都汇）、润欣商业发展（淄博）有限公司（涉淄博乐都汇）、润欣商业发展（营口）有限公司（涉营口乐都汇）、润欣商业发展（鞍山）有限公司（涉鞍山乐都汇，项目一度升级为万象汇产品线，后来也被出售），厦门唐润商业管理有限公司50%股权（涉厦门五缘湾乐都汇）等项目公司陆续挂网出让。

不过，其中不少项目公司股权出让颇具挑战。

例如葫芦岛乐都汇截至2024年7月已先后7次挂牌，底价降至1.79亿元，至今仍在出售中；厦门五缘湾乐都汇截至2024年11月已5次挂牌，底价降至1.56亿元，也同样出售。

也有成功的案例，例如在2022年，淄博乐都汇就被山东唐庄酒店管理有限公司以1.6亿价格收入囊中，随后被改造为城市温泉综合文旅项目。

2024年12月，辽宁中天企业集团完成对鞍山万象汇、营口原乐都汇的收购，并同时与万象生活签订委托管理协议，成功将两个资产由“重”变“轻”。

在可预见的未来，乐都汇购物中心（Lifespace）相关资产的处置，对华润来说仍是颇具挑战的任务。

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