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大股东深铁再度出手支援万科。

5月14日晚间，万科发布公告称，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）拟向万科提供股东借款，借款金额为15.52亿元，用于帮助万科偿还在公开市场发行债券的本金与利息。

根据公告，该笔借款期限为36个月，且允许提前还款或展期，借款利率为年化2.34%，低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR），还款方式为每半年还款0.5%，最后一期还97%。

值得关注的是，这也是今年以来深铁集团第4次公开借款支援万科偿债。

此前深铁分别于2月10日、21日及4月29日向万科提供了28亿元、42亿元及33亿借款用于偿还债务，累计金额达到118.52亿元，足以见得当前深圳国资方面对万科的托底决心。

截至目前，深铁集团持有万科27.18%股权，为其第一大股东，也是万科在《深圳证券交易所股票上市规则》下的关联法人。

积极偿债

从债务角度来看，2025年是万科的还债大年，当前阶段的资金压力很大。

根据万科年报，2024年公司录得净亏损494.8亿元，营收同比下滑26.3%至3431.8亿元，主要因开发业务毛利率下降、资产减值计提及非主业投资亏损。

截至2024年底，万科短期有息负债达1582.8亿元，而货币资金仅881.6亿元，现金短债比低至0.56，流动性压力显著。并且，净负债率达到80.6%，较去年初增长25.9pct，剔除预收房款的资产负债率为68.5%，较去年初增长3pct。

不过，万科也在一直积极偿债，尤其是大股东深铁集团，通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式力挺万科，在其帮助下，目前万科的公开债务均已如期兑付。

境内债方面，今年一季度，万科共完成了五笔公开债的如期兑付，本金规模合计达到98.9亿元。

其中包括1月27日到期的境内中期票据“22万科MTN001”、2月16日到期的“22万科MTN002”、2月25日到期的“22万科MTN003”、3月4日到期的“22万科01”和3月17日到期的“20万科02”。

5月15日，万科再发布公告称，“20万科04”将于5月19日付息，债权登记日为5月16日，利率为3.45%。Wind数据显示，“20万科04”起息日为2020年5月19日，发行总额为15.0亿元，债券期限为7.0年，最新债项评级为AAA。

境外债方面，万科在5月12日刚刚偿还了一笔到期美元债，涉及本金余额4.23亿美元，票面年利率3.15%。

不过，债务压力仍未根本性解除。

Wind数据显示，截至目前，万科境内债务共有388.51亿，其中一年以内到期的境内债务约278.57亿元，占比达到71.8%，未来12个月的兑付高峰在今年7月份，共有62.63亿元。

深铁的资金驰援虽为万科争取了时间窗口，延缓了危机，但剩余债务仍需依赖自身的销售回款及新增融资。

改善经营

根据一季度报数据，今年1-3月，万科实现营业收入379.9亿元，同比下降38.3%。其中，房地产开发业务贡献营业收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。

受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归属于上市公司股东的净亏损为62.5亿元；整体毛利率为6.1%，同比下降 4.7%。

销售方面，一季度实现合同销售面积254万平方米，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%，销售回款率超过100%。

其中，万科多个旗下项目取得良好销售表现，理想花地项目成为广州主城区销售套数、销售金额双项第一，上海、杭州、天津等多地项目去化率超80%。

在开发业务收缩的同时，万科的“第二曲线”开始显效。

报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓业务）实现营业收入8.84亿元，同比增长6%。一季度，泊寓新拓展房源5213间，新开业4001间。

万科物业新拓存量项目年化收入增长超50%，在业内率先推出弹性定价体系服务模式；存量改造的深圳iN城市广场于季报发布同日开业，实现97%出租率；物流业务出租率行业领先，冷链营收双位数增长。

不过，租赁住宅、物业、物流等业务的收入虽同比增长，但规模仍难以对冲开发业务下滑。

截至报告期末，万科持有的货币资金为755.0亿元；有息负债合计3658.7亿元，资产负债率仍维持在73.5%。

期内，万科合并报表范围内共新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点；实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿。

进入深铁主导时代

一季度，在业绩之外，更引发外界关注的是万科高层所发生的一系列变动：深铁集团董事长辛杰接替郁亮担任董事会主席、原CEO祝九胜因身体原因离职、10名深圳国资体系人员加入万科核心管理层。

系列变化的背后是深圳国资方面对万科控制权的全面接管，而随着深铁系高管的入驻，万科的 “职业经理人文化” 也在发生深刻变革。

以郁亮为代表的老管理层，曾以 “活下去” 的危机意识和市场化决策著称，但在深铁入主后，这种风格逐渐让位于国资体系的稳健逻辑。

并且，在深铁主导时代，深铁与万科的发展也更加融合化。

4月28日，深铁置业万科旗下长租公寓品牌泊寓，签署了深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化在住房租赁领域的融合发展。

根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

深铁置业是深铁集团旗下负责站城开发板块的全资子公司，以“轨道+物业”闻名，目前总开发规模达1819万平方米，在建体量1104万平方米。

业内人士表示，此次合作是双方融合发展的最新尝试，既有助于深铁资产的良性循环，也能推动万科长租公寓业务的发展。