核心内容

1、合约销售：百强房企4月业绩同比降低8.7%

2、企业拿地：头部房企拿地积极，销售TOP10房企拿地金额占到百强的70%

3、企业融资：单月总量仍处于低位，成本维持较低水平

4、组织动态：格力地产（维权）、华发股份高层重组；象屿地产区域架构集约化整合

◎  文 / 克而瑞研究中心

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合约销售

百强房企4月业绩同比降低8.7%

核心观点：

1、2025年4月，中国房地产市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势。4月，TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，环比降低10.4%、同比降低8.7%，单月业绩规模保持在历史低位。

2、2025年4月，百强房企各梯队销售门槛变动出现一定分化。其中，TOP20房企销售操盘金额门槛同比降低8.9%至112.6亿元。TOP10、TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛均有不同程度提升。而TOP100房企的门槛则降低3.1%至17.9亿元。

3、从企业表现来看，2025年4月近半数百强房企单月业绩同比提升，其中23家企业单月业绩同比增幅大于30%。如建发房产、华发股份、越秀地产、中国金茂、电建地产、能建城发、中国中铁、深业集团等房企表现较好，单月和累计业绩均实现明显增长。

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企业拿地

头部房企拿地积极

销售TOP10房企拿地金额占到百强的70%

核心观点：

1、重点监测企业投资延续积极的态度。4月，重点监测30家房企单月投资金额（全口径）876亿元，环比增长6.5%，同比上升99.6%，其中因越秀地产、中国金茂、中建智地等联合体以底价126亿元竞得北京朝阳地块，带动越秀、金茂单月拿地金额超过150亿，保利发展在杭州、厦门等地积极参拍，单月拿地128亿，滨江则持续重仓杭州。

2、销售百强投资集中度维持高位，拿地销售比0.3。前4月仍有超6成百强房企未拿地，整体百强房企拿地销售比稳定在0.30，较2024年末提升0.13。聚焦到销售TOP10企业来看，1-4月销售Top10拿地金额占百强比重为70.5%，投资高度集中在头部企业。具体企业来看，招商、绿城、建发、越秀、滨江和金茂拿地金额排名与销售排名相近，金茂、滨江、绿城拿地销售比均超0.7，建发、招商和越秀拿地销售比超0.5，央国企投资聚焦核心一二线优质地块，滨江集团则继续深耕大本营。

3、重点城市土拍热度仍能维持，投资集中度将持续走高。2025年1-4月，土地市场依旧呈现显著分化特征。以北京、杭州、广州、南京为代表的一线城市及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，核心区位优质地块频现高溢价成交现象。从房企角度来看，头部房企持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块参拍企业数量增加且出价竞争激烈。

值得注意的是，三四线城市市场复苏动能依然不足，中小型房企受制于流动性压力持续收缩投资半径。这种投资格局预计将驱动优质土地资源持续向头部企业聚集。

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企业融资

单月总量仍处于低位

成本维持较低水平

核心观点：

1、融资总量：2025年4月65家典型房企的融资总量为286.83亿元，环比减少2.7%，同比减少16.8%，单月融资总量仍处于近年低位。从全年的累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为1127.39亿元，同比减少31.8%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资261.37亿元，环比增加45.8%，同比减少5.5%；没有企业进行境外债权融资；资产证券化融资25.46亿元，同比减少62.6%，环比增加108.2%。

2、融资成本：2025年1-4月65家典型房企新增债券类融资成本为3.29%，较2024年提升0.36个百分点，其中境外债券融资成本7.62%，较2024年全年提升3.44个百分点，境内债券融资成本2.83%，较2024年全年降低0.08个百分点。单月来看，本月没有企业境外发债，由于境内发行债券的企业主要是华润、中海、信达地产等国央企，因此境内债券融资成本环比降低了0.42个百分点至2.69%，整体继续保持较低水平。

3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华润置地，企业在本月发行了两笔共45亿元的中期票据。从企业梯队来看，2025年1-4月TOP10房企的平均融资额为53.29亿元，是所有梯队中最多的。TOP51+房企的平均融资额为9.32亿元，同比增长16.29%，该梯队是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本最低，为2.55%，较2024年全年融资成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同时比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。

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组织动态

格力地产、华发股份高层重组

象屿地产区域架构集约化整合

核心观点：

4月房地产行业组织调整动作依然频繁，人事变动聚焦高层更迭与董事会架构优化，组织架构则围绕区域整合展开，企业通过“换血”与资源重组，积极应对市场下行压力，寻求降本增效与战略转型的新路径。 

1、人事变动方面，格力地产与华发股份上演跨企人事联动与高层重组。 

4月15日，格力地产发布公告称，珠海市国资委将珠海投资控股有限公司（海投公司）100% 股权无偿划转至华发集团，至此，格力地产成为华发集团旗下的三级子公司。随后，4月22日，格力地产董事长陈辉因工作调动辞职，华发系核心高管郭凌勇、李向东被提名为董事会成员，显示出企业间战略协同的深化意图。同日，华发股份三位资深高管俞卫国、张驰、罗彬集体离职，张巍、叶宁出任执行副总裁，杨拥军接任财务总监，高层团队的结构性调整或为后续业务整合与战略升级铺路。 

值得关注的还有万科地产、绿城代建板块高管离职与接任。

万科地产执行副总裁、首席运营官刘肖于4月1日因个人原因辞职，但仍负责公司战投业务，这一变动可能会对万科的日常运营管理决策流程产生一定影响，战投业务的持续开展将备受关注。绿城管理于4月25日委任耿忠强为非执行董事及董事会联席主席，以进一步充实管理力量，为代建业务扩张注入新动能。 

2、组织变动方面：象屿地产进行区域架构集约化整合。 

象屿地产将原天津公司、唐山公司并入沪浙区域，重庆公司并入江苏区域，全国区域公司精简至三家。整合后，企业将集中资源聚焦核心区域，依托区域规模效应降低运营成本。

排版：土木

（转自：克而瑞地产研究）