2025年4月23日，上海外高桥集团股份有限公司发布2024年年度报告。报告期内，公司在复杂严峻的形势下，积极应对挑战，努力推动各项业务发展。然而，部分财务数据的显著变化值得投资者关注，尤其是经营活动产生的现金流量净额大幅减少702.72%，以及非经常性损益对净利润的重大影响。

营收与利润：有喜有忧

营业收入下滑

2024年，外高桥集团营业收入为7,101,693,037.22元，较2023年的7,570,023,842.52元减少6.19%。主要原因是本年度房产销售面积和收入减少，导致营业收入同步减少。从行业板块来看，物业经营、贸易及服务、房产销售、日化产品加工等业务的营收均有不同程度变化，其中房产销售业务营收下降较为明显，从2023年的1,690,549,695.88元降至1,441,426,024.50元，降幅达14.74%。

净利润微增，扣非净利润下滑

归属于上市公司股东的净利润为951,434,359.26元，同比增加2.47%。然而，扣除非经常性损益的净利润为355,604,712.98元，较上年减少41.36%。这主要是由于本年度成功发行外高桥REITs产生大额投资收益，以及房产销售毛利减少等因素综合导致。非经常性损益合计595,829,646.28元，其中非流动性资产处置损益达491,411,053.51元，主要为处置REITs项目收益。

基本每股收益与扣非每股收益

基本每股收益为0.84元/股，同比增长2.44%；扣非每股收益为0.31元/股，同比减少41.51%。扣非每股收益的大幅下降，反映出公司核心经营业务盈利能力面临挑战，投资者需关注公司主营业务的可持续发展能力。

费用：有降有升

销售、管理费用下降

销售费用为302,397,166.21元，较上年减少3.68%，主要随销售项目减少而略有下降。管理费用为464,066,124.55元，同比减少7.23%，主要系人工成本降低，并压降部分费用支出。这表明公司在成本控制方面取得了一定成效。

财务费用上升

财务费用为484,633,900元，较上年增加12.35%，主要原因是较上年同期有息负债总额增加。有息债务的增加可能会加大公司的财务风险，投资者需关注公司的债务管理和偿债能力。

研发费用稳定

研发费用为26,135,732.66元，较上年增长1.06%，根据研发项目进度，研发费用年度支出基本平稳。公司持续投入研发，有助于提升未来的竞争力，但需关注研发成果的转化效率。

现金流：经营活动现金流出显著

经营活动现金流净额暴跌

经营活动产生的现金流量净额为-2,782,365,928.86元，较上年的461,631,435.89元减少702.72%。主要原因是本年度财务公司吸收存款规模减少，发放贷款规模增加。这一变化可能影响公司的资金流动性和运营稳定性，投资者需密切关注公司的资金管理策略。

投资活动现金流净额由负转正

投资活动产生的现金流量净额为216,483,041.57元，上年为-1,384,723,276.30元。主要是本年出售REITs项目资产致现金回流，这表明公司在资产处置方面的决策对现金流产生了积极影响。

筹资活动现金流净额增加

筹资活动产生的现金流量净额为1,625,860,897.84元，较上年增长83.53%，本年有息负债净增加额较去年同期增加。公司通过筹资活动获取了更多资金，但同时也增加了债务负担，需关注偿债风险。

风险与报酬：关注潜在风险

可能面对的风险

1. 宏观环境风险：贸易保护主义及地缘政治博弈加剧，全球产业链供应链格局重构，可能给公司带来一定影响。公司虽表示将关注和研究重塑供应链安全的环节和新业态，但仍需警惕宏观环境变化对业务的冲击。
2. 物业租赁业务风险：经济形势导致企业缩减成本，降低物业租赁需求，租赁市场竞争加剧，新增供应持续放量，给公司物业租赁业务带来较大压力。公司需加强市场拓展和服务提升，以应对租赁业务的挑战。
3. 产业投资风险：外高桥私募基金已进入正式运作阶段，产业投资项目周期较长，可能存在投资决策风险和退出风险。公司虽依托保税区域产业集聚优势挖掘投资机会，但投资风险仍不容忽视。
4. 商品住宅销售风险：公司开发的祝桥森兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目销售进展缓慢，给营收带来较大压力。公司需加大销售力度，探索多元化销售策略，以实现房产项目的去化。

董事、监事、高级管理人报酬情况

董事长俞勇报告期内从公司获得的税前报酬总额为1,221,613元，总经理邵宇平为101,209元，副总经理陈斌为893,637元，财务总监吕军为845,656元。公司在制定管理层薪酬时，会根据公司经营情况，并参照市场薪酬水平和上海市浦东新区国资委规定，以激励管理层推动公司发展。

总体而言，外高桥集团2024年在营收、利润、现金流等方面呈现出不同的变化趋势，同时面临着多种潜在风险。投资者在关注公司发展机遇的同时，需充分认识到这些风险因素，谨慎做出投资决策。

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