来源：销冠100

从昨天上午到表姐发稿前，中建智地和未来科学城又刷屏了。具体来说，是北京国贤府贰期刷屏了。

而且它还牢牢统治着业内小伙伴们的微信私信，因为这段时间渠道端带看和认购数据很冷，唯独北京国贤府贰期是例外，所以都在好奇和议论这事儿，

议论在北京宸园火爆出圈后，中建智地的产品力在极短时间，居然又一次占领北京产品力高地。

还有，对北京国贤府贰期官宣海报口径358套+21.4亿认购金额没有水分质疑。反倒是业内从拿地之初的不看好、甚至悲观预期到现在的好奇、探密和复盘，中建智地操盘的北京国贤府贰期到底是怎么做到的。

好奇的不止是业绩数据，还有不可思议的海报官宣数据背后的反常规产品设计、工程、景观、营销等等。

表面上看，这是中建智地深耕昌平战略成功，以及夺冠文化驱动。但是，在市场下行多变背景下，很多具体细节又很难解释。比如说：

1.怎么敢在前不着村，后不着店的4月中下旬开盘？

2.坊间流传的自渠团队和绿衣服成交占比近乎1:1，这个消息属实吗？如果属实，中建智地是怎么做到的？

3.开盘400+的认筹，本来是海淀功德寺双子的蓄客待遇，位于昌平的北京国贤府贰期，是怎么做到的？

4.项目团队是全新组合，有老面孔，也有新人，他们在中建智地没有共同操盘场景。除了中建智地的战略成功、前期定位和夺冠文化外，项目团队还有哪些鲜为人知的一面？

……

追问有一大筐。恰好从拿地之初到外展，再到昨天开盘，表姐一直密切跟踪北京国贤府贰期，最后总结是一句话：

中建智地和未来科学城，活该它俩刷屏！

但过程却是表姐首次局部揭密。先说表姐了解到的要点：

一是严控节点

包括开盘节点，都是冲着12个月清盘去的。

所以，即便天上掉刀子，4月下旬是既定开盘时间安排，即在小阳春和五一假期中间开盘。

表姐第一次听到这个预售周期，当时都吓得要死。不只是说很少有操盘团队能做到这一点，而是好奇在一个下行的市场里，这样的决策背后又有哪些底盘思考？

其实，这一切的背后挑战和复杂程度可想而知，从报规开始，拿规证到预售证等，诸多环节每一步都充满变数。

项目团队要像一台运转优秀、齿轮咬合极其紧密的超级跑车，任何一个环节不能有闪失。关键是来自政府的相关审批部门，还有市场不确定因素又是不可控，你凭什么能做到这一点？

这条军令状也直击项目团队最担心的问题：不是怕晚，而是怕乱节奏，时间不确定。

比如说，你能预测到4月清明节假期，客户会外出。但你不能提前半年知道上周北京城刮大风。

这又怎么办？

二是自渠不走形式，真刀实枪、公开透明要结果

表姐很早之前就听到过开发商的种种担心：在一个更加寒冷的市场里，除了外渠御寒，如果再有自渠给力，开发商就是穿了两层皮夹克，就会更从容面对下行市场。

而且，外渠往往会优先带客明星板块，特别是多项目同期开盘，带客排队要等还靠后的情况下，开盘项目怎么办？

北京国贤府贰期，这次带着问题干活，试水营销最后一公里的破冰之旅。

结果呢？

自渠和绿衣服成交占比近乎1:1，做到成交增量管理，多穿一层皮夹克。

秘密在哪里？

表姐了解到的其中一个原因是：

自渠制度创新（此处省略500字）

三是项目团队全链条无死角拉通后的极致努力

12个月清盘，不只是说给营销团队听的，还有设计团队，还有客研团队，还有前期报规团队，等等。

这里不详细展开。只说一个小细节。你能想象吗，开盘前一个月，北京国贤府贰期又紧急做了一轮全方位的入户深度调研。

操盘团队已经提前想到，在不确定的市场里，客户的决策变化可能是以周计算，客研就要以周为单位跟进。

要点很多，细节更多。最终，开发商用一句从「文化营宅」 到「 文化营城」 总结，表姐翻译就是：

好产品、好社区、好街道、好城市

以下是北京国贤府贰期开盘热销局部细节揭密。

01

2025年4月19日上午10点，吉日吉时，北京国贤府贰期火爆开盘。

很快，销冠100独家拿到一些开盘细节：

第一，开盘成绩很爆，官宣开盘认购358套，认购金额21.4亿；

这个成绩，在昌平今年新开的项目当中，暂时位列第一。

第二，现场人气很足，从路透的照片来看，整个开盘大厅几乎座无虚席。

据销冠100前线小伙伴爆料，开盘现场布置的650把椅子，基本都被坐满，再加上过道上站着的客户：

至少有700人次参与北京国贤府贰期热销红盘的缔造。

还有一个细节让表姐特别感动，客户非常优雅，盛装出席。很多女客户穿着得体斯文，像是参加一场私宴，出席着装的仪式感特别足。

而且，有好几组女业主选到在一起的房源时，喜极而泣，相互拥抱。

这哪里是开盘选房，明明是收房搬到新家的那份喜悦和满心期待。

第三，这次开盘，项目整盘均价在5.4万/㎡，133㎡和166㎡的大户型，开盘均价在5.8万/㎡左右。

成交客户构成中，昌平工作的客户占43%，朝阳工作的客户占29%，海淀工作的客户占到了19%。

说实话，北京国贤府贰期开盘热销，表姐并不意外。

但意外的是，项目地处昌平未来科学城东区板块，但客户来源，居然可以做到昌平、海淀、朝阳约是4:3:2。

这与我们以往的认知，似乎不太一样。

不过，只要把一件事情拆分得足够清楚，我们就能获得表象下的秘密。

或许也正是这点不一样，反而能让我们获得一个剖析北京国贤府贰期热销的独特视角。

表姐拿到的答案是：做好产品，好社区，好街区，给到客户极致的尊重。

这可能是一句套话，接着往下看，就能感受到开发商敬畏市场背后的诚意指数。

02

实际上，在目前的北京楼市，买房客户虽然会满北京看项目，但最终能促使他们出手的：

无外乎还是产业、通勤、配套、产品和价格。

而北京国贤府贰期，恰恰在上述几个维度，都做到了极致。

如果你最近有实地到访过项目地，就会发现，以北京国贤府贰期为原点，几条交通大动脉正在热火朝天地施工。

表姐简单盘了下，这里面包括，但不限于：

1、定泗路拓宽改造；2、北清路快速化改造；3、未来科学城路南延

以及，立汤路快速化改造工程，也预计会在年内开工。

这些正在施工的交通通廊，无疑将会让北京国贤府贰期，与海淀、朝阳，形成一个紧密的交通网络。

更重要的是，你能看到确切的落地时间表。

根据早先的规划，定泗路改扩建工程全长约12.5公里，是一条双向六车道，设计时速60公里/小时的城市主干路。

一位海淀码农买房小伙伴私信表姐，每天化个精致的妆，不堪挤地铁的狼狈，宁愿开车20分钟，也要有美好上班一天的开始。

这就是改善，从每天早上化妆不花开始。

改善，不只是总价段，而是生活上的诸多细节被更多尊重。

目前，关于这条交通大动脉，能查到的最新进度是：

定泗路改扩建工程已完成总进度的60%，部分路段甚至已经能够实现导行通车。

预计在今年的6月份，定泗路改造工程，将全线具备通车条件。

这就意味着，如果不堵车的话，从北京国贤府贰期出发，开车到生命科学园可能只需要不到50分钟。

同样能提高区域东西通行效率的，还有北清路。

北清快速路改造大家可能更熟悉。双向六车道，设计时速80公里/小时，全程没有红绿灯。预计今年年底具备通车条件。

比定泗路更宽，时速也更快，生活到工作切换更从容。

03

但比起这些，表姐更想提醒大家注意一条3月底刚刚发布的新闻：

北清路七北路段，已经进入路面沥青摊铺阶段。

别看只是下图这一小段路，它的打通，可代表了北清路将实现32公里全线贯通。

真正的昌平直达海淀。

它背后还有另外一层更大意义，就是让北清路全线快速化有了可能。

表姐很早之前就扒过，目前的北清快速路改造，其实是分段施工的。

今年年底具备通车条件的，是以宏福为分界点的西段，也就是大家经常提到的北清路快速化改造一期。

之所以分段施工，就是因为七北路这段当年存在某些问题，一直通不了车。

但北清路快速化又不得不尽快推进。所以，才有了西段先通，东段延缓的局面。

但现在，随着北七路段的通车，阻碍北清路快速化改造二期推进的最大一块绊脚石，也终于被搬开。

北京国贤府贰期与海淀未来的联通会越来越密切，已经成了摆在所有人眼前的明牌。

当然，与朝阳的联结也是。

除了已经提上日程的立汤路快速路，北京国贤府贰期东侧的未来科学城路，也在同步推进南延工程。

这条路是未来科学城东区的重要道路，南北向纵穿东区核心区。

巧的是，南延的这一段，刚好能搭上来广营北路，再往南一点点，过了五环就是望京。

今年1月份，未来科学城路南延工程，就已经基本完成主体工程。

之后就是进行绿化、交通设施等附属工程。

估摸着整体验收通过之后，今年5月1号左右就差不多能通车。

从北京国贤府贰期开车到望京，就方便多了。

这还没提地铁17号线呢，11个换乘站能连接14条地铁线，四站到望京，八站到工体。

眼看着今年年底就要全线贯通了，不仅到望京，到国贸，甚至到亦庄都很方便。

04

左依海淀，右靠朝阳，只有高能级板块之间的距离不断拉近，才能碰撞出更多的可能性。

而北京国贤府贰期，恰好就在这些高能级板块的联络带上。

并且，不得不承认的是，我们早就不能拿老眼光去看待昌平，更不能用老眼光去看待未来科学城东区。

多年以来，如果说中关村是风口上的猪，未来科学城东区，就是一直埋头苦干的老黄牛。

到去年年底的时候，未来科学城已经跻身全国科技城前三。东区现在能源产业收入，已经超过2400亿元。

这个数字，到今年年底的时候，预计能突破4000亿。

这里面当然不乏国家电网、中国电信、中国电子、中海油等大央企实打实的贡献。

官方数据披露，截至去年12月，已入驻420家各级央企机构，聚集900多家先进能源企业。

现在，行走在未来科学城东区，抬头所见之处，已然都是偌大的中字头招牌。

他们大都是深藏功与名的扫地僧，掌握着高精尖的技术。很多原创技术已达世界领先水平，但很少被普通人所知。

比如，国家电投科学技术研究院，就自主研发了全球首套兆瓦级热泵储能中试系统。

这是一种很新型储能系统，可以实现热能的存储和释放。

更多细分领域的企业价值，是近年来才被发现的。

比如，中铝材料应用研究院自主研发的，汽车轻量化用高性能铝合金板材。

就是这项表姐连名字都听不懂的技术，打破了国外的长期垄断。

让很多国内的车企，实现了进口替代，摆脱依赖进口、发达国家独占生产舞台的局面。

实际上，目前的国际局势，可能也就只有央企有底气，有实力，有资源。更重要的是有人才，去突破卡脖子的技术创新。

而类似攥着真功夫的专业人才，放眼整个未来科学城东区至少有20000多人。

其中，研究生学历占比超过78%，他们都是深耕某个领域的的国之贤材。

可以说，这里是真正成规模、成体系的科研技术高地，也是未来科学城的大脑所在，也是未来国贤的所在。

05

实际上，为了吸引更多大国重器、高精尖人才汇入，未来科学城东区，在很多方面都做了极大的努力。

比如，在教育方面，未来科学城东区，已经引进了人大附中、清华附中、北京四中、北京十一学校等名校。

比如，在商业方面，打造滨水商街，建设保利未来大都汇，打造TOD商业综合体。

除此之外，还努力修建公园，建设体育场馆，打造文化中心。

这些也恰巧成为了北京国贤府贰期成为贵重资产的底气，更是这次开盘热销的原因。

其实，在国贤府贰期的步行范围内，也已经隐隐透露出一个不同寻常的城市版图。

谜底就藏在下面这张规划公示图里：

大家会能看到，北京国贤府贰期所在的小板块内，除了正在建设的住宅，还有目前北京规模最大的山姆会员店。

据说正在争取今年年底开业。

在可以预见的将来，区域内还会引入幼儿园、酒店；连行政办公的职能场所，也会逐步落位到这个区域当中。

甚至，这里还会诞生目前北京唯一的盛唐式街区。

表姐也是后来才知道，这次中建智地除了开发住宅和区域配套，居然还打包了板块内市政道路的建设。

相对于一般开发商的应付交差，中建智地+未来城联合体，显然想来点不一样的。

于是，结合北京国贤府整体的建筑风格，带有盛唐元素的市政十字道路，就这样被设计了出来。

表姐也很感叹，也就是中建智地，也就是未来科学城，才能有如此大的魄力和能力，去支撑做这些事情。

立面不一样，天际线不一样，审美全方位在优化，然后融入未来科学城，融入未来。

对于业主来说，当他路过有唐风的宫灯时，她就知道到家了；当她看到街上的银杏、海棠，她的归家脚步就会加快；当她到了入户门，看到有一盏发光的匾牌时，她的内心变得更加柔软。

这就是北京国贤府的街区精装修+社区精装修。

如果当时换另外一家开发商来，事情可能就变成了另外一种样子了。

06

所以，在未来，业主们是要先穿过一条唐韵十字街区，才能到达北京国贤府贰期的社区大门：

还是熟悉的盛唐风韵，只不过更细腻了，也更加还原了。

高9米、宽53米的社区大门，斗拱硕大，檐牙高啄，围栏高台的设计，更显大门的庄重和气势。

由大门而入，是仿含元殿的归家大堂。

再往里进入社区内部，则是依照一池三山造景手法打造的太液池，再往里走才是住宅。

远远看去，北京国贤府贰期楼栋的坡屋顶，也做了九脊歇飞檐的设计：

微微翘起的正脊，向两侧的高处延伸，好像建筑也跟着挺拔了几分。

社区入户单元，也用了唐代乌头门的形制，从更细节处，还原盛唐建筑的精髓：

楼栋基座石材+金属线条的处理则更强调质感，两层通高的尺度，也是延续项目一贯的大气风格。

如果凑近去看的话，应该还会发现錾在门把手上的唐风纹样。

中建智地就是这样一家不愿意重复自己的开发商。

所以，即便国贤府已经在北京做到第四座，但每一座国贤府都是单盘主义，有属于自己本身的独特气质。

包括户型设计，也是一样。

其实，目前北京楼市卷成这样，对于户型创新，表姐说实话，已经不抱什么太多期待了。

但北京国贤府贰期，还是给了我们一个惊喜。

小户型面积段，统一的大体量收纳，统一的女王梳妆台，统一的大面积落地窗……

几乎把能叠的Buff，全都叠满了。

90㎡户型，甚至做成了昌平唯一在售的，南北卧都可以270°采光的南向三面宽产品。

而当面积上到130㎡以上之后，则是统一的四面宽，非凡的仪式感。

大家应该注意到了，无论是133㎡户型，还是166㎡户型，都罕见得做了270°转角观景电梯厅。

在北京，这是别墅产品中都很难见到的细节设置。

它带来的，不仅是视觉和采光上的震撼，更是居住仪式感上的巨大提升。

顺带还解决了电梯靠卧室的噪音问题。

当然类似这样的空间细节的提升，在北京国贤府贰期，还有很多很多，如果大家感兴趣，表姐可以单开一篇。

但这永远不如现场体验来得直观。

只有在现场，当你站在北京国贤府贰期的样板间里，你才能真正感受到，什么是空间感的超预期。

就像这张样板间照片，表姐不说，大家能看出来，这是103㎡户型的客厅嘛。

细心的小伙伴可能已经又发现了不一样，国贤府已经在讲大精装理念—发力在业主入住后不能更改的地方，比如户型面宽尺寸，比如转角飘，比如收纳空间，比如储藏间，等等。

07

现在回头来看，当一个项目同时集齐：

1、打通触达高能级产业交通廊道；

2、自身板块高精尖产业集群的打造；

3、升级贵重资产的高级资源底盘；

4、极致的产品打造和创新；

再加一个十分美丽的开盘价格，那么无论市场情绪如何变化，它都具备成为开盘爆款的潜质。

还有吗？

回到文章开盘12个月清盘的军令状，其实是在说，北京国贤府要走出非市场行情的一条路，

就要建立操盘动态函数模型，坐标轴上只有两条坐标轴，即产品力轴线和文化轴线。

实际上，操盘动态函数模型已经在发挥作用。

据前线小伙伴的爆料，昨天北京国贤府贰期开完盘之后，大量客户直接涌入售楼处。

案场销售根本来不及换开盘服就开始接访。

所以北京国贤府贰期就临时决定再加推1栋住宅，去满足客户的需求。

开盘大会开成产品力发布大会，也就只有中建智地和未来科学城，有这个产品底盘，有这个产品底气。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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