粉丝提问：

大表哥，问一个老掉牙的问题，城区老破小和郊区远大新，应该怎么选？最近想买房，观念上和老婆产生了冲突。

总价预算600万，我想买望京的老公房，15分钟可以到公司。老婆想买崔各庄的新房，通勤时间会增加到40分钟左右。

大表哥回答：

如果是5年前，大表哥可能会建议你买望京的老破小，但是今时今日，大表哥的意见是，放弃老破小，果断买崔各庄的新房。

至于原因，在于汽车智能驾驶技术的颠覆性革命。

最近，比亚迪带着它的“天神之眼”智驾系统惊艳亮相，很多人都看到了它对传统燃油车的巨大冲击，但大表哥想说的是，城市老破小的房价，也会遭到最惨烈的致命一击。

先来说说比亚迪的“天神之眼”有多厉害。以前大家觉得，高阶智能驾驶那是豪车的专属配置，普通车根本想都不敢想。但比亚迪偏不按常理出牌，10万块以下的车都给标配高阶智驾，就连7万多的海鸥，都装上了800万像素摄像头和上百TOPS算力的芯片。

现在汽车行业的竞争，已经从电动化慢慢转向了智能化。要是 L4 级别的自动驾驶普及开来，那整个交通出行方式都会发生翻天覆地的变化。

想象一下，每天早上，你不用再手忙脚乱地开车去上班，而是优哉游哉地坐在比亚迪的“移动卧室”里，座椅一放平，开启影院模式，喝着咖啡，车子就以80码的时速稳稳地达到公司。原本需要花费大量时间在通勤上的路程，现在变得轻松又惬意。

这对城市“老破小”来说意味着什么呢？答案是，老破小即将遭受致命一击，价格体系彻底奔溃。

一直以来，“地段”都是房价的核心要素。城市“老破小”之所以能在房价市场上占据一席之地，很大程度上是因为它们离市中心近，通勤方便。人们为了节省通勤时间，宁愿花大价钱挤在这些又老又破又小的房子里。但有了L4级自动驾驶，情况就不一样了。

以前，大家的居住半径可能被限制在20公里以内，因为超过这个距离，通勤时间就会变得难以忍受。可自动驾驶普及后，居住半径能一下子拉到50公里。

就拿北京来说，粗略估算可开发面积直接从2000平方公里暴增到10000平方公里。这多出来的4倍的大片土地，以前因为通勤不便，被视为“无效土地”，但现在它们的价值可能会直线上升。

郊区那些便宜的大房子，以前因为通勤成本高，很多人都望而却步。但现在，有了自动驾驶，上班通勤时间直接“归零”，住在郊区和住在市区没啥区别。

顺义的大平层，空间宽敞、环境优美，价格还比昌平的老破小便宜不少。要是以前，大家可能会犹豫，毕竟通勤太折腾。但在自动驾驶时代，估计很多人都会毫不犹豫地选择大平层。这样一来，城市“老破小”的吸引力就大大降低了。

从本质上来说，房子卖的不仅仅是居住空间，还有“通勤时权”。以前，大家为了节省通勤时间，愿意为市中心的房子支付高昂的价格。但智能驾驶改变了这一切，它突破了物理限制，让所有土地都被数字路网拉平。核心区的“位置溢价”不再像以前那么高不可攀，传统的地段论开始逐渐崩塌。

比亚迪这次发布的三套智驾系统，让智能驾驶离普通人越来越近。天神之眼A是百万豪车专属，配置拉满；天神之眼B主攻20万级车型；而天神之眼C堪称“平民智驾杀手”，7万块的海鸥都能搭载。

有了这三套系统，每天预计新增1.5亿训练数据，这些数据能用来精确到厘米级的全国路网建模，还能构建庞大的用户画像和场景库，从而喂养出更强大的智驾大模型，推动自动驾驶技术向更高阶发展。

智能驾驶让人们的出行变得更加自由，市中心的概念也会慢慢改变。也许以后，五环外甚至更偏远的地方，都能成为新的“市中心”。

现在，可能还有很多人因为学区选择“老破小”。但学区平权，教育公平是大趋势，叠加出生人口暴跌，学区的概念会越来越弱化。

到那个时候，城市“老破小”面临的挑战会越来越大。它们不仅在居住体验上远远比不上新建的大房子，在通勤优势上也逐渐丧失，最终被市场抛弃。

（转自：地产局座）