（来源：物股通）

原本以为受实控人王振华因涉及猥亵儿童罪被采取刑事措施，意外避开了房地产行业因高杠杆引发的风险动荡，新城系得以安全上岸。

怎料，随着新城悦服务一份《盈利警告》的发布，撕碎了市场的美好想象。

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净亏损7-9亿，创上市以来最大纪录

3月19日，新城悦服务（01755.HK）发布盈利预警，预计2024年度股东应占净亏损达7亿至9亿元，这一数值创下了企业上市以来最大的亏损纪录。

（来源：新城悦服务2024年度盈利警告公告截图）

《盈利警告》公告显示，亏损主要源于两大因素：一是对房地产关联方及第三方客户应收款项的信用减值计提，二是商誉及无形资产减值。

值得关注的是，公司在对外宣发的定调称这是"风险防范视角下的主动排雷"，通过"退肥增肌"策略释放历史包袱，核心业务现金流仍保持稳健。

但市场更倾向于认为这是对新城控股母公司风险传导的被动应对。

这种"刮骨疗毒"式的财务处理，也折射出物管行业当前普遍面临的困境——房地产下行周期中，关联方应收款成为悬顶之剑。

正如招商积余董事长吕斌所言，物业行业正经历"增量转存量"的阵痛，盈利持续承压已成行业共识。

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地产母公司拖累，关联交易埋雷

作为新城控股旗下物管平台，新城悦服务的命运与母公司深度绑定。2024年新城悦与新城控股签订《物业服务框架协议》，约定关联交易上限10亿元。

然而，2024年前三季度，新城控股销售额同比下降47%，营收下滑27.66%，净利润缩水41.31%。母公司自身现金流恶化，将新城悦服务应收账款收回难题暴露无遗。

中报显示，截至2024年中期，新城悦应收账款周转率仅1.35次，远低于行业健康水平。这种"一荣俱荣，一损俱损"的关系在新城悦服务上体现得尤为突出。

据第三方机构统计显示，2024年TOP50物企中，关联方应收款占比超过30%的企业达七成。新城悦此次计提的信用减值，正是为过去依赖地产输血模式付出的代价。

诚如行业分析师所言："当开发商自身难保时，物企的应收款不过是纸面富贵。"

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高管换防，或提前昭示变局

在业绩暴雷前夕，新城悦服务已完成关键岗位调整。

2024年8月28日，新城悦服务在半年报中夹带了CFO左卫辞职的重要变动，宣称因新城系内其它工作安排，换上来自新城控股的陈妮娜；

11月，原新城控股董秘陈鹏转任新城悦联席秘书，同时审计机构由普华永道更换为致同会计师事务所。

（来源：新城控股和新城悦服务相关公告）

这一系列动作被解读为"切割风险"的信号——通过引入第三方审计强化财务透明度，借助老将坐镇平息投资者疑虑。

但人事震荡的余波仍在持续。3月20日，盈警公告次交易日，已经被剔除港股通的新城悦服务股价跳空低开，单日暴跌11%，市值蒸发超3亿港元，成交量也创出近日新高。

这一表现反映出此前对公司还抱有幻想的港股通投资者（只能卖不能买），已经用清仓离场表达对管理层"稳定经营"承诺的彻底失望。

新城悦服务的困境也是行业缩影。2025年政府工作报告虽将物业纳入鼓励类行业，但行业整体已进入低速增长期。

数据显示，TOP10物企平均毛利率从2021年的28%降至2024年上半年的22%，新城悦27.2%的毛利率虽高于行业均值，但团餐等新业务尚处培育期。

为了扭转颓势，新城悦服务虽推出"一线员工薪酬激励计划"试图提升服务品质，但在行业整体转型压力下，短期难见成效。

想要真正穿越周期，仍需解决根本矛盾：如何摆脱对地产输血的路径依赖？