2025年，招商蛇口是大企业里面较早发布2024年年报的企业。回顾过去的这一年，招商过的也是挺谨慎，守住了基本盘。

量的角度上，没太多好谈的，全行业都在向下走，它也不过是随行就市。

销售业绩守住了2000亿量级，2024年全年累计签约销售金额2193亿元，签约销售面积936万平米。在行业里是排到了第6位，也是在跟保利，中海、华润、绿城这一众国央企争高下。

报表层面，无论是收入，还是利润，也不过是过去经营的一个结果兑现，前有因，自然后有果而已。这里简单列列，2024年营业收入1789亿，同比增长2.25%；利润也是跟行业大势一致，清一色往下走，现在不是看谁没降，而是看谁还在赚钱，谁的利润降的少。2024年，招商蛇口实现利润总额90.9亿元、归属于上市公司股东的净利润40.4亿元、扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润24.5亿元，同比降幅分别是35%、36%、57%。

利润之所以降幅比较大，有几个原因，一个是，开发业务结转项目结转的毛利润率同比在下降；另一个是计提房地产项目减值准备同比增加，主要有几个部分，信用损失准备14.6亿，存货跌价准备35.7亿，长期股权投资减值准备7.3亿，商誉减值准备1.6亿，合计有近60亿的减值准备。

现在企业利润普遍下滑或者直接亏损基本上也都是这些原因，这也不是企业本身能决定的，拿地的时候价格高，到房子出来能卖的时候，房价已经下来了，降价能卖出去已经是很不容易，利润受影响也是再正常不过了。不少企业这几年也是在频繁的计提减值准备，也是把可能的亏损都先一次性提了，把利空全放出来，最惨的情况已经这么着了，但凡后面行情好了，计提的还能拨回去，那也就是利好了。算算时间，行业阵痛的这些年，高价地的历史遗留问题也快消化的差不多了，后面企业的利润大概率得往回走了。

与资金有关的科目普遍稳健向好，经营性现金流净额319.64亿元，同比增长1.69%，期末货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，涨幅13.66%，现金短债比1.59倍。“三道红线”始终处于绿档水平，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59倍。全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年末，综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。

现在都流行打高端局，头部的国央企更不例外，没几个高端盘都不好意思在行业内混。

行业发展到一个阶段，空间没那么大了，所能容纳的企业也自然会减少，而每个企业所能获得空间自然是会跟着缩窄。以前行业的好的时候，企业抢地抢的很厉害，马不停蹄到处跑，抢地的量是很多，但也没像现在这样这么频繁的出现高总价的地，动辄百亿拿一块地。现在各地政府也是把一些压箱底的宝地拿出来，把各地的开发商都吸引过来，让大家尽情争抢。总体的看，比较活跃的就是头部的一些央企、国企，还有个别的民企，保利、中海、华润、绿城、越秀、金茂肯定少不了，招商肯定也不甘落后，因为大家都心知肚明，只有核心的项目才能不愁卖。

投资端，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。2024年，累计获取26宗地块，总计容建面约225万平米，总地价约486亿元，权益地价约为335亿元。在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占全部投资额的59%。上海、广州、西安三城所拿地块规划计容建筑面积位列前三，上海、广州两城的拿地规划建面占比近半。

图表：招商蛇口2024年拿地城市分布情况

结果上看，聚焦的成效很明显。2024年公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

2025年日子是好过一些了吧，很明显，不少头部的企业抢地抢的更激烈了，金茂、华发显然活跃了，新希望地产、金地这些民企也开始参与了。

2025年3月11日，招商蛇口与华润置地、铁建、建发、金茂、中海、绿城等10余家房企贴身肉搏132轮，最终以27亿的总价拿下了成都高新64亩纯住宅用地，楼面地价31700元/㎡，溢价率70.4%，这块地的楼面价打破了2024年金融城三期创造的27300元/平米的楼面价纪录，也是成都土拍史上第一宗楼面价破3万的住宅地块，看的出来招商很用力，得有存在感。

拿到绝版的地，就需要你的项目逼格也得跟上，稀缺的地块跟高端的产品才是绝配，这引导了一种新的潮流，大家要打高端局，所以我们看到了，很多企业在争着升级自己的产品体系，往高端方向走。

2024年招商蛇口提出了新的四大产品系，高端豪宅“玺系”、人文美学“启序”系列、现代东方“天青”系列，还有“揽阅”系列，不同的系列主打不同的市场，不同的人群。

招商蛇口还得继续努力，特别是主攻的上海，现在头部的企业都是虎视眈眈，中海大杀特杀，2024年单城收割700亿元业绩；越秀瞅准时机原地起飞，2月26日，两个项目同日开盘售罄，业绩92亿；华润置地、金茂，还有宸嘉发展，象屿地产，每一家企业都不容小视，可以预料的是，2025年上海的中高端市场会打的非常热闹，徐汇有绿城和宸嘉发展，虹口有金茂……这些企业的项目都是做的有模有样，市场也很认，还有越秀、中海、保利等一大批同行，压力是有的。

非地产开发业务方面，招商蛇口也有几个成型的业务。首先是代建，从2010年开始到现在已经有10多年的历史，已经累计承接代建项目540个，累计管理面积超2000万平米，既有政府代建项目，也有商业代建项目，涵盖政府机构、城投公司、大型企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态。

2024年3月正式设立专业公司招商建管，统筹管理并开展代建业务。2024年，新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平米，新进驻苏州、合肥、沈阳、西安、济南、十堰等城市。

资管方面，打通了“投融建管退”的闭环。2024年，招商蛇口主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%，同比提升0.2个百分点。报告期内新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平米，含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。年内新增签约轻资产管理面积约91万平米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。

招商蛇口已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建了多个REITs平台。2024年，以深圳壹栈太子湾项目和壹栈林下项目两个项目为底层资产，成功搭建蛇口租赁住房REIT平台，并在2024年10月23日上市发行，募集资金13.64亿元。

通过各REITs平台打通资产退出通道，成功构建了持有物业“开发－运营－资本化一再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。至报告期末，招商蛇口通过公募REITs平台管理资产约59万平米，2024年管理口径收入达8.13亿。

持有物业中，最有代表性的业务当属产业园，在行业内也算是首屈一指。产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。截止2024年末，招商蛇口管理范围内的产业园在营主要项目有31个，总经营建筑面积约261万平米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约56万平米。2024年产业园业务运营收入实现13.84亿元，开业三年以上项目出租率达88%。其他的业务还有集中商业、邮轮、公寓等，这里就不再一一详述，感兴趣的可以自己去翻翻企业的资料。

有开发，有经营，轻重结合，现阶段的招商有一定的优势加身，但还需继续努力。正如我们前文所说，现在不再竞争规模的高低，但也必须有一定规模作为支撑，这就要求企业在核心城市的投资上要更精准的把握机会，而且要把“好房子”真正做好，毕竟现在还留在行业内的这些头部企业没一个是弱者。