近日，长沙市自然资源和规划局发布了龙湖开福区渔业路项目三期批前公示，龙湖开福天街地块拟更改规划。

　　3月17日，三湘都市报记者注意到，今年以来长沙陆续有多个项目拟进行调规，由商业性质改为住宅。其中，龙湖开福天街地块拟新增7栋住宅，中海阅湘台新增2栋江景大平层等等。商改住的原因是什么，又将带来哪些影响？

绿地率增加，多个项目“商改住”

　　在“商改住”项目中，龙湖开福天街地块的变化引发关注。

　　据悉，根据相关政策，地块办理了控规调整用地性质由商业用地（B1）调整为商住用地（B1R2），容积率不变，将建筑密度≤48%、<40%调整为≤45.72%，将绿地率>22%、>20%调整为>25%，建筑控高由100米调整为80米。

　　据悉，该项目原为3栋大型公寓、1栋综合商业体及商业街区，现申请调整为7栋住宅及底商配套、1栋托儿所、1栋综合商业体、1栋精品酒店，建筑高度由原来的100米调整为80米。也就是保留了原商业综合体部分和1栋酒店，剩下的全部改为了住宅。

　　同时，南湖新城也新增了2栋一线江景大平层住宅。根据南湖新城片控规Z11-F-08地块规划修改批前公示，位于南湖新城的中海阅湘台，除了将性质由纯商业变为纯住宅，绿地率从20%调整为30%外，其余容积率、限高等都未改动。

　　据了解，15、16栋原为中海阅湘台的商业部分，此前已按照商业大平层开发建设，目前主体和立面均已经完工。现在拟改为住宅大平层，对于开发商而言，可能更快将这2栋大平层出售，实现资金尽快回笼；对于购房者而言，也能节省水电等成本，后续交易税费也将大大降低。

提升居住品质，重塑城市界面

　　其实，早在2021年关于“商改住”就出现了政策伏笔。当时湖南省住建厅等五部门联合印发的《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，首次提出“灵活商住配比”概念。2023年，长沙土地市场率先响应，东塘华狮棚改项目将原65∶35 的商住比调整为纯住宅用地，红星商圈S10地块商住比降至1∶9。

　　2024年7月，长沙更是暂停新公寓审批，已批未建的类住宅项目可依规调整为住宅。这一政策“组合拳”直击痛点——克而瑞统计数据显示，截至2024年，长沙商办和酒店式公寓库存量约627万平方米，比普通住宅和别墅总和的563万平方米还多。

　　“‘商改住’，其实是城市发展逻辑的悄然转变。随着‘土地财政’向‘空间治理’转型，长沙正通过商住比调整实现三重目标：房企层面，降低商办资产沉淀，加速资金回笼；市场层面，增加刚需及改善型住宅供给，平抑房价波动；城市层面，优化空间资源配置，提升土地利用效率。”长沙一房企负责人周先生指出。

　　周先生表示，值得关注的是，“商改住”并非简单的用途转换。根据新规，调整后的住宅需满足日照、消防等居住规范，部分项目通过降低建筑高度、增加绿地率等举措提升居住品质。这种“品质升级+功能转换”的模式，正在重塑城市界面。

　　■三湘都市报全媒体记者 卜岚  通讯员 管欣