买房辛苦，买错房命苦。这句话的含金量还在上涨。

自2022年进入动荡期后，广州二手市场用了3年时间狂挤水分。

很多老业主真是亏出一把辛酸泪，啥也没干，首付全泡汤了。转让出去，还倒欠银行一笔钱。

南沙、增城、黄埔、从化被Deepseek列为跌幅四大天王，中心区一些网红盘早已经“跌妈不认”。

止跌回稳态势下，广州二手市场在成交量方面有所好转，但头上的阴云还没有完全散开，颇有一种：我探底了，但还没有完全到底的割裂感。

近一年来，仍然有盘跌超60%，有业主蒸发1240万，一朝回到10年前，相当惨烈。

嘉裕公馆

跳水超1200万，站得高摔得更狠

覆巢之下，焉有完卵。在大环境下，即使强如珠江新城，也很难独善其身。

而且站得高摔得更狠，嘉裕公馆就是最好的例子。

项目最近成交了一套4房房源，总价2460万，折合单价13.8万/平。

一样是177.9㎡，户型格局相同，且都是南向，2023年3月同类型房源以3700万总价轻松成交，单价20.8万/平。

相比23年，现在可以说是断崖式下跌，总价降了1240万，跌幅约33.5%。

因为总价高，嘉裕公馆有些房源降价非常猛。

比如这个三房，一口气降价202万，再狠降318万。每次砍掉的价格，足以在广州再买一套房。

兰亭盛荟

从10万+到4字头，黑红也是红

没想到吧，兰亭盛荟还在跌。

高峰时期，部分王牌户型站上10万+的高光时刻已经被盘出浆了，而且成为过去式，一去不回头。

2023年普遍跌到7、8字头，年成交均价维持在8.36万，当时业主已经觉得不妥。

谁知道短短一年时间，天都塌了。根据贝壳平台成交数据，去年，兰亭盛荟的年成交均价只有5.76万/平，整体降了2.6万/平，跌幅高达31.1%。

2024年一共成交了21套，成交均价普遍在5、6字头，有些三房房源已经下探到4字头。

曾经的王牌四房，东南朝向，首次挂牌价1280万，最终成交809.8万，折合单价6.3万/平。

看看这一长串降价历程，不到1年半时间，原业主降了470.2万，个中滋味恐怕只有当事人才清楚了。

按照中介最新回复，现今兰亭盛荟的成交均价在5.5万/平左右。

骏景花园

3字头成交，地段光环失效

骏景花园，天河著名“老破大”，因为天河以及金融城的地段加持，普天同涨的时候一直走在前列。

如今遍地4字头成交。比如最近成交的92平南向三房，巅峰期最高去到7万/平，去年成交5万/平左右。

今年1月，成交价已经跌到415万，折合单价4.5万/平。

除了南向三房，顶复也没能逃过“扑街”的命运。

去年12月卖了一套306.81㎡顶复，单价3.6万/平。

要知道，顶复的价格一向在4-5万/平，3字头成交，已经刷新了近7年来新低。

南沙碧桂园

每平米跌1.3万/平，惨遭“脚踝斩”

南沙坐过山车，已经不是稀奇的事。

即使是区府、金州、进港大道这些配套相对成熟的地方，也很难撑起一片天。

楼盘依然未在这波冲击中企稳，南沙碧桂园同样不例外。

低楼层南向三房，2023年均价摸到2.2万/平。

到了去年10月，相似面积段8867元/平也能成交了。

从2.2万到8字头，基本每平米跌了1.3万/平，跌幅高达59.8%。

最新一套成交停留在去年12月，单价9864元/平，未能刺破万元大关。

阳光城丽景湾

8字头，面包比面粉价更低

曾经站上2.4万/平，23年成交均价1.57万/平，24年继续下滑到1.22万/平，曾经的南沙王者--阳光城丽景湾，真是心里有苦说不出。

其实楼盘的综合素质还不错，位于配套最齐全、最繁华的金州板块，楼龄才7年，算是次新小区。

去年12月，一套毛坯2房，只卖出8458元/平。

要知道，一河之隔的叠翠峰，当年拿地价都要1.44万/平。面包比面粉价更低，这样的落差，让人不禁唏嘘。

碧桂园凤凰城凤仪苑

失守万元大关

增城凤凰城多个组团，近五年的成交价一直在跌。其中碧桂园凤凰城凤仪苑跌幅最为明显。

24年全年成交均价1.36万/平，来到25年2月，成交均价只有8800元/平，跌幅达到35.3%。

究其原因，号称广州最大社区的增城凤凰城社区居民约15万人，挂牌多，更偏向买方市场，价格难有起势。

基数如此大，必然有业主砸盘，尤其是有资金需求，急于出手的业主更是淡定不了。

一旦低价出现，买家有了心理预期，再想往上调价就没那么容易了。

很多朋友关心，今年广州二手市场的价格会不会上涨呢？整体来说，不算太乐观。

首先在售的新盘降价力度大，正在倒逼二手业主降价成交。

其次，新政前的二手房实用率大多在80%水平线，能上90%都算高了，别提100%这种是奢望。

而且广州二手房存量是非常庞大的，链家上在售就有14.3万套，若算上其它平台，加加埋埋少说也有20万+套。

庞大的存量二手房供应，加上与现在新房相比显得过时的户型设计，二手房只能在价格方面让步。

别忘了，今年广州可能还要出让130宗地，新房对二手形成进一步的挤压。

综合情况来看，二手市场价格能企稳就不错了，上涨注定是小范围。

不过，这对买方来说，是实实在在的利好。价格降了，意味着选择更多。最后祝大家都能买到心仪的房子。

（转自：大象财局）