来源：不良资产头条

由于该项目在2021年已经停工烂尾，现在原开发商已进入司法重整程序，属于不良纾困项目，长城资产采用单一来源采购方式，引入中海建设管理进行代建。

从“汤臣一品”到烂尾豪宅

据了解，八埭头滨江园前开发商由锺伟地产早在2008年就已经将项目地皮收入囊中，该项目不仅地理位置上属于东外滩核心地块，而且还承载着老上海十里洋场的城市记忆。因此在立项之初，就意在成为杨浦滨江新地标，还被称为是“东外滩汤臣一品”。

原计划在两年内开盘销售，实际进展缓慢，入市时间一再延后，项目名也从最初“博和”改为八埭头滨江园。

直到“捂盘”十年之后，八埭头滨江园才迎来首次开盘，推出1、2号楼，均价约99240元/平方米；接着又在2019年11月再次开盘，均价约109997元/平方米。

10万元均价在现在的上海豪宅市场或许并不那么出众，毕竟从去年开始上海豪宅均价已经突破20万元/平方米。但聚焦到杨浦区，即将入市的同样位处滨江的外滩源均价10.8万元，可见6年前八埭头滨江园价格的含金量。

二期原定于2021年11月（精装）交付，但1月就因故停工；直到2023年2月16日，八埭头滨江园举行现场复工仪式。

上海锺伟房地产开发有限公司于当年3月2日发布一则声明称，项目销售监管账户资金充足，能够保证竣工及交付。不过，在7月份又被爆出无法复工。

那么，长城资产是如何成为八埭头滨江园重整投资人的呢？

从股权穿透图看到，上海锺伟房地产开发有限公司股东包括长城新盛信托有限责任公司（简称长城信托），占股49.95%。由于地产项目高利润，过往信托公司常常对地产公司有所偏爱，长城信托也是如此。

在原有构想中，即使项目出现问题，仍可以依靠股东长城资产通过不良资产处置将其盘活，获得更高的利润。因此，虽然在地产界展开大手笔布局的长城信托也难免踩雷，但靠着长城资产的盘活，可以让项目重获新生。

八埭头滨江园的再度盘活，是长城资产这套投资模式的成功案例。

引入中海入局不良资产代建

2024年，中海在上海楼市销售数据上断崖式领先，今年1-2月的继续占据榜首位置，可见其在传统地产项目开发与销售上的表现。

但在代建市场，中海的影响力略显不足。

中海管理总经理安悦东曾对外表示，作为唯一一个全产业链覆盖的全过程房地产开发商，中海代建业务发展较晚，目前主要专注于长三角、珠三角和环京地区。

随着随着越来越多房企布局代建领域，代建行业从蓝海转向微利竞争，新进入者往往通过低价策略抢夺市场，部分项目代建费率被压至历史低点，部分企业甚至以“0利润”策略争夺市场份额。但中海作为中国建筑集团旗下企业，中海地产在承接政府代建项目时具备天然优势。正是靠着政府代建的优势，中海在竞争白热化的代建市场中迅速占下了一部分市场份额，拥有了自己的基本盘。

从发展的角度看，政府代建项目虽然比较优质，但利润空间较少，影响力也不足。因此，为了扩大中海在代建市场的份额，操盘大型商业代建项目是必然选择。

令人意外的是，中海直接选择了商业代建中难度最大的不良纾困项目。

“能赚钱但很难”是不良纾困项目的矛盾点，相比于普通商业代建，不良资产项目代建有着更高门槛要求，但也避免了当前代建市场的竞争情况。

八埭头滨江园正是由于操盘门槛过高，导致采用单一来源采购方式。操盘不良纾困项目面临的麻烦同样更多，不仅涉及债权、债务以及法律纠纷，还要与AMC公司沟通协作，在金融机构的盘活盈利框架体系下保质保量完成项目代建。

八埭头滨江园的代建公告中提到：“本次拟招选八埭头滨江园项目(B地块)的合作代建方，服务的范围将包括项目住宅、地下车库、配套用房等全部物业，合作代建方应提共全过程的专业综合服务。”

可以说，项目的管理权已经全部交给了中海，包括背后牵扯到的债务、重整交房等一系列问题。不过得益于长城资产本身便是原开发商股东，最麻烦的债务问题或许已经解决。

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