炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

重要提示：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号发布的观点和信息仅供海通证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以海通证券研究所发布的完整报告为准。若您并非海通证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。

涂力磊

海通房地产研究首席分析师

S0850510120001

股东背景优势明显，争创全球一流企业。公司背靠央企华润集团，控股股东为华润置地。目前，华润集团已发展成为业务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技及新兴产业6 大领域，下设24 个业务单元，两家直属机构，位列2024 年《财富》世界五百强第72 位。我们认为华润万象具备较好的赛道空间优势，以及较强的自身发展能力，伴随市场对中长期成长性、企业现金流和分红能力关注度不断提升，公司有望在现有平台基础上不断突破，努力争创全球一流企业！

商业航道：竞争优势明确，全球龙头地位。得益于全国领先的商业运营服务能力，公司始终稳居行业领导者地位，购物中心经营业绩全方位领跑市场。2024 年上半年，公司在营108 座购物中心实现零售额1007 亿元，同比+19.7%、可同比+7.6%，均优于社消零总额增速。其次，公司抢占重奢赛道，在营重奢购物中心数量排名全市场第一。尽管2024 年上半年奢侈品消费端略显疲态，公司重奢项目逆市增长，重奢项目零售额同比+9.6%、可同比+4.0%。

物业航道：精准定位，战略制胜。公司物业航道合约及在管面积快速扩张，整体规模位于行业前列。得益于自身外拓能力的不断提升，公司独立性显著提升，物业航道总合约面积中第三方占比从2020 年的25.5%提升至2024 年上半年的60.2%，为未来业绩增长的稳定性打下坚实的基础。公司积极拓展城市空间赛道，大型赛事保障服务、展会服务能力再受认可。

大会员流量价值凸显，潜力巨大冰山一角。公司已成功构建一体化大会员体系并于2022 年正式发布大会员积分品牌“万象星”，实现8 大业态超3000万客户的身份通、积分通、权益通。未来看，我们认为随着集团大会员生态体系的不断完善和丰富，万象星会员体系的正循环效应将进一步提升。

攻守兼备，价值凸显。从进攻性角度出发，公司1）具有明确且广阔利润空间的商业模式；2）集团和母公司的良好优势；3）重奢市场地位和大会员带来的潜在未来空间为公司长期持续增长带来动力。防守性角度看，公司1）轻资产服务模式；2）良好现金和可持续性分红能力为公司夯实基础价值和坚实发展根基。

风险提示：物业项目拓展不及预期；人工成本上升风险；增值业务拓展不及预期风险。