上海土拍规则再次发生改变，热门地块开始施行“双高双竞”。这一举措犹如在土地拍卖市场投入了一颗重磅炸弹，引起广泛关注。“双高双竞”为土地拍卖带来了新的活力与挑战。所谓“双高”，或对地块的开发要求、建设标准提出更高期望，促使开发商提升自身实力与规划水平。“双竞”则可能是在价格和其他相关指标上进行竞争，这不仅能在一定程度上控制地价，也有利于筛选出更优质、更具社会责任感的开发企业，推动上海的城市建设向着更高质量、更可持续的方向发展。

上海土拍规则变了

8月15日，据“上海规划资源”公众号消息，上海市土地交易市场发布第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。

同时，经上海市规划资源部门会同住建和房管等部门研究，自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”（两轮竞价和两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

据介绍，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同，“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

上海市规划和自然资源局表示，除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标，鼓励市场主体建设优质住房，提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境，切实落实人民城市理念，着眼创造更加美好的生活，吸引各类人才落户发展，营造宜居宜业、安居乐业的环境品质。

据了解，地块的高品质建设导向和具体竞争指标，均在出让条件确定阶段，由上海市相关部门会同相关区政府（出让人）通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。地块成交后，高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同，实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管，确保高品质建设要求落地。

另外，本次出让公告中明确，坚持市场化原则，由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格，并按国家和上海市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，此次上海对市场热度较高的地块实行“双高双竞”举措，即热门地块不再单纯采取“价高者得”的模式，而是将进行两轮竞价及两轮竞高品质建设标准。这是上海政府响应“好房子”建设号召的具体举措，或是加大优质地块供应的前奏，同时将优化土地市场资源配置，提高优质地块的效益。新增的“竞装修标准指标”或将引导企业合理利用优质地块，建设高品质住宅产品，满足人民对改善型产品的期待；“竞公共设施和开放空间”强调住宅产品社区建设，提高居民生活便捷度；而“竞无偿移交政府的高端人才住房”有利于完善保障性住房供应体系，精准吸引和留住高端人才，促进区域经济的均衡发展。

“此外，热门地块起始价及溢价率由出让前综合会商而定，将对热门地块实行差异化溢价率上限，有助于企业提前计算项目溢价率，同时稳定优质住宅产品价格，在发挥市场机制作用的同时，创造更公平、合理的市场环境。”陈炬兰说。