近年来，随着房地产市场持续调整，寻找新的支柱产业、培育新的经济增长点，成为市场讨论的热点。

　　近日，《金融新动能》对话上海财经大学滴水湖高级金融学院院长、北京大学客座教授姚洋。姚洋认为，讨论谁能替代房地产，首先要区分供给端替代和全面替代。如果只看产业规模及其对上下游的带动作用，汽车业最有可能在供给端接近房地产。但从整个经济体系来看，没有一个产业能够全面替代房地产。

　　在他看来，判断一个产业能否接替房地产，不能只比较单一行业的产值，还要考察其前后向产业关联，以及对上下游行业的带动能力。而房地产产业链涉及土地开发、建筑施工、建材、家居、家电、金融和物业服务等多个领域。

　　“如果未来有一个产业能够在供给端替代房地产，我认为只有可能是汽车业。”姚洋说。

　　他指出，汽车同样拥有较长的产业链，从钢铁、有色金属、零部件和动力电池，到整车制造、销售、保险及售后服务，能够带动多个相关行业。

　　“别的产业不太可能替代房地产。不能只看产值是否超过房地产，还要看它的前后向联系。如果把这些都计算进去，只有汽车业的链条即使赶不上房地产，也相差不多。”他说。

　　数据显示，2026年1至7月，我国新能源汽车产销量均超过900万辆，新能源汽车新车销量占汽车新车总销量的比重达到51.2%。

　　对于当下市场关注度较高的人工智能产业及相关产业链条，姚洋认为，人工智能的产业关联方式与房地产不一样。人工智能对人才、算力和存储等存在需求，但相较于房地产和汽车，人工智能的直接产业链较短，难以产生同样范围的上下游带动作用。

　　不过，姚洋强调，即使是汽车业，也只能在供给端部分承担房地产原有的作用，无法全面替代房地产。

　　在他看来，房地产在宏观经济中的特殊性，在于它同时连接供给和需求两端。房地产开发不仅带动建筑、建材、家居等行业，也直接形成投资和住房需求。其他产业即使能够扩大生产、带动上下游，也未必能够复制房地产在需求端的作用。

　　“很多人没有理解这个事情。房地产兼具供给端和需求端的作用，它会直接创造需求。只发展供给，没有相应的需求，怎么替代房地产？最多只能替代它的供给面，替代不了需求面。”姚洋说。

　　姚洋表示，房地产在整个经济体系中所占分量较大，其角色也较为特殊。“不可能有一个产业全面替代房地产。汽车业只能在供给面替代，在需求面也替代不了。”他说。