中金发布研报称，维持华润万象生活（01209）盈利预测不变，维持跑赢行业评级和目标价48港元，对应21倍2026年核心P/E和23%上行空间。公司股票交易在17.4倍2026年核心P/E和5.7% 2026预期股息收益率。

　　中金主要观点如下：

　　1H26业绩符合该行预期

　　公司公布1H26业绩：收入92.2亿元，同比增长8%；核心净利润22.3亿元，同比增长11%，符合市场预期。公司宣告中期每股分派0.98元股息，对应核心净利润口径的派息比例为100%（其中40%为特别派息），中期股息对应当前股息收益率2.8%。

　　购物中心维持高质量运营效率，市场份额持续提升

　　在管购物中心1H26零售额同比增长21.7%，其中同店增速10.2%（继续大幅跑赢社零总额增速），其中重奢购物中心同店增速11.0%，略好于整体。1H26购物中心板块毛利率与去年同期持平，业主端净经营利润率同比提升0.7个百分点至68.9%，推动业主端净经营利润同比增长17%。上半年公司新开业3个购物中心，总开业数量达到138个，其中116个项目零售额在当地市场排名前三；期内新拓展12个第三方项目，截至上半年末储备项目达80个。

　　物业航道逆风中仍具韧性，紧抓回款及现金流管理

　　2026年上半年公司物业航道收入同比增长3%，毛利润同比基本持平，在宏观及行业承压的背景下整体发展仍具一定韧性；当期收缴率同比提升0.3ppt至74.7%，清欠率则同比有所下降。公司继续锚定“有现金流的利润”，上半年有效经营性净现金流对核心净利润覆盖超七成，较去年同期提升1.5ppt，扣除已宣布未派发的股息后在手广义现金151.9亿元。

　　料向全年经营目标扎实推进，2027年开业加速

　　公司上半年整体经营量质齐升，利润端与派息维度均兑现了年初经营目标（2026全年核心净利润和每股派息双位数增长）；展望下半年，该行预计随着商管项目新开业的持续推动（2026年全年预计新开业12个，2027年16个项目）、生态圈业务的高速增长，以及费用端的持续压降，公司有望继续向全年经营目标稳步推进。该行预计随着公司战略重视现金流管理，全年经营性现金流有望保持健康，为全年派息目标提供坚实基础。

　　风险提示：整体消费环境或物业管理经营环境超预期承压。