（来源：沧海一土狗 菜鸟理财）

昨天晚上，各部委出了一揽子关于“加快构建房地产发展新模式”的政策，其中，有一条激起了广泛的评论：将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

不少人下意识地把自己代入了一个“持有到期”的角色，所以，他们的评论基本上都是在阴阳这个40y期限本身。

然而，真正有意思的是，所有买30y国债的人，在买的那一刹那，都不认为自己能持有30y。

之所以很多人会不自觉地往“持有到期角色”里代入，是因为整个社会对楼市的预期偏悲观。

一般来说，大部分人都会因为各种原因（ps：譬如换房）早偿按揭贷款，所以，银行按揭贷款的平均期限不会超过10y。

因此，延长个人住房贷款最长期限的目的在于——降低准入门槛，减少最初3y的还款压力。

当然，对于这一点，依旧有人diss：政府并没有真金白银的投入，最后，还不是要我自己出钱？？

说实话，这些人只是站在自己的立场思考问题，并没有站在政府的立场去考虑问题。

政府手里有两大类政策，一类是杠杆政策，减少居民的入场门槛，政府给居民提供杠杆，譬如这次的延长个人住房贷款期限；一类是权益类政策，政府真金白银地出钱，即那些人嘴里的大政策，譬如，贴息按揭贷款，下场回购等等。

那么，问题来了，如果你是管理者，你先出杠杆类政策，还是先出权益类政策？？

只要你有一定的社会经验，你就会先出杠杆类政策，并且应出尽出。那么，为什么要这么做呢？？因为你要精准施策，你要筛选目标客户。

杠杆类政策只会筛选出两类人，一类是刚需，他们真的需要去买一套房子；一类是信任者，他们是真的信政府，信这个国家的内需会逐渐好起来。

那么，对于那些不信的人该怎么办呢？？继续让他们在外面等着。成年人只做筛选，不做改变，政府施政，更是如此。

按照这个筛选逻辑，国内楼市政策有两个可能的推出路径：

一、随着杠杆类政策的不断推出，目标人群会不断入场，楼市自己就起来了，根本不用甩权益政策；

二、等杠杆类政策出完，目标人群已经入场，民生目标已经达成，再出权益类政策吸引投机盘下场，最后把楼市轰起来；

综上所述，政府出地产政策的目的，从来不是简简单单地把楼市轰起来，还有更复杂的政治和民生考量。站在政府的立场来看，只有通过“先杠杆类政策，后权益类政策”的策略，他们才能达到一个综合目的：支持刚需，奖励信任，利用投机。