核心财务指标表现亮眼

2026年上半年，中航易商仓储物流REIT核心财务数据表现稳健，当期实现营业总收入6559.09万元，期末基金净资产合计达18.39亿元，基金份额净值站稳2.2986元。运营端通过主动租约策略锁定优质长期租户，出租率较上年同期提升1.11个百分点，当期实际分红金额达7048万元，覆盖可供分配金额比例高达99.97%，分红诚意充足。

项目运营指标稳中有升

截至2026年6月末，富莱德昆山物流园整体出租率达88.78%，较上年同期的87.68%提升1.11个百分点，租金收缴率报告期内达98.77%，截至报告发布日已实现100%全额收缴。项目合计可供出租面积38.24万平方米，实际出租面积33.95万平方米，较上年同期增长1.26%。分园区来看，二期出租率高达98.42%，三期加权平均剩余租期最长达667.14天，租约稳定性突出。前五大租户合计贡献租金收入5290.34万元，占全部租金收入的80.90%，租户集中在物流、电商、品牌服装等履约能力较强的行业。

项目公司盈利水平向好

2026年上半年，底层项目公司江苏富莱德仓储有限公司实现营业收入6539.65万元，EBITDA达5225.44万元，较上年同期增长4.03%，毛利率提升至54.94%，息税折旧摊销前利润率达79.90%，盈利水平稳中有升。项目公司营业成本中，物业运营成本及运营管理服务费同比下降16.11%，成本管控成效显著，利息支出的同比增长属于合并层面内部抵消项，不影响基金合并利润表现。

基金运作策略清晰务实

报告期内，基金80%以上资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过资产支持证券持有项目公司100%股权，获取仓储物流项目稳定运营现金流。针对昆山区域仓储物流市场租金下行的环境，基金管理人采取主动调整租金单价、适度给予优质租户免租期的策略，锁定长期合作关系，保障出租率稳定，避免租户大面积退租带来的现金流波动。后续管理人将持续依托昆山市“十五五”规划中高端物贸产业集聚的政策红利，把握区域高标仓需求回升机遇，进一步优化租户结构，提升项目长期运营收益。

费用支出合规透明

2026年上半年，基金计提管理人报酬192.34万元，计提托管费19.23万元，两项费用合计占当期基金净资产比例极低，费用计提严格按照基金合同约定的年费率标准执行。截至报告期末，基金应付管理人报酬余额192.34万元，应付托管费余额19.23万元，均为当期正常计提待支付款项，无逾期未付情况。报告期内基金无股票交易相关费用支出，不存在应付交易费用类挂账。

关联交易合规有序

报告期内，基金与关联方的交易均按正常商业条款订立，向运营管理机构上海易之商支付的运营管理服务费为579.74万元，较上年同期下降16.04%，服务采购定价公允。基金未通过关联方交易单元开展任何交易，无关联方佣金支出。关联方江苏银行作为托管人，期末存放基金资金5922.40万元，当期产生利息收入19.45万元，资金存放安全合规。

持仓聚焦单一仓储资产

本基金为封闭式基础设施证券投资基金，全部资产均投向富莱德昆山物流园项目，无其他分散股票投资，底层资产单一聚焦，收益完全依托仓储物流园区稳定运营现金流，收益来源清晰可追溯。

机构持仓占比超99%

截至2026年6月末，基金总持有人户数为1045户，较上年末的856户有所增长，户均持有份额76.56万份。机构投资者持有份额7.95亿份，占总份额比例99.37%，个人投资者持有份额507.09万份，占比0.63%，机构持仓占比极高，整体份额稳定性较强。期末基金管理人全体从业人员合计持有本基金1.701万份，占基金总份额比例不足0.01%，持仓占比极低。

基金份额规模完全稳定

本基金为33年存续期的封闭式REIT，报告期内未发生任何份额申购赎回变动，期初与期末基金总份额均为8亿份，份额规模保持完全稳定，不存在份额波动对收益摊薄的影响，投资者收益权益不会被新增份额稀释。

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