福州发布新版业主大会和业委会指导规范

保障业主表决权 守护小区“钱袋子”

记者25日从福州市住房和城乡建设局获悉，8月25日，2019年印发的《福州市人民政府办公厅关于进一步规范提升物业管理工作实施方案的通知》正式废止。本月福州市全新发布《业主大会和业主委员会指导规范》（以下简称《规范》），替代原有文件，成为指导业主大会成立、规范业主委员会运行的重要依据。

据悉，截至本月，福州市96%以上的居民小区成立了业主委员会或临时管理委员会。新版《规范》聚焦业主大会筹备、会议表决、业委会履职、换届交接、公共收益管理及属地指导监督等领域的新情况、新问题，出台系统化指导意见。

据市住建局相关业务部门介绍，此次修订严格依据《中华人民共和国民法典》《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》等法律法规，旨在进一步推动业主自治规范化、有序化运行，促进物业管理深度融入基层社会治理体系。

新版《规范》共计40条，围绕业主大会与业主委员会的成立、运行、指导监管三大环节，构建起从筹备组建、履职运行、换届交接到监督管理的全流程制度体系。其主要内容可概括为六大方面：完善成立组建机制、规范会议表决程序、厘清职责边界与履职要求、强化公共收益与财物管理、健全换届交接及特殊情形运行机制、完善指导监管体系。

相较于旧版，新版《规范》直击当前小区治理痛点，切实解决一批现实难题：

一是明确投票方式，保障业主表决权。针对当前业主大会广泛采用电子投票的实际情况，《规范》明确业主大会可采用电子投票，同时保留纸质书面投票权利；采用电子投票的，同一投票权业主对同一事项仅限投票一次，并鼓励通过市物业管理行政主管部门搭建的电子投票平台开展表决，确保投票规范、安全、高效。

二是严管公共收益，守护小区“钱袋子”。《规范》明确，业委会经营物业共有部位、共用设施设备，须经业主大会决定；小区公共收益账户须以业委会名义开立，严禁存入个人账户；业委会公共收益收支情况须按季度公示，并报送乡镇（街道），接受业主与属地双重监督，让公共收益管理更透明、更规范。

三是压实履职责任，明确违规惩戒依据。《规范》援引《福建省物业管理条例》，对业委会违法违规行为划定惩戒红线：业委会未按议事规则、管理规约、章程履职的，由县级以上物业管理主管部门责令限期改正，没收违法所得；对直接责任人处3000元以上1万元以下罚款，侵犯业主合法权益的处1万元以上3万元以下罚款，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四是破解换届堵点，保障治理不断档。针对业委会换届交接中的特殊情形，《规范》作出细化安排：业主大会已成立但未选出业委会，或业委会任期届满未如期换届的，可依法组建临时物业管理委员会代行相关职责；未成立临时物管委的，可将档案资料、印章先行移交乡镇（街道）指定单位代管，确保小区共同管理事项平稳衔接、不间断。

此外，新版《规范》还推出创新举措：鼓励乡镇（街道）邀请人大代表、政协委员参与业主大会成立及运行监督、考评工作；推动符合条件的业主委员会设立党支部或党小组，以党建引领提升小区自治水平。

市住建局相关部门负责人表示，目前县（市）区物业管理主管部门对业主委员会运行提供范本，并进行监管，此次新规的发布将进一步规范、落实业主大会制度，明确业主委员会职责，细化业主大会、业主委员会日常活动的规则。（记者 孙漫 石磊磊）