（来源：竺劲 CSC研究房地产建筑团队）

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文｜竺劲

核心观点

8月20日，上海出台楼市“沪八条”，新政聚焦优化公积金提取、实施购房补贴等维度。整体看，本次上海楼市新政瞄准外环外去库存目标，购房补贴及二套房首付比下调可鼓励居民向外环外新房置换。今年以来上海楼市呈现企稳态势，二手房成交量同比增长14%，挂牌价指数上涨1.6%，新房库存较去年底下降8%。楼市新政预计提升外环外新房成交量，进一步改善新房市场供需关系，巩固上海楼市止跌回稳态势。

摘要

年内再次出台楼市新政，巩固修复动能。继今年2月后，上海再次出台楼市优化政策，本次新政共推出 8 项具体举措，1）公积金方面，支付首付范围从预售房扩展至现房，且提取用途扩大至缴纳契税、车位、储藏室；取证后公积金提取5年内提取一次改为5年内每年一次。2）购房补贴方面，2027年3月底之前，出售二手房购买外环外新房补贴1%，最高5万；出售外环内二手房购买外环外新房补贴3万，且两项可叠加补贴。3）其他方面，包括外环外二套房首付比从20%降至15%；征收拆迁补偿增加房票安置方式；加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。

新政瞄准外环外去库存。本次上海楼市新政方向明确，购房补贴政策重点支持居民的改善性需求向外环外迁移，居民购买500万住房为例，购房最高可获得总价1.6%的补贴；由于外环外新房中，现房占比相对外环内更高，公积金支付首付扩展至现房后更多项目可纳入公积金支付首付的适用范围；外环外二套房首付比下降至15%后，购买新房的资金门槛下降，使得置换链条更为顺畅。整体看，本次新政更加聚焦外环外新房去化，也是落实中央“控增量、去库存、优供给”市场目标。

新政有望巩固上海楼市止跌回稳态势。今年以来上海楼市呈现企稳态势，根据冰山指数，今年以来上海二手房成交套数同比增长14%，二手房挂牌价指数上涨1.6%，量价表现均领先全国；供给方面，上海新房可售套数约5.8万套，较去年底下降8%，其中外环外可售套数占比76%；新政有望释放居民改善性住房需求，预计外环外新房成交量将有所提升，库存继续下降，从而进一步改善新房市场供需关系，巩固止跌回稳态势。

核心城市楼市率先止跌回稳，看好优布局核心城市的开发商、二手中介公司以及香港优质房企。

风险提示

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。

物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。

证券研究报告名称：《沪八条瞄准外环外去库存，有望巩固楼市止跌回稳态势》

对外发布时间：2026年8月20日 

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师：

竺   劲 执业证书编号 S1440519120002

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