文/上海进深 严明会

三次认购，平均认购率223%。

2026年的上海楼市，能交出这个成绩的新盘，一只手数得过来。

6月19日-23日，前滩元境三批次57套洋房完成认购，最终认购率188%。

先复盘一下前两批的战绩。

一批次首开68套洋房，认购率超260%，触发积分，成为2026年全上海第一个触发积分的非别墅项目，开盘36分钟全部卖完。

二批次加推29套房源，认购率220%，17分钟售罄。

网签进度也不拖沓。前两批合计97套房源，目前已网签86套。

到第三批次，项目一次性推出三栋洋房，共57套房源，整体节奏依然保持高热状态。

项目的操盘方，是中建壹品商置，一个首次进入上海市场的新面孔。

2025年11月，中建壹品商置联合湖北联投，以37.43亿元拿下前滩滨江核心区五宗地块。在此之前，这家公司在上海既没有过往案例，也没有市场认知，外界对其知之甚少。

在前滩这种高端板块，一支毫无本地履历的团队，硬是打开了局面。

这个新盘的热度，甚至已经超过了同期在场的老玩家项目。

差异化升级

前滩的购房者长期困在一个“不可能三角”里：一线江景的，总价直接劝退；想要新规下的好户型，可选项目又少得可怜。

而前滩元境，用江景大平层与高得房率洋房，把江景、价格、新规户型这三个要素一次性凑齐了。

三批次加推的洋房分布在两个地块：东侧的31-02地块以及西侧的21-17地块。

这两个地块给出了完全不同的居住体验。

东地块3#：整盘唯一一栋墅区宽境洋房，139㎡全新户型。楼栋南侧是叠墅，楼间距超1:1，即便是低区的日照也不错，高区更是无遮挡视野。

西地块3#：社区第一排无遮挡楼栋，南向直面公园，采光条件与视野开阔度拉满，106㎡全新户型。

西地块4#：双景观体系，推出100㎡全新户型，北侧正对前滩湾景、南侧享受内部园林景观。

户型层面，三批次延续了首发地块的核心亮点：南北双阳台 多飘窗 边套一步阳台，这是前滩滨江唯一新规户型的独有优势。

三个主力户型相比前两个批次都有差异化升级：100㎡和106㎡主打低总价上车，139㎡产品面宽更大、空间升级。

其中有2套一楼的非标户型，89㎡，总价918-924万。

100㎡三房两卫，均价约12.34万/㎡。LDKB一体化设计，客厅、餐厅、厨房三个空间同面宽，独立玄关加储藏间，小户型做出了120㎡的空间感。

一共12套，总价在1300万级，几乎是进前滩洋房的最低门槛。

106㎡三房两卫，均价约12.52万/㎡。布局与100㎡户型基本一致。一共21套，最大的亮点是景观资源，楼栋南向无遮挡，直面公园，采光与视野拉满。

139㎡四房两卫，均价约12.44万/㎡。这是项目最后的139洋房，一共只有20套。

相比首发地块同面积段户型，客厅面宽升级到约5.3米，大宽厅设计让空间感更气派，采光面也更宽，主卧的面宽也达到了3.5米。

中间套与边套的主要区别在于少了一步阳台和主卧270°转角飘窗。

细节创新

产品细节上，有个值得单独拎出来的微创新。

新规之下，越来越多的项目把发力点放在设备平台的赠送上。

传统做法是在厨房外设置一块设备平台，通过厨房外开门通达。但代价是厨房没法做最高效的U型台面，只能做双排式，也没法做飘窗。为了一个利用率并不高的空间，牺牲了厨房的使用效率和空间感。

前滩元境的解法不一样：把设备平台移到卧室外侧，卧室本身不设飘窗，通过阳台的赠送进行面积拓展，设备平台再叠加赠送，后期可以当阳台或洗衣间使用。

这套做法的巧妙之处在于，验收阶段该位置按挑空空间处理，验收后通过封板形成实际可使用面积，相当于赠送放大了一倍，还不伤及厨房的功能完整度。

前滩元境还做了一件打破行业惯例的事：大小户型装标基本一致。

很多楼盘的逻辑是，大户型用嘉格纳，小户型会有降级。但前滩元境从100㎡到139㎡，厨房全是嘉格纳六件套，加上大金独立厨房空调。卫生间是唯宝 汉斯格雅，全屋大金中央空调地暖两联供 霍尼韦尔新风。

细节方面也做得很到位。玄关八百库、模块化收纳、ENF级环保板材、墙体弧形倒角……都是中建“6633”好房子框架下的标准化落地。

趁势加推

洋房之外，前滩元境还拿出了定位更高的RIVA60江景大平层，直接瞄向更大标的的改善客群。

项目所在是前滩滨江西区最后一个宅地，距黄浦江直线约300米，全楼栋只规划60席大平层。

价格定位上，杨浦滨江同类产品普遍约3000万级，后滩约3500万级，陆家嘴滨江约5000万级，RIVA60把总价控制在了2000万级。用一线江景大平层的标准来看，存在明显的总价优势。

产品设计上，RIVA60有几项值得关注的创新：

全景视野：楼栋采用约45°偏转的双子塔设计，保证大部分户型开窗即享最佳江景。配合全落地环幕玻璃，实现“江、湾、园、城”360°全景视野。

高得房率：作为前滩首个3.5代新规住宅，通过“南北双阳台 全屋飘窗”等设计，实现近100%的超高得房率。

162㎡和188㎡两个户型，空间体验感可对标市面上200-230㎡的传统户型。

四开间大面宽、大横厅、LDKG一体化、主卧270°转角飘窗，逻辑与洋房一脉相承，只是尺度全面放大。

配套层面，顶层空中花园会客厅做成超50米悬挑式，仅对60户业主开放，可支撑私宴、云端商务会议等场景；约1700㎡下沉式海派会所和双艺术架空层，构成三会所体系。

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