电梯广告费、快递柜租金、地面停车费……你家小区的这些“隐藏收入”到底进了谁的口袋？以后，这笔账必须算得明明白白。

　　日前，《福建省住宅小区公共收益管理办法》（下称“新规”）颁布，自2026年6月10日起正式施行，有效期5年。旧版试行办法同步废止。

　　新规共七章四十条，直指公共收益管理中的“老大难”问题——权责不清、资金“糊涂”、公示走过场、纠纷扯皮。目的只有一个：让属于全体业主的“家底”晒在阳光下，把钱花在刀刃上。可以说，这是对老百姓急难愁盼问题的一次硬核回应。

　　小区业主共有的会所租赁经营收入属于公共收益。

　　定来源：

　　八类收入，一一列清

　　很多业主可能不清楚小区的公共收益到底包括哪些。新规第三条列出八类来源：利用围墙、道路、绿化带、小区出入口、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；公共场地、公共道路停车的场地使用费；摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；业主共有的会所、游泳池、健身室等公建配套用房或场地的租赁经营收入；公共收益利息收入；处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值；利用架空层等公共空间经营产生的收入；其他依法属于业主共有的收入。

　　一句话：凡是用小区公共部分赚的钱，统统是全体业主的。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用。

　　明权属：

　　业主共有，专户存储

　　新规明确：小区共有部分产生的收益，一分一厘都归全体业主共有。

　　物业服务合同（包括前期物业服务合同）必须明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容。合同没有约定的经营事项，必须经业主依法共同决定，并签订合同或协议，向当地物业管理主管部门报备。

　　新规在账户管理上区分了前期物业服务和业主大会成立后两个阶段。前期物业服务期间，物业必须单独开设公共收益银行专户，每季度公示后按分成比例将业主所属收益存入住宅专项维修资金专户；业主大会成立并完成备案后，符合条件的可申请资金划转，实行划转前谈话提醒机制——由物业管理主管部门或维修资金管理机构向业委会开展谈话提醒，告知公示、审计、廉政等管理要求。

　　业主大会成立后，业委会必须开设专用银行账户，单独设账。想自己经营小区公共空间？可以，但得经业主大会授权。想委托物业代管？也行，但委托合同期限不能超过物业服务合同期限。既没业委会也没物业的小区，则由临时物业管理委员会代管。

　　值得一提的是，新规鼓励业委会、物业“脑洞大开”，通过共建等方式引入各方资金资源，把小区闲置空间和设施盘活，让公共收益的“雪球”越滚越大。同时，鼓励把业委会管理的公共收益收支由居（村）民委员会监督指导——写进管理规约和议事规则。

　　摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费属于公共收益。

　　严支出：

　　用在刀刃，或可分红

　　钱进账了，怎么花才合规？前期物业代管时，要动用公共收益维修共有部分，必须征求业主意见，形成共同决定才能动。业主大会成立后，经营、使用、分配都得经业主大会点头，并在合同或管理规约中写明。

　　公共收益的“出口”很灵活：修电梯、换路灯、补屋顶、绿化养护；业委会工作经费、委员培训；抵扣业主的物业费、水电公摊费；给房子买保险、做体检；公共空间活化、运营策划设计等费用；业主大会决定的其他事项。

　　最让人眼前一亮的是，对于交付不久、设施完好、公共收益“余粮”较多的小区，只要依法征得业主同意，可以把部分收益直接向业主分红。真金白银揣进兜里，业主的获得感瞬间拉满。

　　另外，新规还简化了使用程序，鼓励制定年度使用计划，经业主表决同意后按计划实施；业主大会也可一次性授权，明确使用情形、条件、额度和程序。

　　晒账本：

　　线下公示，线上公开

　　公共收益最大的痛点往往是“看不见、摸不着”。新规给了“药方”——

　　签合同就公示：凡是签订公共收益经营合同，7天内必须张贴在小区公告栏，公示不少于30天。

　　每季度定期晒：每季度首月月底前，必须把上一季度的收入、使用情况，在公告栏、楼道、电梯等醒目位置张榜，公示不少于30天，同时在省住建厅开发的住宅小区公共收益信息管理系统上同步公开。线上线下“双保险”，谁也赖不掉。

　　业主有疑必答：业主对账目有异议，5天内必须接受查询。业主大会成立后30天内，物业必须移交账目，不得以“欠物业费”等理由拒绝移交。

　　公示内容必须完整包含四大部分：公共收益收入情况、公共收益分配情况、业主大会分成部分公共收益支出情况、结余转存与专户管理情况。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同或协议等材料。

　　强监管：

　　四级把关，审计兜底

　　在监管方面，新规明确了从省到街道的四级职责分工：省住建厅研究制定政策，监督执行；设区市物业主管部门制定实施细则，监督检查；县（市、区）物业主管部门组织实施，指导街道、社区日常监管；街道办事处（乡镇人民政府）督促规范管理，调处公共收益纠纷。

　　物业管理行业协会也要加强行业自律，引导物业服务企业规范经营。

　　在审计方面，新规讲究“精准施策”，该松的松，该紧的紧，既省钱又防风险——年度公共收益5万元以下且公示无异议的，可以不审计，给小区减负；年度公共收益5万元（含）以上的，每年必须审计一次，审计费用从公共收益里出。此外，鼓励有条件的物业管理主管部门使用财政资金聘请第三方审计机构实行统一审计。

　　从“糊涂账”到“明白账”，从“看得见”到“摸得着”——新规让福建小区的公共收益管理有了更清晰的“路线图”。

　　业主们，以后不妨多留个心眼，看看自家小区的公告栏，查查省住建厅的信息管理系统——你的“钱袋子”，这回真能被管好了。（记者 江海 文/摄）