（来源：楼市经典）

2026年3月，上海楼市迎来了一场久违的“小阳春”行情。

在“沪七条”新政落地满月的催化下，市场情绪显著升温，二手房成交量创下近5年新高，价格结束了下跌态势；新房市场同步修复，呈现结构性分化特征。

这轮复苏究竟是政策刺激下的短期脉冲，还是市场真正企稳的信号？

01.

二手房市场：量价齐升，创近五年新高

3月上海二手房市场交出了一份亮眼的成绩单。

根据中指研究院数据，3月上海二手商品房成交31215套，较去年同期增长6.39%，创下近5年同期新高。

这一数据不仅突破了业内普遍关注的“3万套大关”，更成为近十年“小阳春”行情第二高位成交纪录。

价格方面，市场出现了关键性突破。3月上海二手住宅均价约为5.5万元/平方米，环比微增0.08%。这一变化标志着上海二手房市场正式步入“量价齐升”的复苏通道。

市场热度在单日成交数据上体现得尤为明显。

3月28日（周六），上海二手房单日网签成交量达1585套，不仅刷新了今年年内的单日成交纪录，更创下近5年上海二手房单日网签成交历史新高。

从成交结构来看，本轮行情由刚需绝对主导。

上海中原地产数据显示，总价300万元以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%。外环外及中外环间的刚需和刚改项目成为成交热点，90平方米以下小户型成交占比约64%，套均面积仅78.5平方米。

02.

新房市场：温和复苏，结构性分化明显

与二手房市场的“爆量”相比，新房市场呈现温和复苏态势。

中指研究院数据显示，2026年3月上海新房（商品住宅）成交2270套，与2025年同期的2135套相比，上涨6.32%。新房备案均价63185元/平方米，环比微涨0.33%，整体运行平稳。

供应端方面，3月全市新增住宅供应约95万㎡，环比上涨约45%。

区域热度呈现明显分化。从成交量来看，浦东新区以18.5万㎡位居榜首，环比上涨28%；闵行区以12.3万㎡位列第二，环比上涨35%；嘉定区以9.8万㎡排名第三，环比涨幅达41%。

新房价格方面，浦东新区均价72000元/㎡，闵行区68500元/㎡，嘉定区45000元/㎡，松江区42000元/㎡，青浦区48000元/㎡。

03.

写在最后

从数据来看，3月上海楼市的“小阳春”成色确实十足，但这轮复苏仍需理性看待。

首先，政策驱动特征明显。 本轮市场回暖的核心动力来自“沪七条”新政的精准刺激。这种政策驱动的回暖，其持续性很大程度上取决于后续政策是否能够持续发力。

其次，刚需主导的复苏基础相对扎实。 与以往楼市上涨周期中投资投机需求占比较高不同，本轮行情由真实的刚性需求主导。300万元以下房源成交占比超过70%，90平方米以下小户型成为市场主力。这种以自住需求为基础的复苏，抗风险能力相对较强，不易出现大起大落。

第三，市场分化将持续加剧。 无论是二手房还是新房市场，都呈现出明显的结构性分化。核心地段、优质房源备受追捧，成交周期大幅缩短；而远郊板块、大户型高总价房源仍面临去化压力。这种“核心热、外围稳”的格局，将成为未来上海楼市的常态。

第四，可持续性仍需观察。 3月成交量的爆发，既有政策刺激因素，也包含“金三银四”的季节性成分。市场能否真正企稳，关键要看4-5月的成交数据。如果4月成交能维持在2.5万套以上，5月未大幅回落，且价格企稳信号从局部板块向更多区域扩散，那么这轮小阳春行情有望延续。

最后，置换链条的打通至关重要。 当前市场热度主要集中在刚需端，改善型需求尚未完全激活。根据置换链条的运行规律，刚需的活跃将为改善性需求“卖旧换新”创造前提。如果500万元至800万元总价区间的房源交易能够活跃起来，市场复苏将更具广度和深度.