观点网 龙湖集团高管曾预测，到2028年经营性收入将超过房地产开发业务，并将其作为公司战略转型的核心目标。3月6日公布的数据显示，这一目标或许比预期中更快实现。

龙湖集团3月6日公布最新未经审核运营数据显示，截至2026年2月末两个月，该集团累计实现总合同销售金额44.5亿元，合同销售面积52.7万平方米，二月单月实现合同销售金额20.0亿元，合同销售面积22.7万平方米；二月单月实现归属本公司股东权益的合同销售金额13.4亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积16.7万平方米。

与此同时，龙湖集团首两月实现经营性收入约44.0亿元（含税金额约47.0亿元）；其中，运营收入约24.4亿元（含税金额约人民币26.2亿元），服务收入约19.6亿元（含税金额约20.8亿元）。

计算结果显示，龙湖集团2月份单月实现经营性收入约21.3亿元，按含税口径，2月单月经营性收入约22.7亿元，均已超过当月开发业务的合同销售额20.0亿元。

另外从1-2月数据看，经营性收入44.0亿元与合同销售金额44.5亿元相差无几，而从含税口径比较，47.0亿元也已超过合同销售金额。

虽然将合同销售与经验收入两相比较不够严谨，毕竟两者实为两个不同维度的概念，按照通俗理解就是，“合同销售”体现的是签约阶段的预期收入，而“经营收入”指房地产企业通过主营业务活动（如销售、出租开发产品）实际实现的经济利益流入，属于会计意义上的收入。

但这不妨碍经营性收入正逐渐成为龙湖集团核心盈利来源的事实。因为从首两个月的淡季数据看，龙湖集团合同销售同比下跌超55%，而经营性收入则继续维持增长，同比涨幅1.85%（含税涨幅1.73%）。

这种此消彼长的趋势早在过去数据中体现，只是这种反差在今年更为明显而已。

2025年数据显示，龙湖集团去年累计实现总合同销售金额达到631.6亿元，同比下降37.5%；合同销售面积为518.6万平方米，同比下滑27.2%。与此同时，龙湖集团截至2025年12月末的经营性收入约为267.7亿元（含税金额约285.4亿元），较上一年的267.1亿元（含税金额约人民币284.8亿元）不仅没有减少，还稍有增长。

事实上，这种趋势预计还将继续加剧，按照龙湖集团执行董事兼CFO赵轶去年预测，“未来1-2年，开发结算量会逐步减少”。不过他同时补充，随着存货的逐步去化和毛利率健康的新项目稳定补入，开发业务对集团整体利润的影响将逐步修复。

而龙湖集团高管早在过去两年就明确表示，经营性收入将超过房地产开发业务，并将其作为公司战略转型的核心目标。

如2024年8月23日，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在中期业绩会上表示：“预计到2028年，龙湖经营性收入占比将过半，实现第二曲线收入超过第一曲线，完成新旧动能转换。”

同一时期，管理层进一步指出：“低负债水平、高经营性收入，是成为穿越周期的百年房企的必备条件。”

2025年3月28日的业绩会上，陈序平再次强调：“经营性业务已成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源”，并重申了向“开发+经营”双轮驱动模式转型的决心。

此外，龙湖集团2024年度财报显示，截至2024年底，龙湖经营性收入达267.1亿元，占总营收（1274.7亿元）的21%；同年实现归属于股东的净利润58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元，其中运营及服务业务利润贡献占比持续提升，达到80%以上。

按照企业公开的财报表述，经营性收入2024年已实质性超越开发业务成为核心盈利来源，那时其经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%。后续数据显示，龙湖集团运营业务及服务业务在2025年上半年的毛利率分别为75%、31.4%，始终维持在高位。

而龙湖集团开发业务的毛利率在2022-2024年分别为17.9%、11%、6.1%，至2025年中期进一步降至0.2%，若考虑到市场持续调整以及房价下行对结算项目盈利空间的影响等，该项数据或许还有进一步回调空间。

很显然，从龙湖集团角度看，经营性收入超越开发业务早已成定局，剩下的只是冷静等待那一刻到来。

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