转自：新华财经

新华财经上海2月24日电（记者 杨溢仁）随着华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金日前申报至证监会与交易所并获受理，我国首批商业不动产REITs试点正式启动。

业内人士认为，商业不动产REITs的启航并非一朝一夕之功，而是一场需要定力、专业与合规意识贯穿始终的远行。在监管部门统筹指导下，试点工作坚持规范与发展并重，而“框架正确、方向清晰”下市场自我迭代的能力，赋予了市场各方探索的勇气，也界定了需要恪守的边界。

市场主导：在实践探索中积累发展经验

创新在起步阶段大都面临逐步完善的过程，在实践中动态优化，是试点工作的重要经验。

公开数据显示，目前已经申报的商业不动产REITs合计拟募资近400亿元，资产形态覆盖商业零售、综合体、办公楼、酒店等多维业态。记者留意到，华夏基金此次申报的三单产品，既有凯德这样的国际知名商业运管品牌，也有银泰百货这类深度扎根中国消费市场的零售标杆，以及保利发展作为头部房企的转型探索。三类资产，三种基因，在统一制度框架下同台亮相，是市场多元并蓄的最好注脚。

多位业内人士对记者表示，在制度框架明确、政策方向清晰的前提下，市场具备自我调节与进化纠偏的能力。商业不动产REITs的估值逻辑、运营效率、分派稳定性，将在投资者的理性研判中逐步收敛于均衡。而基金管理人应致力于构建真实、准确、完整的信息披露、履行主动管理能力，为市场参与者的决策提供基础。

规则先行：法治化构筑信任的基石

法治是市场信用的底座，也是商业不动产REITs行稳致远的生命线。

首批商业不动产REITs底层资产运营年限普遍超过十年，大部分地处一、二线城市的核心成熟商圈，出租率较为稳定，但商业不动产项目因其建设运营周期较长，在合规手续方面往往会面临跨周期衔接的问题。

一位原始权益人告诉记者，合规性仍然是商业不动产REITs审核的根本要求，但亦需平衡重大性与对不动产项目实际的影响，在合法合规框架下提出可行的优化路径。

记者观察发现，上述理念在首批商业不动产REITs的推进过程中，得到了初步印证——法治是有原则和有温度的治理体系，为市场主体划定了清晰的行为边界，亦为历史遗留问题留出了如实披露、合规整改的通道。

正是在这样的环境中，各方得以将精力聚焦于项目运营品质与投资者保护的本源，在监管部门指导下，坚持披露到位、整改到位、责任到位，为项目规范运行奠定基础，也为后续同类资产积累经验。

迭代共生：在动态演进中臻于至善

商业不动产REITs的推出，是中国公募REITs市场的一次关键跃升。

从全球成熟市场经验来看，商业不动产REITs经历了数十年的制度迭代与产品演变。当前试点的推出，既借鉴了国际惯例，又植根于本土实践；既设定了清晰的准入标准，也为后续品种扩容、资产扩围保留了制度接口。在项目执行过程中，市场参与主体或能感受到政策的智慧不仅在于设计阶段的周密，更在于执行阶段的探索——给予市场充分的试验空间，允许在规范的前提下差异化探索。

不可否认，自2026年1月底首批产品申报以来，相关部门按职责分工持续开展政策宣导与项目对接工作，是中国REITs市场能够快速形成规模效应的深层原因。法治划定边界，市场配置资源，政府搭建生态——三者各归其位、各展所长，将共同编织起商业不动产REITs行稳致远的网络。

业内专家指出，当商业“烟火”通过公募REITs转化为亿万投资者可分享的长期回报，彼时市场看到的将不仅是资产证券化的技术成功，更是金融服务实体经济、资本回馈社会民生的价值闭环。

编辑：林郑宏