时光迈入2026马年，中国楼市迎来了四年调整期后的标志性转折。从开年以来的各项数据共振，到政策、资金、市场的三重发力，曾经持续低迷的楼市氛围被彻底打破，“全面回暖”不再是中介的营销噱头，而是实打实的市场趋势。对于刚需置业者、改善型购房者而言，这一轮风向突变背后，是难得的置业红利窗口；而对于仍在观望的人，必须清醒认知：这一轮回暖绝非短期脉冲式反弹，错过当下，或许真的要再等一个完整的楼市周期。

楼市回暖的信号，早已在数据中清晰显现，每一组数据都在印证“风向突变”的真实性。国家统计局2月最新数据显示，70个大中城市商品住宅价格环比降幅全面收窄，一线城市二手住宅降幅收窄0.4个百分点，二线、三线城市分别收窄0.2个和0.1个百分点，止跌回升的趋势已不可逆转。中指研究院监测数据进一步佐证，1月全国百城新房均价环比上涨0.18%，结束了长期下行态势，正式迎来转正，二手住宅均价跌幅也同步收窄，市场流动性显著提升。

核心城市的表现更是成为回暖的“风向标”，引领市场信心回升。北京二手房连续三个月网签量超1.4万套，深圳成交创下10个月以来的新高，上海核心板块成交周期缩短40%，优质次新房挂牌价上涨4%-6%，看房量、签约量翻倍成为常态。强二线城市紧随其后，杭州、成都、武汉等产业基础扎实的城市，改善型需求持续释放，地铁盘、品质盘成为成交主力，价格稳步回升。即便是此前调整较深的三四线城市，也随着库存压力缓解和利率优势凸显，呈现出止跌企稳的迹象，楼市全面回暖的格局已然形成。

这一轮马年楼市回暖，绝非偶然，而是政策底、市场底、资金底三重力量共振的必然结果，也是行业长期调整后理性修复的体现。政策层面，从“微调”到“强托底”的质变，为回暖注入了核心动力。2026年作为“十五五”开局之年，中央明确提出“政策一次性给足”，摒弃以往的“添油战术”，住建部部署“稳市场、防风险、优供给、促转型”四大目标，标志着楼市调控思路转向构建高质量发展新模式。

截至1月，全国已有超60个城市出台楼市优化政策，优惠力度空前。金融支持方面，首套房贷利率降至3.5%-4%区间，部分城市甚至进入“2字头”，创下近二十年新低；首付比例最低降至15%，公积金贷款额度大幅提升，有效降低了购房门槛。税费优惠精准落地，换购住房个税退税政策延续至2027年，不足2年住房增值税率从5%降至3%，一套500万的房产可节省近10万元税费，成功激活了“卖旧买新”的置换链条。供给端更是出现突破性举措，地方政府用专项债收购存量房转化为保障房，3000亿元保障性住房再贷款落地，既化解了房企风险，又加速了库存去化，为市场回暖扫清了障碍。

资金层面的宽松，为楼市回暖提供了充足弹药。当前居民储蓄存款突破160万亿，广义货币M2持续增长，市场“弹药充足”，而央行维持流动性宽松，MLF利率稳步下行，为房贷利率走低提供了坚实支撑。融资端“白名单”制度落地，2025年专项债限额4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元，近20家房企完成债务重组，行业风险化解取得实质进展，房企拿地积极性回升，土地市场热度回暖，预示着未来新房价格存在明确的上涨空间。

市场层面，经过四年的深度调整，价格泡沫得到充分挤压，为回暖预留了合理空间。数据显示，全国70城新房和二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%，部分三四线城市跌幅超20%，房价已回归至合理区间。同时，市场需求结构持续优化，90-144㎡的改善型品质住宅成为市场主力，占比已达55%，2026年有望突破60%，“好房子”时代正式开启，居住需求的刚性释放，成为推动楼市回暖的核心动力。

需要明确的是，马年楼市全面回暖，绝非过往“大水漫灌”式的普涨狂欢，“分化”依然是核心关键词，当下的红利本质上是政策红利与价格洼地叠加的结构性机会。曹德旺的警示依然值得警惕：房地产“普涨时代”已彻底终结，人口与产业成为房产价值的核心分水岭，盲目跟风入市，依然可能面临财富缩水的风险。

红利的分布呈现明显的“区域分化”特征。一线及强二线核心城市，凭借人口持续流入、产业支撑强劲的优势，成为红利集中地。2025年深圳人口净流入近50万，杭州、成都均超20万，瑞银预测这类区域核心房源2026年可能上涨3%-5%，无论是自住还是保值，都具备极强的优势。而人口净流出、库存高企的弱三四线城市，仍面临较大的去化压力，2025年全国三四线城市人口净流出312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分城市可能继续小幅下跌，非核心房源成交周期超180天，流动性枯竭，这类区域绝非置业优选。

资产类型的分化同样显著。房龄10年内的次新房、配套完善的地铁盘、品质过硬的改善型住宅，既能抵御市场波动，又能享受长期增值，是红利的核心载体；而三四线城市的老破小、远郊盘，因户型落后、配套不足，正逐渐沦为“负资产”，即便在整体回暖的大背景下，也难有实质性的增值空间，甚至可能面临“卖不掉、租不出”的困境。

对于广大购房者而言，当下最关键的问题是：如何把握这一轮回暖红利，避免错过周期窗口？核心在于摒弃观望情绪、认清市场逻辑，结合自身需求精准布局，不盲目追涨，不过度犹豫。

刚需群体应牢牢把握“低成本上车”的核心逻辑。当前首套房贷利率、首付比例均处于历史最低水平，政策红利已达顶峰，随着市场回暖，未来政策将逐步回归中性，优惠措施可能有序退出，此时入市相当于锁定“政策红包”。刚需购房应优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，聚焦居住本质，重点关注教育、医疗、交通等基础配套，避开人口持续流出的弱三四线城市和远郊盘。以一套总价300万的刚需房为例，首付15%仅需45万，房贷利率3.5%，三十年月供约1.2万元，较2021年高位节省月供近4000元，政策红利显著降低了购房门槛，这样的机会难得一遇。

改善型群体可借助“卖旧买新”的政策红利，实现居住品质的升级。当前换购税费优惠、公积金额度提升等政策，为置换提供了绝佳窗口期。改善购房应重点关注户型设计、物业服务和社区配套，优先选择核心城市产业板块的品质住宅，这类房源兼顾居住舒适度与资产增值潜力。以上海为例，核心区改善型次新房挂牌价稳步上涨，而老旧小区流动性减弱，“卖旧买新”既能改善居住条件，又能优化资产结构，享受结构性上涨红利。

投资者则需彻底摒弃炒房思维，转向“核心资产保值”。楼市普涨时代已终结，投机炒房已无空间，投资逻辑应从“博涨幅”转向“重品质、看运营”，聚焦一线及强二线核心城市的稀缺优质资产，远离远郊大盘、商业公寓及弱线城市房产。同时，要关注租金回报率和资产流动性，以长期持有、现金流覆盖为核心原则，警惕持有成本上升风险，提前优化资产结构。

马年楼市的风向突变，标志着中国房地产市场告别单边下行，迈入“分化筑底、理性回暖”的新阶段。这一轮回暖，不是短期炒作的虚假繁荣，而是政策托底、价格洼地、行业转型三重因素叠加的周期窗口，对于有真实居住需求的群体而言，无疑是难得的置业机遇。

楼市周期循环从不等人，一个完整的楼市周期通常长达5-8年，错过这一轮政策红利与价格洼地，再想以如此低的成本入市，或许真的要再等一轮周期。当然，回暖不代表普涨，红利不代表无风险，唯有认清趋势、精准选择，回归“房住不炒”的本质，才能在新一轮楼市周期中，守住属于自己的红利，实现居住需求与资产保值的双重目标。