新华财经上海2月14日电（记者 杨溢仁）随着我国城市发展进入存量提质增效的关键阶段，老旧工业厂房作为城市工业文明的载体，正从“闲置存量”向“消费增量”加速转型。

城市更新政策的持续发力，正推动工业遗存与新消费需求深度绑定，并催生了一批兼具文化底蕴与商业活力的特色空间。

多位业内专家指出，在城市更新赛道中，工业厂房改造相关板块正迎来明确的投资机会，优质改造项目有望实现资产增值与消费提振的双重收益。

那么，老旧工业厂房如何通过空间更新、场景迭代，激活新消费增长极？

空间重生：工业遗产的存量价值重估

不可否认，老旧工业厂房作为城市存量资产的核心组成部分，其改造核心在于实现“保护性利用”与“功能性重塑”的双向平衡——在改造过程中，通过保留红砖墙体、钢铁构架、标志性烟囱等原生工业肌理，以最小干预原则完成空间活化，既能有效延续城市工业文脉、留住时代记忆，又可为构建不可复制的特色消费场景奠定坚实基底。

来自中信证券的研究观点指出，当前城市更新政策正持续向盘活存量商业与工业资产倾斜，具备专业改造能力与运营经验的优质空间运营商，将凭借核心竞争力持续扩大市场份额。

可以看到，工业遗存所独有的历史质感与场景辨识度，形成了传统商业体难以企及的天然差异化壁垒。就目前而言，工业厂房改造的存量空间广阔，且改造后兼具消费场景属性的项目增值潜力更突出。

银河证券方面认为，工业遗产的保护性改造契合城市更新政策导向，相关运营商将持续受益于政策红利与市场需求释放。

以上海的实践为例，从前机器轰鸣的“万人大厂”——杨浦滨江原上海第十七棉纺织厂已改造升级为上海国际时尚中心，并成功获评为国家4A级旅游景区，实现了工业遗产与文旅消费的有机融合——这里每年举办80余场时尚活动，从品牌发布到时尚秀场；从时尚论坛到创意派对，可谓应有尽有。园区创新打造的“上海宠物时装周”更吸引了全国2000多只萌宠参与，成为独特的时尚风景线。

徐汇滨江的水泥厂则变身为西岸梦中心，入选了上海城市更新最佳实践案例，直接带动片区游客量大幅增长，充分彰显了工业空间焕新后的流量吸引力。

场景迭代：新业态驱动消费活力释放

旧厂房实现从“工业遗存”到“消费热点”的跨越，关键在于以新业态适配新消费需求，推动场景从“单一观赏”向“多元体验”迭代，让工业空间真正从“打卡地”转变为“留客型消费场”。

记者走访发现，如今艺术展演、livehouse、潮牌首店、文创市集、夜间消费等体验式、社交化、潮流化业态纷纷入驻改造后的厂房空间，精准契合了当代消费群体的个性化的核心诉求。

尤以成都市漆器工艺厂为例，和许多老工业厂区一样，随着产业结构变化和设备老化，其逐渐淡出了城市的主流视野。这类老厂房往往面临两种命运——要么长期闲置、逐渐荒废；要么被简单拆除，彻底从城市记忆中消失，而成都市漆器工艺厂，选择了第三条路。

2025年10月，改造完成后的成都市漆器工艺厂重新亮相——摇身一变，成为了“大旗茶馆”。公开数据显示，茶馆开业当月几乎是“开门即爆”，并跻身大众点评成都茶馆总榜第二，备受年轻人追捧。

一座曾经逐渐被城市边缘化的老厂房，在完成更新后，迅速变成了现象级消费空间。

来自华泰证券的研究观点指出，目前“Z世代”已成为消费市场的核心力量，其推动消费需求向个性化、沉浸式、社交化升级，而工业风复合场景恰好精准匹配年轻群体的审美偏好与消费习惯，改造后的工业场景消费客群中，“Z世代”已然成为主力。

仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄表示：“Z世代的崛起加快了新消费风口的形成，由此带来的商业焕新和人居需求升级成为中国城市更新的内生动力，在此过程中，城市更新项目的运营范式亦显示出精细化、人性化的特点。”

值得一提的是，上海的多个标杆案例也持续验证了上述逻辑。

举例来看，金桥“EKA・天物”由老旧机电厂改造而成，凭借独特的工业场景与优质业态组合，一度成功登顶大众点评上海热门商场榜首；“力波1987文创园”则由老酒厂焕新而来，融合文创零售、特色餐饮与社群活动等多元业态，同样入选了上海城市更新最佳案例。

中国城市发展研究院副总规划师卢诗华指出，当前工业遗存改造已进入“文旅商体”深度融合的新阶段，场景创新的质量直接决定了客流集聚效果与消费转化效率，是激活消费活力的核心抓手。

价值跃升：城市更新与消费升级双向赋能

旧工业厂房改造绝非单纯的空间翻新，而是实现文化传承、产业转型、消费提振的三重共赢，其核心价值在于打通城市更新与消费升级的双向赋能通道，盘活低效存量资产、拓展消费新场景，最终形成“空间焕新—流量集聚—消费增长—反哺更新”的良性闭环。

事实证明，场景化、差异化的消费供给，是当前提振线下消费、释放内需潜力的关键抓手。

由赛迪顾问联合中建政研智库研究院发布的《2026中国工业建筑改造与产业升级白皮书》显示，2026年国内工业厂房改造的市场规模预计突破1800亿元，较此前行业预测显著上调，彰显出了该赛道强劲的发展韧性与广阔前景。

来自清华大学城市治理研究院的观点指出，城市更新以存量提质撬动增量消费，是超大特大城市实现高质量发展的重要新引擎。

银河证券方面进一步分析指出，工业厂房改造不仅能够盘活低效资产，还能带动建筑、运营、文创等相关产业发展，形成消费增长的联动效应，对区域经济的拉动作用显著。

多位业内专家预测，未来3年至5年，我国工业厂房改造市场规模将保持15%至20%的年均增速，其中“文旅商”融合型项目将成为市场主流，其消费带动能力较单一功能改造项目料高出40%以上。

上海凭借政策引导与市场驱动双轮发力，已成功推动一批“工业锈带”转型为“消费秀带”，成为双向赋能的典范——西岸梦中心被纳入上海重大文旅投资消费“双千亿”名单，依托滨水工业场景打造成为了高端滨水消费标杆；上海国际时尚中心则以秀场经济、品牌零售、休闲体验的复合业态，成为杨浦滨江片区的消费核心节点，持续带动周边消费升级。

不可否认，上海旧工业厂房改造的实践，为超大城市提供了“存量盘活+消费升级”的可复制、可推广经验——既留住了城市工业记忆、守护了文化根脉，又培育了新质消费增长点，将为全国范围内的城市更新与内需提振工作提供有益示范。

编辑：林郑宏