“评估问题性质与影响大小，不因个别细枝末节的瑕疵或对投资者影响较小的问题，对项目推进形成实质性障碍。”

2月11日，又有一单商业不动产REIT申报。自2025年12月31日正式试点后，沪深交易所共有12单商业不动产REITs申报和获得受理，其中沪市11单、深市1单；目前2单处于申报状态，10单已获受理。

第一财经从监管部门了解到，在商业不动产REITs审核过程中，合规性仍然是根本要求。同时，也需要考虑历史背景下的实际情况和市场发展建设需求，平衡好重大性和建设性，体现制度的包容性和适应性。

一方面，要合理判断问题的重大性，评估问题性质与影响大小，不因个别细枝末节的瑕疵或对投资者影响较小的问题，对项目推进形成实质性障碍；另一方面，体现审核实践的建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而要实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况。

记者还从监管部门获悉，对于存在障碍的事项，在严守法律法规和监管底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求，最终服务于市场的健康长远发展。

有业内人士分析称，商业不动产REITs 结构复杂，底层资产建设运营周期较长，合规手续涉及范围广、办理程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续。受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况在行业内较为普遍，项目推进过程中，不仅需要把握参与主体和底层资产合规的问题，也要把握产品发行交易和底层资产运作治理合规问题，还要把握产品全环节信息披露以及资金与分配等合规问题。

2025年12月31日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式启动商业不动产投资信托基金试点工作。同日，交易所修订相应业务办法、配套业务指引和指南，进一步完善不动产投资信托基金业务规则体系。

2026年1月底，证监会和交易所官网均披露首批商业不动产REITs产品已申报并获受理。

一个多月来，伴随着相关产品陆续申报受理，市场较为关注商业不动产REITs能在产业端和投资端带来哪些机会？

“盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率，商业不动产REITs不再是单纯的融资工具范畴，已然成为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施和利器。”有机构人士称。

对正处于转型探索中的房地产行业而言，商业不动产REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，一定程度上促进了从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型。

更重要的是，商业不动产REITs将为不动产市场提供“定价之锚”。长期以来，国内商业不动产市场缺乏公开、透明、连续的市场化价格发现机制。商业不动产REITs作为在公开市场交易的标准化金融产品，其二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号。

中信证券相关业务负责人认为，“这为同类非上市商业资产提供了可参考、可比较的估值基准，极大地提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性的投资预期，引导资本更有效地识别和配置优质资产，对稳定和促进商业不动产市场的长期健康发展具有基础性作用。”

在投资端，随着低利率环境的持续，资产配置的底层逻辑正在发生改变。社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切。

上述机构人士称，一方面，商业不动产REITs具有高比例分红、与股债相关性较低的特性，可以匹配长期资金的投资需求；另一方面，国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显。