（来源：易居研究院）

本文摘自《易居研究2026迎新专刊：十五五：大力实施城市更新》，立足西岸梦中心片区更新实践，系统梳理项目的背景概况、创新做法、实施成效，客观剖析项目面临的局限性，总结其从“工业锈带”蜕变为“生活秀带”的核心经验。从“国资引领、专业合作”的机制创新，到“针灸式”改造的技术实践；从“垂直复合、策展驱动”的业态构建，到“活动引流、品牌塑能”的运营模式，西岸梦中心以系统性思维破解了工业遗存改造中的多重难题，实现了历史记忆与现代活力的共生、公共利益与市场价值的平衡、生态修复与业态升级的融合。

摘要

西岸梦中心坐落于徐汇滨江核心地段，前身为1920年创立的上海水泥厂，曾是亚洲最大水泥厂，其“象牌”水泥助力新中国建设。2009年因产业调整关停后，厂区成为滨江公共空间的“断点”，成为徐汇滨江从生产岸线转向生活岸线的关键改造项目。项目于2022年初开工，2024年9月开业，由上海西岸开发集团与华之门资本合资打造，总建筑面积16.2万平方米，保留1.4万平方米工业遗存，坐拥800多米滨江岸线，定位为“世界级滨水文化目的地”。

项目成功源于系统性创新实践：机制上构建“国资引领、专业合作”范式，发挥国有资本战略优势与市场化资本运营能力；审批推行“分期验收、动态监管”，破解大型项目投用慢难题；政策上遵循城市更新条例，实现土地功能合法转换与公共利益锁定；技术上以“针灸式”改造实现新旧建筑共生，如穹顶艺术中心的轻质钢结构创新；业态打造“垂直复合、策展驱动”生态，覆盖多元消费场景；运营通过世界级活动引流，塑造独特品牌形象。

项目成效显著，荣获上海首批“城市更新最佳实践案例”等荣誉，入选上海重大文旅投资消费“双千亿”名单。空间上缝合滨江断点，兑现“还江于民”承诺；经济上开业两月迎客近百万，显著提升区域商业能级；社会文化上以年超390场活动成为全球艺术节点与城市客厅，推动前沿资源汇聚；环境上实现工业遗存循环利用，将“工业锈带”变为滨水绿洲，为城市更新提供典范。

 项目概况 

西岸梦中心位于徐汇滨江龙腾大道之滨，用地红线贴临岸线，是黄浦江两岸距离岸线最近的商业项目。项目前身为上海水泥厂，创立于1920年，曾经是亚洲最大的水泥厂，所生产的“象牌”水泥在新中国的建设中起到了重大的作用。2009年，结合上海市水泥行业结构调整及徐汇滨江片区的改造升级规划，上海水泥厂停工关闭，留下了一大片工业遗存。

2008年，以上海世博会召开为重要契机，徐汇滨江启动成片城市更新，而西岸梦中心项目正是这一更新进程中的关键节点项目，该项目的转型成为打通徐汇滨江“生产岸线”向“生活岸线”转变的核心抓手。项目改造面临着三重核心困难：一是物理空间阻隔，庞大的工业遗存阻断了公众亲水动线，亟需实现公共空间的缝合与开放；二是功能适配难题，筒仓、预均化库等工业建筑的特殊结构与尺度，与现代商业、文化等使用功能存在显著适配障碍；三是社会期望较高，公众期待其成为兼具历史底蕴、文化品质与时尚活力的世界级滨水地标，对项目品质提出了极高要求。

为解决上述挑战，项目于2022年初开工，2024年9月26日开业，由上海西岸开发集团与华之门资本合资实施。改造后，项目总建筑面积16.2万平方米（其中保留建筑面积1.4万平方米），沿江拥有800多米的岸线，成功打造了一个集艺术、时尚、休闲、娱乐于一体的“世界级滨水文化目的地”。

二

做法经验

西岸梦中心的成功改造，并非简单的推倒重来，而是一套融合了机制创新、政策赋能与技术攻坚的系统性工程。

1.创新机制：建立“国资引领、专业合作”的更新范式

在徐汇区政府的统筹与支持下，项目实施主体上海西岸开发（集团）有限公司于2021年与专业商业地产投资机构华之门资本合资成立项目公司，专司地块的整体更新与后期运营。其中上海西岸开发（集团）有限公司，是经上海市徐汇区人民政府授权，全面负责并实施徐汇滨江地区综合开发建设的国有独资企业集团。华之门资本专注于打造区域不动产战略资产运营平台，立足上海，以资本管理为基石，驱动开发建设与全周期商业运营管理的深度整合。这一模式发挥了国有资本在获取稀缺资源、把握战略方向、协调公共利益的“压舱石”作用，同时引入了市场化资本的专业开发能力、品牌资源与高效运营基因，实现了公共效益与市场活力的有机结合，为大型复杂城市更新项目探索了可靠的实施路径。

2.组织保障：推行“分期验收、动态监管”的审批服务

为保障这一地标项目能尽早、安全地服务公众，徐汇区主动突破，为本项目量身定制了重大工程“分期竣工验收”新路径。通过将其列入区重大项目清单，采用“一证多用”的灵活方式，在确保整体规划、消防、质监等核心安全底线的前提下，允许项目在完成特定单体或区域的竣工验收后先行投用。例如，为确保2021年上海城市空间艺术季主展场活动的如期举办，区建设管理部门及时对1#楼出具了分期验收意见，并在后续使用中动态督促落实安全隔离与管理责任，直至项目全部验收完成。这一创新举措，有效破解了大型综合更新项目“建设周期长、整体投用慢”的难题。

3.政策应用：遵循“存量盘活、规划引领”的更新路径

项目严格遵循《上海市城市更新条例》及《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》等政策框架，采用了“土地收储后出让”的规范路径，将原工业用地性质依法转换为商业、文化及公共绿地等混合功能。这一过程，不仅合法合规地完成了土地资源的“二次配置”与价值释放，更通过详尽的规划条件设计，确保了工业遗存的保护要求、公共空间的占比、文化功能的植入等公共利益目标得以在土地出让环节锁定，实现了存量工业资源的社会价值与经济效益最大化。

4.技术实践：践行“新旧共生、有机更新”的设计哲学

项目的技术实践，集中体现了对历史建筑的敬畏与创造性转化。其核心标志——由原水泥厂预均化库改造而成的“穹顶艺术中心”，是技术创新的典范。设计团队没有选择简单的包裹或拆除，而是采用了一项极具创意的“针灸式”改造：以全新的、独立的轻质钢结构体系，“悬浮”插入并支撑于原有的巨型混凝土结构之内。新增结构不仅承担了新功能所需的设备荷载，更在视觉上与历史结构清晰对话。其屋面系统创新性地采用半透明聚碳酸酯板替代原有厚重的金属面板，在完美保留原建筑标志性三折几何造型的同时，大幅减轻了荷载，引入了柔和自然光，并满足了现代建筑的节能标准。这种“新旧并置、和而不同”的手法，让工业遗产的“骨骼”与当代建筑的“肌体”和谐共生。

5.业态定位：打造“垂直复合、策展驱动”的内容生态

作为西岸首个大型消费综合体，西岸梦中心项目突出文化旅游与商业融合的特性，致力于打造成为集文化艺术、商业消费、旅游娱乐于一体的滨水综合体。项目集零售、酒店、餐饮、运动、文化艺术、戏剧、市集、宠物服务等业态于一体。自南向北分为：现象级城市户外区、微度假休闲区、梦工场、可持续时尚区、演艺文化区等五个片区。并根据到访人群的潜在需求和不同片区的特点，形成相互交融的业态布局。平面上，北区以艺术与潮流为核心，策展式零售、夜跑活动等，将消费行为转化为生活方式体验；南区聚焦运动和微度假，人们在自然环境与商业氛围中自由切换。竖向上，二层以聚餐型大餐饮为主，引入经营开放式的品牌，利用退台设计和滨江优势，创造独特的空间氛围、吸引稳定客群，三层则以私密精致型餐饮品牌，及更强目的性的Livehouse为主。此外，运营方敏锐地观察到，项目西侧的传媒港办公人群是日常主力消费客群，进而引入7-11等商户。

图5：上海 Gate M西岸梦中心分区图

6.运营造势：构建“活动引流、品牌塑能”的活力生态

自对外开放以来，项目举办了一系列新潮、世界级、跨领域的文化艺术和体育活动，持续扩大其影响力和吸引力。项目还引入了群众喜闻乐见的滨江主题滑板公园、2000平方米岩壁面积的岩时攀岩、patagonia等户外品牌活动，持续引发轰动效应。项目构建了上海少有的滨水演出和活动矩阵，进一步丰富文旅商业场景，打造了全天候滨水活力场，塑造了独一无二的品牌形象。2024年举办世界最大规模综合性极限运动盛会FISE极限运动世界巡回赛·上海站，吸引全球39个国家和地区的近560名顶尖运动员，超过7万平方米的嘉年华场域，汇聚了极限运动、户外、潮流、亲子、美食、音乐、二次元等领域的超过200个品牌及俱乐部，为市民游客带来了丰富多彩的运动和游玩体验。

更新成效

项目自亮相以来，已获得业界高度认可，先后荣获上海市首批“城市更新最佳实践案例”、国际知名建筑奖Architizer A+奖“旧建筑改造类”特别提名奖等荣誉，成为全国城市更新领域的标杆项目。项目入选2024年上海重大文旅投资消费“双千亿”名单重磅城市更新项目，参与2024全国服务消费季、上海旅游节、上海之夏旅游季、上海光影节等，为上海滨水商业更新注入活力，为城市微度假提供了全新范本。

1.空间重塑与功能再生成效

通过“三横三纵”的立体规划，彻底打开封闭厂区，以三座景观桥梁无缝连接城市腹地与滨江水岸，将长达800米的岸线转化为活力走廊，成功缝合了城市公共空间断点，兑现了“还江于民”的承诺。

2.经济效益与产业带动成效

作为徐汇滨江南拓的核心引擎，项目以其独特的定位吸引了大量高品质首店与品牌入驻，显著提升了区域商业能级与资产价值，创造了可观的就业与税收，实现了存量土地资源的高效增值和区域经济的强劲赋能。据运营方统计，开业2个月内，迎来顾客近百万人次，日均客流量2.2万人次，单日最高客流量4.5万人，并持续不断吸引着各类人群前来休闲与消费。

3.社会效益与文化繁荣成效

穹顶艺术中心与西岸大剧院构成的世界级艺术场馆群，配合全年超390场的高密度文化活动，使该地区成为全球艺术版图上的重要节点。项目日均吸引大量市民与游客，已成为承载日常休闲、艺术普及与旅游打卡功能的超级“城市客厅”，极大丰富了城市文化生活。

4.环境优化与绿色示范成效

改造本身是对既有建筑的循环利用，极大减少了资源消耗。项目保留并提升了场地绿化和生态环境，引入绿色建筑标准，将昔日的“工业锈带”转变为生态友好、宜游宜憩的滨水绿洲，提升了区域的整体环境品质。

项目局限性

作为滨江工业遗存片区更新的典范，西岸梦中心的模式在更广泛意义上的可复制性与推广性上，仍存在若干内在的制约条件：

1.资源禀赋的极高门槛

项目的成功极度依赖其不可复制的稀缺性资产，包括上海核心区位的绝版滨江地段、百年工业遗产的独特历史价值与空间震撼力，以及“西岸”品牌长期积累的国际文化影响力。绝大多数城市的更新项目缺乏如此优越的先天条件。

2.资本与专业能力的双重挑战

滨江工业遗存的保护性改造涉及复杂结构加固、环境治理和高标准公区建设，所需资金量极为庞大。同时，其“文化+商业”的融合运营模式，要求操盘团队具备跨界资源整合与持续内容创造的能力，这类复合型顶尖团队在市场上极为稀缺。

3.财务平衡的长期压力

以文化艺术引领的运营模式，培育期长，且需要持续进行内容投入，导致其投资回报周期远长于传统商业地产。如何在坚守项目文化调性与实现中长期财务可持续性之间取得平衡，是项目自身及同类模式面临的核心考验。

五

小结

西岸梦中心的实践，为当前中国的城市更新工作提供了超越单个项目层面的系统性启示。它证明，成功的更新不仅是空间的再造，更是通过“机制创新、设计赋能与运营前置”的系统协作，实现经济、社会、文化与环境效益的可持续循环。在机制上，它探索了公私合作的有效路径；在设计上，它示范了历史与现代的共生哲学；在运营上，它确立了内容为王的活力法则。尽管其特定模式受限于区位与资源条件而难以完全复制，但其核心经验——即以公共价值为导向、以精准创新为手段、以长期主义为心态——对于所有旨在实现高质量发展的城市更新项目，均具有深刻的借鉴意义。它标志着城市发展从外延扩张转向内涵提升的新阶段，即通过对存量空间的精致修复与功能重构，持续激发城市的内生增长动力与永恒魅力。