出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

2026年的中国商业市场，正迎来一场静默却深刻的变革。

一批承载着战略野心的头部旗舰项目集中亮相，它们不再满足于对国际经验的跟随与模仿，而是以“创新至高，越级而立”的姿态，开启一场属于中国商业的范式革命。

这并非单点项目的突围，而是头部阵营在整体面临增长压力下的集体“求新求变”，旨在推动中国商业发展史迈上一个全新的品质台阶，推动2026年成为中国商业大年。

2026年，中国商业地产迎来前所未有的集中开业潮，华润万象、新鸿基、太古地产、恒隆、香港置地等头部阵营悉数发力，15个旗舰项目覆盖京津冀、长三角、大湾区、成渝等核心城市群，总商业体量超300万m²。

这些项目均以“高起点选址核心地段、高定位锚定高端客群、高创新重构消费体验”为核心逻辑，形成“高手云集、百花齐放”的行业生态，推动中国商业从规模竞争迈入品质竞争的深水区。

体量超过10万m²的头部旗舰项目多维度对标：

据表可知，2026年拟开业10万m²以上的旗舰项目，华润万象有3个——金陵万象城、广州白鹅潭万象城和东莞万象城；中国店王德基集团有3个，包括重奢徐州德基广场和南京德基时刻与德基奥莱；太古地产有2个，分别为北京太古坊和三亚太古里；香港置地有2个，为旗舰型苏州金鸡湖中寰和南京光环花园城；恒隆集团旗下的重磅项目则是杭州恒隆广场。

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开启“深度运营”与“价值创造”阶段

2026年，中国商业的竞争已超越单纯的品牌争夺与体量竞赛，进入以“深度运营”和“价值创造”为核心的新阶段。头部企业各显神通，将每一个标杆项目打造为承载独特使命的“城市作品”。

1、新鸿基的“流量枢纽哲学”：从“商业体”到“城市引擎”

新鸿基旗下的上海徐家汇中心ITC和天寰·广州南都是超级TOD项目。

上海徐家汇中心ITC Maison：作为“再建一个徐家汇”的雄心之作，其27.9万m²的体量被塑造为“城市绿洲”与“艺术剧场”的复合生命体。隈研吾设计的悬浮剧场、全玻璃幕墙旗舰店、以及与地铁无缝衔接，实现了交通、办公、商业与艺术的超级整合。它不再是商圈中的一个点，而是激活并重组整个区域流量的“城市核心节点”。

天寰·广州南：将“站城一体”(TOD)开发推向新高度。直接嵌入年客流量超1.76亿人次的亚洲超级高铁枢纽，瞄准“大湾区一小时生活圈”。它精准转化高频、高价值的商务与跨城客流，将传统的“途经地”重塑为“必达目的地”，展现了依托国家级基建的流量运营能力。

2、恒隆与德基的“高端重构术”——重新定义奢侈与在地文化

杭州恒隆广场：在西湖畔打出一张“文化奢享”牌。仅以约15%的面积承载重奢，其余空间让位于黑珍珠餐厅、艺术剧院与文化体验，实现西湖意境与现代商业的“诗意融合”。它预示着高端商业的未来，是从商品陈列转向提供稀缺的文化与生活方式体验。市场传言将引进LVMH集团旗下的LV、DIOR、LOEWE以及爱马仕、GUCCI、PRADA、CHANEL等国际品牌，拭目以待。

徐州德基广场：打造徐州乃至淮海都市圈的高端消费市场新标杆。分别由重奢商业和德基艺术博物馆构成，商业经营面积约17万m²，约500个商家品牌入驻，其中一半以上为首进徐州，三大奢侈品集团明确合作意向，米其林、黑珍珠餐厅不少与南京德基同款。

德基旗下新开辟两条产品线为德基时刻和德基奥莱。南京河西德基为“德基时刻”，定位为时尚、潮流路线，将打造国内首个超现实概念MALL，引进品牌300+，和旁边IFC奢场定位区分开来。南京仙林德基为德基奥莱，定位为奥莱商场和艺术小镇，将打造国内首个艺术概念奥特莱斯，不仅有艺术街区还有艺游中心、艺术博物馆。

3、万象太古的“在地共荣蓝图”——因地制宜的深度实践

金陵万象城：南京首座万象城，总体量93万m²。设计团队从南京古城墙砖、剪纸艺术、折扇文化中提取元素，通过参数化镂空铝板模拟城墙肌理，弧形玻璃幕墙形成光影变幻的“虚实秀场”。三大场馆形成立体共生的沉浸式体验场域。

重奢矩阵涵盖LV、GUCCI等国际品牌旗舰店，老佛爷百货、非遗手作工坊、数字艺术展厅及20余家米其林/黑珍珠餐厅，形成“文化消费+品质生活”的复合生态。将与新街口、河西形成黄金三角格局。

东莞万象城：将“绿色建造”从理念贯穿至全周期，以智能建造、BIM技术、雨水回收系统等，树立了可持续商业建筑的硬核标杆。依托东莞中心公园，打造“公园里的综合体、综合体里的公园”理念，将自然生态与城市商业有机融合，形成“新一代公园式商业”空间。

项目与22.5公顷的中心公园无缝衔接，通过绿植覆盖、屋顶花园、景观露台等设计，模糊室内外界限，提升购物环境的舒适度与美感，重新定义城市公共空间的使用方式。

苏州金鸡湖中寰：由国际知名建筑设计事务所Benoy担纲，其设计灵感来源于中国清代画家徐扬绘制的《姑苏繁华图》。其“滨水MALL+立体街区”的规划，已为高端商业如何与江南水乡肌理融合提供了前瞻样本。项目总建筑面积达19.1万m²，总投资约32亿元，定位为地标级高端综合体，将打造苏州首家顶奢商业体。将汇聚CHANEL、爱马仕、LV等世界一线大牌，打造奢华购物新体验。

项目已与LVMH路威酩轩、RICHEMONT历峰、KERING开云、CHANEL香奈儿四大国际消费品集团达成合作，将在项目内引入这些集团旗下的成衣、皮具、珠宝、腕表店品牌不少于10个(包括CHANEL、LV和DIOR等)。

北京太古坊：作为太古地产内地首个“太古坊”项目，北京太古坊正以其前瞻性的设计理念和多元业态组合，重新定义北京商业综合体的标准。这个由颐堤港升级而来的世界级地标项目，不仅延续了太古地产在香港的成功经验，更融入了北京城市特色，打造出一个融合办公、商业、休闲与自然生态的“都市绿洲”。

4、核心城市双雄对决——旗舰项目纷纷亮相

2026年新开业的旗舰项目，不仅规模大数量多，而且有的城市甚至上演双雄PK局面。比如广州的新鸿基天寰和华润万象城的对垒，三亚上演两个超级旗舰项目的对决——超级太古里和超级万象城(开业时间待定)。

广州双雄对决：新鸿基天寰·广州南VS广州万象城

广州万象城：作为广州首座M1级重奢购物中心。由KPF团队设计，融合岭南文化与未来科技，采用退台式滨江生态布局，并通过空中连廊串联2万m²滨江公园。项目平移百年文保建筑“些华伦士楼”，打造岭南园林式动线。定位“华南重奢新主场”，规划30+国际顶奢华南首店，如Antonia广州旗舰店、The Row等品牌。2000m²艺术中庭计划承办滨江音乐节等活动，构建“购物+体验”消费场景。

天寰·广州南(广州南站ICC)：凭借新鸿基多年经验，以公共交通导向模式(TOD)发展的大型综合项目，采取“东商务、西交通”的总体布局，涵盖甲级写字楼、一站式商场、五星级酒店、高端住宅(峻銮)、服务式公寓及公共交通设施等多元业态，为商务人士、居民、旅客提供一站式高品质体验。

三亚双雄对决：三亚太古里VS万象城

三亚太古里：总建筑面积41.27万m²，是太古旗下面积最大的超级太古里，也是首个度假型项目。以“海岛蓝”主题独树一帜，巧妙融合免税购物、滨海艺术与慢生活街区，塑造“免税+度假”的顶级生态。高端免税零售引入LV、DIOR等重奢品牌海南首店，联动一二期形成免税购物集群。开放式街区融合黎族文化，规划艺术展览与滨海演艺空间。

三亚超级万象城：邀请设计托马斯·赫斯维克操刀，意图打造超越购物功能的“全球度假目的地”。三亚万象城作为华润置地在三亚的百亿级商业旗舰项目，总建筑面积达80余万m²，一举成为海南最大的商业综合体项目，涵盖超30万m²的万象城、酒店及娱乐设施。

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系统级思维VS极致单点创新

当曼谷暹罗天地ICONSIAM的室内水上市集令全球游客流连，当EMSPHERE以“毛坯风美学”重构夜生活体验，世界实体商业的目光被这座东南亚都城牢牢吸引。曼谷以其极致的文化转译能力、超级场景营造与社群运营哲学，成功将商业空间升维为“体验孵化器”与“文化目的地”，为全球行业树立了沉浸式体验的范本。

曼谷商业的优势在于其无与伦比的“创意浓度”与“体验温度”，像一个天才的“生活美学家”。而2026年的中国商业头部项目，则展现出更具雄心的“城市战略家”格局，其超越体现在三个维度：

1、规模能级与系统集成：从“惊艳作品”到“网络节点”

曼谷的创新多为“单点突破”(如一个动能地板、一个垂直农场)，而中国项目擅长“系统集成”。广州南站ICC依托的是国家高铁网络；徐家汇ITC联动的是上海城市轨交全网与核心商圈。中国商业将创新植根于庞大的基建网络和城市升级蓝图中，其影响力是系统性的辐射与重塑，而非单点吸引。

2、文化表达的深度跃迁：从“文化转译”到“文化定义”

曼谷精于将传统文化(泰丝、水上市场)进行现代表达，形成独特的“泰式美学”。中国领先项目则开始尝试“文化定义权”的争夺。南京/徐州德基通过与顶奢品牌共创全国性文化事件，成为品牌在华叙事的关键舞台；杭州恒隆将西湖文化深度内化为体验内核。这表明，中国顶级商业空间正从展示文化的“橱窗”，进阶为参与塑造当代生活方式与审美标准的“策源地”。

3、驱动逻辑的根本差异：从“旅游目的地”到“城市功能引擎”

曼谷商业的成功，很大程度上依赖于其作为全球旅游目的地的流量。其创新核心是“如何更好地服务游客”。而中国头部项目的驱动逻辑更趋多元和内生：赋能城市发展(如TOD项目拉动片区)、响应国家战略(如三亚项目借力自贸港政策打造全球度假目的地)、满足本土消费升级(如情感消费、文化悦己)。中国商业正与城市化进程、消费结构变迁、科技应用等宏观要素更紧密地绑定。

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中国商业的下一站：“体验经济3.0”

2026年的标杆项目，已然勾勒出中国商业未来演进的清晰脉络：

趋势一：从“流量收割”到“留量运营”，构建深度关系场。

商业空间的价值衡量标准，正从“日均客流”转向“用户停留时长与情感连接深度”。未来的成功项目，必须提供超越交易的价值——或是如金陵万象城般的艺术熏陶，或是如三亚太古里般的度假心境，或是如社群空间般的归属感。商业体将成为编织城市生活网络的“关键节点”。

趋势二：从“商业场所”到“新型公共产品”，承担城市使命。

越来越多的商业项目开始主动承担城市公共功能：营造公共艺术空间、提供社区服务、举办文化节事。如苏州中寰的滨湖公共空间、万象城中的艺术展厅、德基艺术博物馆。商业成功与城市发展形成新的良性循环：商业体通过贡献公共价值获得社会认同与持久活力，城市则借力商业更新提升空间品质与市民幸福感。

趋势三：科技与绿色从“营销亮点”进化为“基础基因”。

数字化转型将从支付、引流深入至全场景智能体验(AR导航、智能试衣、无感支付)。绿色可持续也不再是加分项，而是如恒隆使用低碳钢材、东莞万象城实践绿色建造那样，成为高端项目的准入标准和基础价值观。科技与绿色共同构成未来商业体的“底层操作系统”。

写在最后

曼谷商业的伟大启示在于，它证明了实体空间的情感价值可以远超其交易功能。而2026年中国商业的集体答卷则宣告：我们在学习中开始书写自己的独立章节。这场“越级而立”，本质上是商业角色与使命的全面升维：

从“城市配套”到“城市引擎”：驱动区域发展，提升城市能级；

从“文化追随”到“文化定义”：塑造当代生活方式，建立文化自信的表达场；

从“消费场所”到“社会节点”：提供公共服务，增强社区连接，承载美好生活期待。

当全球商业仍在探讨线下回暖时，中国商业已迈向“晋级重生”的新纪元。旗舰项目有“极致三大”：一是大项目，项目规模超级大，不少超级旗舰达到70-80万m²；二是大业态，融合酒店、办公、住宅、文化博物馆、公园、医院和交通枢纽等的超级大业态融合；三是大目的地，面向城市级、超区域级或全球级打造超级旅游度假目的地，如三亚太古里和三亚万象城等。

这些旗舰项目，揭示了一个核心真谛：商业的终极价值，不在于销售了多少商品，而在于创造了多少有意义的生活体验，在于是否与它所服务的城市和时代，共同进化，越级而立。2026年是中国商业大年，因“创新至高”的野望与“越级而立”的底气所在。故事，才刚刚开始。