观点网 新城发展港股低开，2月5日收盘跌13.17%，报2.44港元，总市值172.4亿港元。

这或许是受到新城发展最新折让近15%配股的消息影响。2月5日，新城发展对外宣布，以先旧后新向不少于六名买方配售1.98亿股股份，占扩大后已发行股本约2.73%，集资总额及净额各约4.73亿港元及4.68亿港元。

这是新城发展采取的融资方式之一。而在2025年，新城曾发行多笔美元债，利息高达近12%。相较来看，新城控股于境内融资成本维持在较低水平。

从融资成本角度，利率差异体现着境内与境外融资成本的“天差地别”，而境内外资金互通存在障碍。此次新城或是在定增和高息美元债之间，选择了前者。

折价配股

公告显示，此次配股的每股配售价为2.39港元，较2月4日收市价2.81港元折让14.95%，较最后五个连续交易日平均收市价折让约8.85%；较最后十个连续交易日平均收市价折让约2.45%。

新城发展称，募资将用于公司未来发展及偿还到期债务及作一般营运资金等。配售及认购完成后，卖方公司控股股东富域香港投资持股比例由64.78%轻微摊薄至63.01%。

该公司董事会表示，配售及认购事项有助扩大股东及资本基础，增强财务灵活性，符合公司及股东整体利益。

观点新媒体获悉，新城发展是“新城系”内顶层控股和海外融资桥头堡的角色，主要定位于产业投资平台。新城发展持有新城控股67%的权益比例，并依托新城控股贡献超过99%的收入和利润。目前，新城发展已剥离影院、儿童业务等非核心资产，未来将聚焦主业相关内容。

在股权架构上，王振华通过100%控股主体“富域香港”持有新城发展64.72%的股权，新城发展通过全资子公司链条间接持有新城控股67.20%股权，是其控股股东和母公司。

观点新媒体获悉，新城系曾于2025年合计发行多笔美元债。2025年6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企，票面利率11.88%，债券期限为3年期，资金将用于回购两笔即将到期的旧美元债。

10月，新城全资子公司新城环球成功发行完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券，期限2年，票面年息11.88%，募集资金主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。标准普尔给此次债券评级为B-，本次债券发行的募集资金，将主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。

此次折让定增背后，是“新城系”仍旧紧缺的现金流。近期有消息传出，新城发展和其控股的新城控股将于下周初于香港举行非交易性质的路演活动，交流对象为基金、银行等金融机构，意在了解目前市场和政策面回暖的形势下，境外投资者对信用良好的民营房企外币融资的态度。

有知情人士称，新城控股旗下一笔本金4亿美元的境外债券将于今年5月到期，该公司观察是否有部分以新换旧的可能性，据悉目前以交流公司经营情况为主，没有确切的发债计划。

流动性压力

可以发现，虽然打开了境外发债通道，但新城发行美元债的利息仍高达近12%。相较来看，子公司新城控股境内融资则能够维持较低成本。

比如境内债方面，新城控股于8月、9月和12月相继发行三笔中期票据，发行规模分别为10亿元、9亿元、17.5亿元，利率分别为2.68%、3.29%和4%，获得中债增全额担保。

从经营角度来看，新城的确还面临着一定的现金流压力。截止2025年6月末，该公司有息债务总额约572亿元，经营性物业贷、境内抵押公开市场债、美元债、开发贷和其他债务占比分别为60%、17%、14%、5%和4%；其中抵押融资占比高达77%。

成本与期限方面，新城发展债务加权平均债务年限不断增长，由2020年的2.45年延长至2025年中期的5.40年；加权平均债务融资成本逐年下降，由2020年的6.69%降低至2025年中期的5.84%，2025年中期平均融资成本较2024年末降低4个bp。

据悉，新城发展于2026-2029年及以后境内外债务合计约170亿人民币，其中美元债约10.05亿美元，2026年后兑付压力逐步减轻。

值得关注的是，新城的商业租金收入已持续贡献稳定现金流。2025年，新城累计实现商业运营总收入约140.9亿元，比上年同期增长10%，商场租金收入每月约为10.95亿元，经常性租金收入覆盖利息倍数不断提升，支撑常态付息能力。

2025年5月底召开的股东大会上，新城控股董事长王晓松曾表示，最近三年，公司要解决的最重要的事情，是恢复新城在资本市场的主体信用。“通过三年时间，我们希望把信用恢复的代价逐步减少，回到稳定经营的正常层面”。

摩根士丹利于2025年末发布报告称，看好新城发展租金收入强劲增长，在低端城市的市场占有率扩大，上调2025-2027年租金收入预测3%至5%。

同时，由于物业发展规模缩减，分部业绩对盈利的负面影响进一步减退，同步上调3年盈利增长预测2%至5%，未来两年该公司积极透过以房托基金REITs形式，分拆物业组合上市，释放投资物业价值，进一步降低杠杆及流动性风险。

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