2017年，当马云抛出“房子如葱”的言论时，恰逢全国楼市高烧不退，商品房销售额突破13万亿，抢房潮席卷各级城市，这番表述被多数人视作脱离现实的戏言。彼时房地产作为国民经济支柱，承载着投资增值与经济拉动的双重功能，没人相信这座“财富保险箱”会褪去光环。时隔九年，随着“房住不炒”理念深度落地，2026年作为“十五五”开局之年，房地产市场正式迈入“分化企稳、存量提质”的新阶段，马云关于“房地产褪去投机泡沫，回归居住本质”的核心预判，正以具象化的方式照进现实。这场重大转变并非偶然，而是政策引导、市场规律与时代需求共同作用的必然结果。

2026年房地产市场的首要转变，是**存量市场主导下的流动性重构**，二手房变现难成为多套房家庭的普遍困境。数据显示，当前全国二手房挂牌量已突破850万套，一套房源平均成交周期长达187天，部分三四线城市去库存周期更是超过30个月，创下历史峰值。这种供需失衡彻底扭转了市场话语权，买方市场特征愈发明显，购房者不仅细致挑剔户型、配套、房龄，还会大幅压价，多套房家庭想要快速出手，往往需主动降价10%-20%，陷入“卖亏不甘心、不卖套牢资金”的两难。流动性困境在非优质房源上表现得更为突出，2020-2021年高位入市的三四线城市远郊房、无学区老破小及文旅地产，因缺乏人口与产业支撑，沦为“资产死角”，部分三四线城市老破小即便降价40%仍无人问津。

持有成本的全面攀升，推动市场从“被动增值”转向“主动烧钱”，成为打破投机幻想的关键推手。曹德旺曾警示“别等到倒贴钱养房子才后悔”，这一提醒在2026年成为现实。对于2020-2021年高位入市的家庭，多数背负5%以上的商贷利率，即便2026年LPR下调至3.5%，存量商贷用户也难以享受红利，每月月供可能占家庭收入的50%以上，收入波动期极易面临断供风险。隐性成本同样不容忽视，一套100㎡的房产每年物业费、取暖费、维修基金等支出少则数千元，多则上万元，三套及以上房产的年度运维成本可达数万元。更值得警惕的是，2026年房地产税试点扩围至10个城市，二套房按评估价的0.5%-1%征收，三套房及以上税率上浮，一套200万的二套房每年需缴纳1万-2万元税费，叠加租金市场疲软导致“以租养贷”失效，持有房产的压力持续加码。

政策导向的根本性调整，为房地产转型划定了清晰路径。住建部部长倪虹明确表示，2026年将加快构建房地产发展新模式，统筹防风险和促转型、惠民生和稳增长，着力推动“好房子”建设与城市更新。“控增量、去库存、优供给”的政策框架构成了供给侧改革的完整逻辑链条：控增量通过严控过剩城市新增用地，从源头缓解供需失衡；去库存依托保障房建设分流需求，浙江、四川、山东等省份已通过专项债券收购存量商品房用作保障房；优供给则聚焦“好房子”建设，从标准、设计、材料、建造、运维全链条升级，新版《住宅项目规范》将住宅层高提高至不低于3米，规定4层起加装电梯，以高品质供给满足多样化需求。同时，现房销售制推进、预售资金监管强化、融资“白名单”制度落地，从根本上防范交付风险，重构行业信任体系。

城市分化的持续固化，成为2026年房地产市场最显著的特征，彻底终结“普涨普跌”时代。这种分化不仅体现在一二线与三四线城市之间，更贯穿于同一城市的不同板块。2025年三四线城市人口净流出达312万人，住房需求持续萎缩，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10%，“鹤岗化”现象持续蔓延。即便是一二线城市，非核心地段房源也难逃贬值命运，深圳远郊房、成都工业园周边房2025年均价分别下跌5%和4.5%，房龄超20年的无学区老破小成交均价跌幅达6.8%。与之形成对比的是，北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房价格逆势微涨2%-3%，核心城市核心板块凭借人口集聚、产业支撑与配套优势，成为资产保值的稀缺标的，这种“冰火两重天”的格局将长期延续。

马云预言的应验，本质是房地产行业从“高速增长”向“高质量发展”的必然转型，而非简单的“房价下跌”。长期以来，“房价如葱”的误传掩盖了其核心判断——房地产作为内需主导引擎的时代终将落幕，行业必须剥离投机属性，回归居住本质。2026年的市场转变，正是对这一判断的印证：多套房家庭的资产焦虑倒逼投机思维退潮，“精养房”取代“囤房”成为资产配置新逻辑；房企从规模扩张转向品质竞争，智能建造、绿色建筑成为新赛道；年轻人置业观念更趋理性，租房结婚比例攀升，房贷不再成为人生的必选项。

对于市场参与者而言，2026年的转型既是挑战也是机遇。多套房家庭需果断处置非优质资产及时止损，依托“带押过户”“利率重定价”等政策优化现金流；刚需群体可把握政策红利与市场分化窗口，优先选择核心城市核心板块的优质房源，兼顾居住需求与资产安全性；房企则需聚焦“好房子”建设与城市更新，在行业重构中抢占先机。这场重大转变，标志着房地产野蛮生长时代的彻底终结，一个更健康、更理性、更贴近民生需求的市场新格局正在形成。马云的预言并非精准预测，而是洞察到行业发展的底层逻辑——当房子回归居住本质，房地产才能真正成为承载幸福生活的载体，而非吞噬财富与青春的枷锁。