易方达华威农贸市场REIT季报解读：年化现金流分派率5.18% 合同剩余租期缩短0.22年
主要财务指标：本期净利润562万元 经营现金流净额333万元
报告期内（2025年10月1日-12月31日），易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“易方达华威农贸市场REIT”）实现收入2853.24万元，净利润562.26万元，经营活动产生的现金流量净额333.32万元。本期现金流分派率0.61%，年化现金流分派率5.18%。
| 主要财务指标 | 报告期金额（元） |
|---|---|
| 本期收入 | 28,532,448.59 |
| 本期净利润 | 5,622,633.79 |
| 经营活动现金流量净额 | 3,333,244.46 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.61 |
| 年化现金流分派率（%） | 5.18 |
可供分配金额：本期1448.55万元 累计已分配8225万元
本报告期内，基金可供分配金额为1448.55万元，单位可供分配金额0.0290元。截至报告期末，本年累计可供分配金额1.19亿元，单位可供分配金额0.2386元；累计实际分配金额8225万元，单位实际分配金额0.1645元。
可供分配金额计算显示，本期息税折旧及摊销前利润1839.81万元，调增项包括应收应付项目变动543.15万元、使用以前期间预留费用946.14万元，调减项包括资本性支出129.46万元、未来支出预留1751.10万元，最终形成本期可供分配金额1448.55万元。
| 期间 | 可供分配金额（元） | 单位可供分配金额（元） | 实际分配金额（元） | 单位实际分配金额（元） |
|---|---|---|---|---|
| 本期 | 14,485,511.22 | 0.0290 | - | - |
| 本年累计 | 119,304,586.28 | 0.2386 | 82,249,988.77 | 0.1645 |
不动产项目运营：出租率94.95% 平均租金128.49元/平/月
基金持有唯一不动产项目华威西营里农产品交易中心，报告期末可供出租面积76314.34平方米，实际出租面积72459.65平方米，出租率94.95%；报告期内平均租金单价128.49元/平方米/月，租金收缴率100%。租赁合同平均剩余期限4.92年，较2025年三季度末的5.14年减少0.22年，主要因时间自然流逝。
项目业态涵盖水产品、冻品、干货/调味品等10类，租户总数398个。租金收入贡献前五名租户合计占比19.67%，其中租户1租金收入203.65万元，占比9.56%，租户集中度较低。
| 运营指标 | 指标值 |
|---|---|
| 报告期末可供出租面积（平方米） | 76,314.34 |
| 实际出租面积（平方米） | 72,459.65 |
| 出租率（%） | 94.95 |
| 平均租金单价（元/平方米/月） | 128.49 |
| 合同平均剩余期限（年） | 4.92 |
| 租金收缴率（%） | 100.00 |
项目公司财务：营收2771万元 运营管理成本占比超50%
项目公司福州华威智慧农产品有限公司本期实现营业收入2770.97万元，其中租金收入2129.91万元（占比76.86%），物业管理及综合服务费收入380.52万元（13.73%），停车位收入196.18万元（7.08%），广告位收入20.80万元（0.75%），其他收入43.57万元（1.57%）。
营业成本及费用合计1259.38万元，其中运营管理成本637.47万元（占比50.62%），折旧摊销成本468.17万元（37.17%），租赁成本59.04万元（4.69%），税金及附加61.98万元（4.92%）。息税折旧及摊销前利润率74.48%。
| 营业收入构成 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 租金收入 | 21,299,078.31 | 76.86 |
| 物业管理及综合服务费收入 | 3,805,194.86 | 13.73 |
| 停车位收入 | 1,961,784.39 | 7.08 |
| 广告位收入 | 208,035.40 | 0.75 |
| 其他收入 | 435,650.87 | 1.57 |
| 合计 | 27,709,743.83 | 100.00 |
| 营业成本及费用构成 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 折旧摊销成本 | 4,681,689.73 | 37.17 |
| 租赁成本 | 590,411.65 | 4.69 |
| 运营管理成本 | 6,374,692.31 | 50.62 |
| 税金及附加 | 619,815.01 | 4.92 |
| 财务费用 | 34,578.72 | 0.27 |
| 管理费用 | 292,572.83 | 2.32 |
| 合计 | 12,593,760.25 | 100.00 |
基金资产组合：货币资金占比100% 无其他投资
报告期末，基金资产组合中货币资金和结算备付金合计338.34万元，占不动产资产支持证券之外投资组合的100%，无固定收益投资、买入返售金融资产等其他投资。项目公司货币资金余额1124.12万元，货币基金账户余额9052.02万元，本报告期货币基金收益27.66万元。
| 资产项目 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 货币资金和结算备付金合计 | 3,383,444.42 | 100.00 |
| 固定收益投资 | - | - |
| 买入返售金融资产 | - | - |
| 其他资产 | - | - |
| 合计 | 3,383,444.42 | 100.00 |
基金份额变动：份额总额维持5亿份 无增减变动
报告期期初及期末基金份额总额均为5亿份，期间无份额变动。基金管理人未运用固有资金投资本基金。
风险与机会提示
风险提示：租赁合同平均剩余期限较上季度缩短0.22年，未来租户续约不确定性可能影响长期现金流稳定性；2026年拟安排专项资本化支出更新消防及智慧化设施，资本性支出可能短期影响可供分配金额。
投资机会：项目出租率维持94.95%高位，租金收缴率100%，运营现金流稳定；海鲜美食体验区全面开业提升夜间运营能力，有望进一步带动收入增长；年化现金流分派率5.18%，为投资者提供稳定现金回报。
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