（来源：DOLC）

固定利率期结束，需要办理新的房贷——在进行再融资（Anschlussfinanzierung）之前，是否有必要对房产进行一次重新评估？在某些情况下，这一步可能为业主节省一大笔利息，但并非人人适用，关键要看具体情况。

无论是10年、15年还是20年，德国的房贷通常都会在某个时间点结束固定利率期。此时，房屋或公寓往往尚未完全还清，业主必须重新谈判贷款条件。很多人忽视了一个可能对利率产生决定性影响的因素：房产的重新估值。理论上，如果房产在这些年里明显升值，业主在银行眼中风险更低，往往可以拿到更优惠的利率。但在实际操作中，情况并没有这么简单。并非所有银行或储蓄银行都会接受新的估值结果。那么，什么时候重新评估值得投入精力和金钱？什么时候又只是徒劳无功？以下为你梳理关键要点。

PART 01

房产重估如何影响再融资条件？

Haus & Grund Deutschland（德国业主协会）的专家马蒂亚斯·楚·艾肯指出，许多银行会依据所谓的“贷款成数”（Beleihungsauslauf）来制定利率条件。该指标指的是未偿还的剩余贷款额与房产抵押价值之间的比例。比例越低，银行承担的风险越小，贷款利率也就越有优势。如果房产在贷款期间升值，贷款成数就可能明显下降。只要业主能够通过评估报告证明这一点，在部分银行中，确实可以获得更低的利率。

需要注意的是，房产的抵押价值并不等同于市场价或交易价。市场价反映的是当前市场上可能实现的成交价格，而抵押价值的计算更加保守，侧重于长期、稳定可实现的价值，并会剔除投机性因素。

PART 02

是否有必要在再融资前一定进行重估？

答案是否定的。楚·艾肯表示，只有在房产价值自购入以来明显上涨的情况下，重新评估才可能有意义。尤其是当贷款成数因此降至80%或60%以下时，许多银行会提供更优惠的利率。不过，根据Immobilienverband Deutschland（德国房地产协会，IVD）专家施特凡妮·舍费尔的说法，当贷款成数低于60%后，利率条件通常不会再继续改善。

此外，也存在风险：如果房产价值下降，或者多年未进行维护，重新评估反而可能导致贷款成数上升，从而带来更差的融资条件。IVD专家扬·梅滕布林克还提醒，重新评估只有在银行明确接受的前提下才有意义。现实中，许多银行根本不允许重新估值；即便允许，也往往只接受由其指定评估师出具的报告。

PART 03

如何判断自己是否值得进行重估？

根据楚·艾肯的建议，以下几类业主尤其值得考虑重新评估：

• 过去几年进行了较大额度的还款或特别还款，剩余贷款额已明显降低；

• 房产位于需求旺盛、价格持续上涨的地段；

• 通过翻新或现代化改造（如节能改造、扩建、更换供暖系统等）实现了明显增值。

作为第一步，可以先进行一次粗略的市场价值评估，例如通过在线估值平台、房地产中介或建筑师获取参考意见。一些独立的融资顾问也能提供非正式的初步判断。虽然银行通常不认可这些估值，但它们成本低、能帮助业主判断是否存在明显的升值空间。

不过，只有在两个条件同时满足时，才建议进一步花钱做正式评估：一是初步估值显示房产价值有显著提升；二是与银行沟通后确认，新的评估结果确实可能带来更低的贷款成数和更优惠的利率。

PART 04

成本与收益算清楚，才不吃亏

舍费尔给出了一个直观的例子：假设房产评估报告费用为3000欧元，再融资时的剩余贷款额为30万欧元，重新评估仅带来0.1个百分点的利率优势，那么在10年期内节省的利息也只有约3000欧元。这样一来，评估成本正好抵消全部收益，这样的重估显然不划算。

PART 05

银行通常接受哪些评估形式？费用如何？

银行可接受的评估方式取决于其内部规定，常见的有三种：

• 完整的市场价值评估报告：通常由经官方认证和宣誓的评估师出具，费用一般为房产市场价值的0.5%至1.5%。例如，价值50万欧元的房产，费用大约在2500至7500欧元之间。

• 简版评估报告：多由建筑师、土木工程师或房产中介提供，费用约300至800欧元，但并非所有银行都认可。

• 自动化评估模型：基于市场数据进行计算，多被直销银行采用，通常免费或费用很低，但适用范围有限。

因此，计划进行房产重估的业主，务必先向拟合作的银行确认：是否接受重新估值、接受哪种形式。这样才能避免不必要的支出。另据舍费尔介绍，部分银行在成功促成融资后，甚至会承担评估费用。