文 郭阳琛

站在南京西路商圈阿丽拉酒店的屋顶花园，上海市城市更新“名片”——张园映入眼帘。阿丽拉酒店由上海四季酒店更新而来，如今已从单一酒店业态变为城市综合体，构建了融合“商务+休闲+度假”的复合消费场景。

而在180公里外的浙江省杭州市，绿城中国首个全维“好房子实验室”在晓澜玉华项目工地亮相。《中国经营报》记者了解到，绿城中国将“好房子”概念拆解成了静音降噪、健康空气、舒适用水等10个可感知、可验证的技术体系，让购房者可以近距离直观体验和感受。

“好房子”和城市更新正是房地产行业此轮转型升级的主要亮点所在。近期召开的全国住房城乡建设工作会议指出，2025年，推动住房城乡建设事业高质量发展取得了一系列新成效：一是城市更新取得重要进展，二是保交房任务全面完成，三是“中国建造”多点发力，四是“好房子”建设起步成势，五是基础支撑不断夯实。

“全国住房城乡建设工作会议进一步强调‘房地产仍有较大发展潜力’，未来城镇化带来的住房需求、城市存量优化调整均具备空间。”中指研究院研报指出，“十五五”时期，全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米。随着支持政策不断落地，房地产市场的发展潜力将有望被激活。

“好房子”建设起步成势

2025年3月，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，住建部同步推进编制《好房子建设指南》，“好房子”建设进入快速发展周期。

此后，各地因地制宜，从土地、规划、建设等方面出台了系列配套措施。2025年9月，上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称《意见》）。

“《意见》被业内称为上海市‘好房子’新规，从推出、试水到全面铺开，历经半年时间，且聚焦购房客户最关注的户内附赠面积。”保利发展上海公司相关负责人告诉记者，对于增量市场而言，相关政策精准提升客户对新规项目的认可度，有助于整体提升上海楼市产品品质，确保市场活跃度。

上述保利发展上海公司相关负责人进一步表示，对于存量市场而言，由于新规执行采用渐进式推进的方式，因此给予房企充足的反应周期，能根据各自持销项目的产品力高低，及时调整销售价格和优惠政策、提升流速，最大程度降低新规出台后入市项目的冲击，保持新房市场整体平稳。

“例如，位于浦东新区的保利天奕项目从‘好产品’‘好生活’‘好服务’三个维度，打造了一套产品的设计底盘。”上述保利发展上海公司相关负责人举例称，在“好产品”方面，保利天奕项目根据客户敏感点打造多重亮点。建筑采用国际化手法柔化社区边界，景观首创红线内外一体化设计，室内将样板房细化到家装级精度。

作为品质房企的代表，绿城中国也在“好房子”领域做了诸多探索，并推出了首个全维“好房子实验室”。

据绿城中国相关负责人介绍，在健康空气体验区，当传感器监测到湿度超标时，新风系统便会启动，屏幕上的数据实时回落，将无形的空气净化过程清晰展现出来；在舒适用水系统展示区，参观者可以通过对比装置，直观看到净化前后水质的TDS（溶解性总固体）值变化，体验3—5秒即出热水的便捷。

值得一提的是，2025年年中，《绿城中国好房子产品标准2025》正式发布。上述绿城中国相关负责人表示，该套标准总计更新了45项，新增38项，最终凝结为270条核心准则，条款更新率37%。其中，严于国家标准及行业标准规定和要求的条款有231条，占比高达90%。

房地产市场“止跌回稳”

“好房子”政策逐步落地，也为中国房地产市场注入了“甘霖”。2025年，房地产市场整体延续调整回稳态势。

国家统计局相关数据显示，2025年 1—11月，新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；其中，住宅销售面积下降8.1%。新建商品房销售额7.51万亿元，下降11.1%；其中，住宅销售额下降11.2%。

中指研究院方面指出，新房供应延续缩量态势，带动2025年上半年库存规模呈小幅回落态势。但2025年下半年销售趋缓，导致库存规模压降趋势放缓。截至2025年11月底，50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平方米，同比下降6%，较2024年年底下降4%。

二手房市场则延续“以价换量”行情，成交量有所回升。据中指研究院统计数据，2025年1—11月，全国重点30城二手住宅成交约159万套，同比增长2%。其中，一季度市场保持较高活跃度，30城二手住宅成交套数同比增长25%；二季度市场有所降温，同比小幅下降；9月二手房市场热度有所修复，重点城市二手住宅成交量同比增长13%，带动三季度同比小幅增长；10—11月，月均成交量相比三季度有所回落。

与此同时，国家层面也在2025年多次为房地产行业发展“定调”。当年8月，国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放了积极信号；10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确指出，“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。

2025年12月，中央经济工作会议紧扣“推动高质量发展”这一核心主题，将稳预期、防风险、促转型贯穿始终，并将“积极稳妥化解重点领域风险”列为八大任务之一，明确提出稳定房地产市场的具体路径。具体包括：因城施策控增量、去库存、优供给，收购存量商品房作保障房，深化公积金改革等。

“中央经济工作会议将‘稳楼市’与‘新模式’‘好房子’深度绑定，跳出了短期刺激思维。通过收购存量房用作保障房，实现‘去库存’与‘保民生’双赢。公积金改革激活合理需求，既解当前之困，更着眼长期供需平衡，凸显房地产从短期工具到长期稳定器的定位转变。”克而瑞研报分析道。

城市更新高度前所未有

坐落于上海市威海路与石门一路交汇处的阿丽拉酒店，是上海四季酒店城市更新项目的一部分。据悉，整个项目占地面积7614平方米，由香港丰盛企业集团主导改造，商业部分在2025年9月开业。

“此次更新改造的核心目标是在原四季酒店旧址构建‘商务+休闲+度假’的复合消费场景，通过与张园及南京西路商圈联动，构建协同发展的商业格局。”丰盛企业（中国）有限公司董事总经理潘立夫表示，通过城市更新首次将阿丽拉品牌引入上海市，今后阿丽拉酒店将成为张园的南大门，行人可以从酒店直接进入张园，形成地上地下、室内室外无缝衔接的立体动线。

随着房地产市场进入存量时代，城市更新的重要性越发凸显。2025年12月22—23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，2026年首要工作是“高质量开展城市更新”。

“城市更新由2024年会议的第二位调整至2025年的首位，成为2026年住建部门工作的重中之重。”中指研究院方面认为，城市更新作为稳投资、扩需求的重要抓手，在政策端已经上升到前所未有的高度。住建部门侧重编制实施专项规划，抓好城市体检、更新试点等方面工作；金融监管、自然资源等相关部门有望加快落地配套的金融、土地等政策。

潘立夫也在接受记者采访时表示，国家对城市更新工作的重视程度持续加强，由“倡导执行”转向“加快推进、全面落地”。在利好政策与金融配套支持下，预计“十五五”期间城市更新项目的数量和规模将显著增长。

“这为房地产企业带来了新的机遇，重点在于存量资产的改造升级、旧城区与老旧小区的改造等。例如，在上海市，各区政府已经逐渐形成了明确的政策框架及执行路径，再加上多元化融资渠道、用地政策优化等方式，可以推动房地产企业转型与长期增长，提升企业的综合收益能力。”潘立夫总结道。

克而瑞方面则指出，从发展新模式看，城市更新正推动房地产行业从“建房子”到“造空间”转型。以往“土地财政+规模扩张”的模式重开发轻运营，而城市更新强调存量盘活与功能升级。从稳楼市角度看，存量端通过城中村、危旧房改造转化优质房源，增量端以配套基建带动周边需求。