（来源：上观新闻）

没有“业主”，只有租客、地产运营方和居委三方坐在桌前，商量着小区事务怎么办。这两年，越来越多上海的新型居住社区，开起了这样不同寻常的小区会议。

近年来，保障性租赁住房项目在上海多点开花，截至2025年11月，上海已经累计筹措保租房61万套（间），供应40.4万套（间），提前完成“十四五”规划目标。

但范围扩大，数量增多，住户增加，新问题、新要求也接踵而至。以保租房项目所在社区为代表，没有业主、流动性高的新型居住社区，上海怎么管？

找到新抓手

比邻黄浦江，靠近外滩金融集聚带，位于上海西藏南路的璟湾社区，是个商居共融的开放型社区，也是新型居住社区的典型代表。社区入住的1339名住户中，40岁以下的青年占到80%，且绝大多数有“三高一低”的特征（高学历、高收入、高流动性、低年龄）。

刚开始摸排璟湾社区治理情况的时候，半淞园路街道事务相关负责人很是犯难：传统小区，有居委会业委会的帮助，居民也绝大多数以“业主”自居，公共事务参与热情高，热心人多，工作开展有抓手。但像璟湾社区这样的保租房，住户本身没有产权，大家抱着“租客”的做客心态，靠传统的敲门拜访，效率低，成效差，不是好办法。

“关键是先找到积极分子，让他们带头，先把小区内部的活动组织起来。”街道事务相关负责人介绍说，撬动起社区治理的积极分子后，璟湾社区陆续组织了一批线下活动，拉起了不同的兴趣社群，比如瑜伽社群、戏剧社群等，住户们慢慢脱离“原子化”的状态，建立起彼此间的纽带，开始真正对社区的事务上心。

“从知情到参与到表达到监督，慢慢形成了一个良性的循环。”街道事务相关负责人说。

在半淞园路街道的引导协调下，璟湾社区发布了社区首创的“住户守则”，每个新搬入小区的居民，都会领到一本，内里对小区公共空间分配、社群活动、数码平台，都做了详细的介绍。璟湾社区还成立了颇具开创性的“住委会”，对标“业委会”，让住户也像业主一样，参与进小区公共事务的治理和讨论中去。

半淞园路街道党工委书记夏凌霞表示，如今，璟湾社区已经构建起了“居委会+业主方（运营方+物业公司）+住委会”三方协同的治理架构，系统探索“党组织领导、主理人带动、多元化参与”的新型社区治理模式。

变化也很直观。璟湾社区的住户月更换率从2024年3—6月的30%—35%，降至今年6—9月的13%—18%。2025年以来，通过协商机制解决公共空间改造、文明养宠等问题14件，民主协商氛围日益浓厚。

就在探访时，记者看到，有一对情侣牵着小小的“毛孩子”，在小区的公共草坪上散起了步。

璟湾社区内遛狗的居民。林子璐/摄。

解决真需求

小区的事，没有小事。伴随着新时代我国住房保障体系建设、住房市场发展过程而产生的新型居住社区，虽然“一老一小”相关问题少，但同样有着安全、生活、便利、抚育下一代等基本需求。而且，新一代的青年住户们，对城市社区归属感、社会交往、自我价值实现等需求更高。

而新型居住社区，有的是地产企业开发自持，自主运营或委托第三方管理；有的是地产企业开发后，售卖给多家园区企业或由园区企业集中租赁，供本企业职工租住，由专门企业运营或委托管理；有的是企业自建，本企业职工租住，由本企业运营或委托管理，不一而足。总之，新型居住社区的日常管理服务涉及产权方、运营方、物业服务方、集中承租单位、住户、商户等等，对多元共治的要求更高。

将新型居住小区纳入进基层治理体系之中，不仅关乎着住户的权益，也是当下社会治理必须回应的命题，是社会治理系统随着时代发展变化的必需。上海各区、各街道、各居委，整合服务资源，推动条线下沉与社会参与相结合，探索出了各具特色、各有方法的党建引领新型居住社区自治之路。

浦东新区有约60个新型居住社区，普遍存在人口流动性大、居民归属感弱、人际关系疏离等问题。基于此，浦东新区推动实现基层党的领导、居委会工作、社区服务“三个全覆盖”，探索“兼职楼长”“红色楼管”等机制，推广运用“三会”制度（听证会、协调会、评议会），搭建“租户理事会”“青年议事会”“云上议事厅”等平台，推动居民有序参与社区公共事务。面对产权结构、居住人员、治理需求都“不一样”的新型居住社区，奉贤区金海街道丰乐居委主动创新，协调社区党组织、物业服务企业与所有产权企业深度绑定，组建“乐企联盟”，让企业从“房东”变身社区治理“合伙人”。

当前，上海以党建为引领，不断探索多元参与、阵地支撑的社区治理新模式，推进社区共建共治共享。近期，上海市委社会工作部会同市房管局《关于加强党建引领新型居住社区治理的工作指引（试行）》的通知，并于在黄浦区召开推进新型居住社区治理现场会，进一步总结推广基层实践做法。

市委社会工作部相关负责人表示，上海接下来将推动工作指引落实落地，加强业务培训和工作交流，进一步总结推广基层实践做法。结合居村“两委”换届、新版“社区云”系统人房数据完善等工作，指导未纳管的新型居住社区平稳有序衔接，逐步纳入社区治理体系。

原标题：《在上海新型居住社区，租客这样成为小区的“主人”》

栏目主编：张骏

来源：作者：解放日报 林子璐