近日，第三版《全球商务区吸引力报告》（2025 Global Business Districts Report）在法国巴黎和北京同步发布。该报告由全球商务区创新联合会（Global Business Districts Innovation Club）发起，安永（EY）与城市土地学会（ULI）共同编制，是当前全球范围内最具权威性和国际影响力的商务区综合评估研究成果。

自2017年首次发布以来，该报告已成为各国商务区管理者、企业决策者及城市研究机构分析全球商务区竞争力与发展趋势的重要参照。2025年版报告延续前两版研究框架，对来自全球19个国家的30个商务区的活力、演进与吸引力进行系统评估，涵盖人才、市场接近度、影响力、外部条件、办公空间、消费活力、创新与可持续性等关键领域。研究基于详实的数据分析和专家洞察，并吸纳了全球250余位专业人士的意见，包括商务区内企业、建筑师、开发商和投资者等。

一、30个全球商务区表现分析

此次报告对全球30个领先商务区展开系统评估，共涵盖八大类别、80余个指标与2,400余项数据点，总排名榜单全面呈现了全球商务区吸引力的最新格局与演变路径。

亚洲板块整体上扬，成为主要增长引擎。2025年报告显示，全球商务区的竞争格局正在发生结构性变化，亚洲主要商务区整体排名普遍提升，展现出强大的经济韧性与增长潜力。目前，全球排名前十的商务区中，亚洲已占据四席，较2017年增加一席，表明亚洲在全球商务体系中的地位持续提升。其中，东京丸之内（第3名）、北京商务中心区（CBD）（第6名，以下简称“北京CBD”）、新加坡市中心（第7名）和首尔江南区（第8名）均跻身全球前十，并呈现稳步上升态势。

中国商务区在全球格局中的地位持续上升。2025年的排名结果反映出全球经济重心向亚洲转移的趋势进一步加速，而作为世界第二大经济体和超过150个国家与地区的主要贸易伙伴，中国正处于这一转型浪潮的前沿。北京、上海、广州、香港四地商务区共同勾勒出中国城市在全球商务体系中的上升轨迹，展现出中国城市在经济活动组织与空间载体建设方面的持续进步与成长潜能。

北京CBD稳居十强，并且排名连续三次稳步上升。2025年排名结果显示，北京CBD在全球30个商务区中综合排名位列第六、亚洲第二、中国第一，连续三次成为我国唯一进入全球排名前十的商务区，稳居全球商务区“第一梯队”。相较于2020年（第7名）和2017年（第9名）的成绩，北京CBD全球排名持续上升，进一步巩固了其作为中国首要商业枢纽的地位。从分维度排名来看，北京CBD的核心优势在于其丰富优质的人才资源、活跃便利的消费业态以及持续涌现的创新潜能。

其他入选的中国商务区同样表现亮眼。香港中环稳定保持全球第13位，上海浦东陆家嘴紧随其后，位列全球第14位，较2020年的全球排名上升4位，位势明显上升。值得一提的是，广州天河中央商务区首次进入评价榜单，排名第22位，标志着中国商务区的国际认可度与影响力进一步提升。

二、逆境中的持久力量与新挑战

全球领先的商务区不仅成功抵御了新冠疫情带来的冲击和动荡，更在混合办公、数字革命与气候挑战交织的新背景下，重新定义了高密度、垂直化城市枢纽的功能与价值，这既展现了全球商务区的韧性，又提供了对未来的发展启示。

本版报告中对全球250位商务区相关方的调研显示，63%的受访者认为，尽管受到疫情冲击，2025年的商务区相比2020年“更具吸引力”。这种信心源于全球经济枢纽所具备的持久生命力——如纽约中城及金融区、新加坡市中心、北京CBD、东京丸之内、伦敦金融城和巴黎拉德芳斯等，这些城市核心区是世界经济的重要节点，集聚超过700万就业岗位，拥有84家《财富》世界500强企业总部，年GDP贡献约4.5万亿美元。其领先地位建立在结构性优势之上，例如世界一流的交通网络、高密度的商务活动集群以及对优质的人才可达性。这些特征使其显著区别于传统市中心、郊区商务园区，或者因远程办公兴起而出现的家庭工作空间。

然而，混合办公模式的兴起对传统商务区带来了新挑战。报告数据显示，目前30个主要商务区的员工平均每周有两天在家办公，自2019年以来，平均办公空间使用率下降了5%至10%。 此外，全球经济放缓、持续的通胀压力及地缘政治不确定性，使企业在办公空间上的成本控制成为关键考量。

三、塑造全球商务区未来的四大“趋势”

《2025全球商务区吸引力报告》指出，除短期经济压力外，四大“主趋势”（Megatrends）正重塑全球商务区的未来格局。这些趋势反映出深层次的人口、技术与环境变革，正在影响城市以及其经济核心的运作方式、演化路径与价值创造逻辑。

趋势一：人才优先

全球商务区的核心吸引力依然取决于其吸引和留住高端人才的能力。调研显示，76%的受访企业高管将“人才吸引”视为选址决策中的首要因素。商务区正从传统意义上的办公集聚区转变为企业吸引与留住人才的重要合作伙伴。

报告指出，高品质且具灵活性的办公空间成为吸引员工重返办公场所的关键。由于全球多数商务区的员工到岗率仍低于疫情前水平，投资者与业主亟需加快资产升级，以满足租户对空间品质和使用体验的更高期待。此外，员工与企业的关注点正从单一办公楼转向整体城市体验，消费活力、服务配套与公共空间品质，已成为衡量商务区竞争力的新前提。

值得注意的是，中国商务区在人才维度上的排名提升尤为显著。其中，北京CBD在该维度排名全球第五，较2020年上升10位；上海浦东陆家嘴排名全球第九，较2020年上升9位。报告指出，亚洲商务区的核心竞争力在于科技人才储备规模，而这正是企业布局选择的关键因素。目前，全球仅三个城市拥有超百万的数字化技能人才，均位于亚洲，分别为中国北京、上海和印度班加罗尔，充分体现了亚洲商务区在全球人才吸引格局中的相对优势。

趋势二：资产的“软实力”与“硬价值”

办公空间仍然是商务区投资决策的核心要素，也是衡量商务区综合吸引力的重要标尺。报告显示，在企业选址过程中，“性价比”（Fair Value）已成为影响决策的关键考量。40%的受访企业高管将“获得合理的成本效益比”列为企业选址的优先事项，这一比例较2020年上升了14个百分点。

在企业开始精打细算、市场需求不断调整的大背景下，这些以高层建筑、宽阔楼层和黄金地段闻名的标志性资产，使投资者重新开始思考：他们要如何相信自己为“高度”与“声望”所支付的成本依然值得？

调研结果显示，这一问题的答案就体现在城市设计与资产品质上。交通便利、环境现代、设施先进、节能高效的高品质建筑和商务区，依然能够维持强大的吸引力；反之，那些老化、功能单一或未能实现多元化服务的区域，则难以持续吸引租户或维持排名。顶级商务区的租金水平与所获得的价值之间存在基本的匹配关系，而这也进一步凸显了环境品质、配套服务和品牌声誉等空间“软实力”在衡量资产吸引力中的重要作用。

在空间“软实力”方面，中国商务区凭借卓越的城市配套与消费活力，已展现出全球领先的竞争力。其中，北京CBD在消费活力维度排名全球第2，广州天河中央商务区位居第4，上海浦东陆家嘴位居第7，香港中环排名全球第11，充分表明中国商务区在零售服务、餐饮、文化与公共空间建设等方面具备较高密度与活跃度，为企业及员工提供了宜业宜居的高品质城市环境，也为商务区资产价值提供了重要支撑。

趋势三：技术的双重作用

当前，技术既是支撑商务区高效运转的基础工具，也是塑造商务区产业吸引力的核心引擎。在此“双重作用”推动下，科技创新已成为全球商务区运转与演进的关键驱动力。报告显示，30%的受访企业高管将“位于技术前沿的创新枢纽”视为选址决策中的关键因素。

一方面，技术创新重塑了商务区的管理与运营模式。数字化、智能化手段正在助力城市规划者、开发商和管理者更加精准地理解和掌握每日穿梭于商务区之中的庞大人流与信息流，从而加速设计流程、提升运营效率并降低环境影响。

另一方面，技术创新也在重塑租户和使用者的期望。在数字经济快速发展的背景下，商务区被寄望成为城市创新的前沿阵地。报告显示，42%的受访者认为商务区应加强与科研机构、大学与企业之间的合作，同时，27%的受访者认为人工智能（AI）将是实现这一目标的关键力量。

报告显示，北京CBD在创新维度排名全球第2，上海浦东陆家嘴排名全球第5，香港中环排名全球第9，表明中国商务区在创新生态系统、科技人才与知识储备、数字基础设施等方面处于综合领先地位。

趋势四：可持续性的复杂性

可持续发展已成为全球商务区发展的关键议题之一。报告指出，建设具备气候适应性、宜居性和未来韧性的空间已是大势所趋。商务区的利益相关者将低碳交通、绿色更新和可持续基础设施视为推动商务区绿色转型的三大优先抓手。调研结果显示，54%的受访者认为商务区应聚焦低碳交通体系建设，49%的受访者将存量建筑节能改造视为绿色转型的关键路径，46%的受访者则强调绿色开放空间建设的重要性。

展望未来，商务区的成功将取决于其能否将气候因素全面纳入规划、投资与治理体系。然而，当前多数商务区尚未完全回应来自人才、投资者和政策制定者的可持续性诉求。尽管多数商务区已经尝试在战略层面将气候议题纳入规划与投资考量，但仅有不到10%的受访企业高管认为当前商务区已具备充分应对气候风险的能力。由此可见，全球商务区在实现高水平环境治理和真正意义上的可持续发展方面，仍面临较大挑战，而能否在这一维度取得突破，也将成为未来评价全球商务区竞争力的新维度。

写在最后：全球商务区的再定义

未来的商务区，不再仅以天际线的高度或总部企业的数量为衡量标准，而是以其对社会、经济与社区的综合贡献为评价核心。安永与ULI在报告中指出，未来十年，商务区将进一步演化为“中央社交区”（Central Social Districts，CSD）——集办公、生活、文化与气候韧性于一体的包容性复合空间，其发展方向呈现出四大特征。

以人为本：通过住房可负担性、交通可达性与生活品质吸引并留住人才。

重塑空间逻辑：优先推进存量改造、灵活空间与可持续设计。

拥抱科技创新：整合人工智能、数字孪生与智慧基础设施以提升运营效率与韧性。

坚定低碳转型：将“改造优先”、清洁出行与社会包容纳入城市政策体系。

作者团队：

于燕

政府及产业研究咨询服务合伙人

安永（中国）企业咨询有限公司

lara.yu@cn.ey.com

张伟白

政府及产业研究咨询服务高级经理

安永（中国）企业咨询有限公司

iric.zhang@cn.ey.com

本文是为提供一般信息的用途所撰写，并非旨在成为可依赖的会计、税务、法律或其他专业意见。请向您的顾问获取具体意见。

(本文来自第一财经)