每经记者｜包晶晶    每经编辑｜陈梦妤    

4个一线城市二手房市场大力度复苏了。

上海易居房地产研究院（以下简称易居）近日公布的数据显示，截至11月，4个一线城市二手房累计成交51.9万套，超越2024年同期水平（496532套），近4年首次突破51万套大关。

上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）分析：“2026年延续这种趋势的可能性比较大。从政策层面来看，降息降准等宽松的货币政策可期，市场会越来越向好。目前置换链条较为顺畅，从交易情况可以发现，仍然有一部分房东出售旧房后购买新房，尽管短期有一些拉锯、置换周期稍长，但置换链条始终能够维系。”

根据易居的统计结果，4个一线城市的二手房成交规模，2017年为488241套，2018年426619套，2020年为607074套（历史最高），2021年回落至589640套，而2025年1～11月成交规模已经达到519021套。

5月份以来一线城市二手住宅月度成交套数

单月成交也打破了过往的淡旺季规律。

2025年11月，一线城市二手住宅共成交49033套，环比10月的40714套大幅增长20%，11月单月的成交表现甚至超过了旺季9月（47176套）。市场在经历了传统“金九银十”阶段后，年末仍然展现出积极趋势。

“最近区域内不断有成交。”上海黄浦区陆家浜路中原地产门店的余莎告诉每经记者，市场整体还是偏积极的，有些诚意出售的业主积极调整价格，不过买家大多还是抱有捡漏心理。

二手房大规模成交对于新房市场的影响，卢文曦分析，在卖旧买新的置换层面，二手房价格调整充分之后，难免与新房价格区间重叠，会有一些客户上的争夺。但需求得以大量释放，市场交易就盘活了。

“市场最担心没有流动性，所以目前这个‘第一步’完成得不错。”卢文曦说。

目前，二手房市场“以价换量”已成共识。

据中指研究院统计，11月北京二手房均价64984元/平方米，同比下跌6.08%；深圳均价64946元/平方米，同比下跌4.10%；上海为56708元/平方米，同比下跌5.56%；广州34163元/平方米，同比跌幅7.60%。

“部分二手房的确是跌出性价比了。”卢文曦提醒，“从租金回报来看的确比较划算，但也要考虑到老破小往往房龄比较长，下一轮行情起来的时候，是否还能跟大盘保持同步增值幅度”。

市场的另一个风向，是二手房深度调整之后，房屋的租金收益反而成了“香饽饽”。

据每经记者粗略计算，按照某四大国有银行3年期个人大额存单年利率1.55%计算，200万元本金的3年利息约93000元，而上海内环内一套200万元的老破小，月租金约4500元，3年内即便预留6个月空置期，房租总价仍有135000元。相比之下，持有收租的性价比远超卖房存银行。

对于转售为租的操作，卢文曦认为，事实上，这类动作在市场调整初期比较多见，现在已经在调整末期，反而是市场上不诚心卖的房东，因为租金价格高了才由租转售，更多的是一种暂时的妥协。市场一旦有变动，或者有购置新房的需求，房东还是会选择出售。

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封面图片来源：图片来源：每经记者 包晶晶（图文无关） 摄