2017年，马云在杭州全球峰会上抛出“八年后中国最便宜的就是房子”的预言，彼时楼市狂热，这一论断被多数人视为天方夜谭。如今站在2026年的时间节点回望，随着“十五五”规划开局的政策红利集中释放与“房住不炒”定位的持续深化，马云预判的“去泡沫化”“价值回归”趋势已然成为现实。2026年的中国楼市，正迎来购房成本大幅下降的红利窗口，但市场分化的加剧也让购房风险重新重构。并非所有购房者都能承接这份红利，尤其有三类人群，即便面对宽松政策，也需谨慎入场，这正是马云多年前警示的“理性看待房产价值”的核心内涵。

2026年的楼市红利，核心体现在购房成本的结构性下降上，政策支持力度达到近十年峰值。从信贷政策来看，一线城市限购政策边际放松，首套房首付比例最低降至15%，全国首套房平均贷款利率已降至3.31%，部分城市更是低至3.25%的历史低位。以一套北京500万的刚需房为例，首付仅需75万，30年房贷利息可节省64万元，大幅降低了置业门槛。税费减免与现金补贴政策则进一步放大红利，国家层面明确140平米及以下住房契税统一按1%缴纳，多地推出“卖旧买新”契税全额返还政策，武汉对三孩家庭的购房补贴高达12万元，遂宁等城市对现役军人、教师等群体额外给予3%的购房补贴。这些政策形成合力，让刚需群体的购房压力显著减轻，成为2026年楼市最鲜明的红利特征。

但需警惕的是，红利背后是市场分化的极致加剧，“核心坚挺，外围承压”的格局彻底成型，这也决定了并非所有人都适合在此时入场。央行数据显示，2025年全国二手房挂牌量已突破850万套，房价走势告别“全国一盘棋”：上海核心区新房价格2025年同比上涨5.7%，去化周期降至15个月的健康区间；而缺乏产业支撑的三四线城市2025年人口净流出达312万人，瑞银预测2026年这类城市房价可能再降8%-10%，部分县城累计跌幅将达22%。这种“冰火两重天”的格局，让盲目购房的风险陡增，以下三类人群尤其需要听从警示，谨慎出手。

第一类慎买人群：盲目布局三四线及远郊板块的投机者。楼市的底层逻辑早已从“买涨不买跌”转变为“房子跟着人走”，人口与产业成为房产保值的核心支撑。2026年的市场分化，本质是供需关系的结构性重构，盲目布局缺乏支撑的板块，无异于陷入“接盘”陷阱。三四线城市的投机风险尤为突出，这类城市不仅面临人口持续外流的困境，广义库存去化周期更超30个月，大量房源面临“卖不掉、租不高”的流动性困境。

更值得警惕的是，2026年3000亿元专项债将用于收购存量商品房转为保障房，这些保障房价格比同地段商品房低30%以上，直接分流刚需，进一步压缩商品房降价空间。即便是一线及强二线城市，远郊概念盘也暗藏风险，那些依赖“新区规划”“地铁延长线”炒作的项目，配套兑现周期长，实际居住价值有限，2025年已有大量此类房源挂牌半年无人问津，2026年去化难度更大。对于追求短平快价差的投机者而言，这类房源无疑是高风险陷阱。

第二类慎买人群：高杠杆加贷的收入不稳定群体。2026年信贷政策虽宽松，但杠杆过高仍隐患重重。部分购房者看到房贷利率下降、首付比例降低，便盲目加杠杆入市，却忽视了收入稳定性与持有成本上升的风险，极易陷入资金链断裂的危机。收入不稳定群体的购房风险主要来自两方面：一方面是房贷还款的刚性与收入波动的矛盾，当前二套房利率比首套高出0.5个百分点，100万贷款30年将多还9万利息，自由职业者、创业初期人群、互联网行业从业者等收入波动较大的群体，一旦遭遇失业或行业调整，便可能陷入断供困境；

另一方面是持有成本上升的压力，2026年房地产税试点扩围预期增强，叠加物业费上涨、维修基金支出等，住房持有压力持续加大。专业机构给出的安全购房标准显示，月供应控制在家庭月收入的30%以内，同时需预留1-2年的应急资金，而高杠杆人群往往突破这一安全线。2025年以来，全国断供房数量同比上升12%，其中超七成是高杠杆购房的收入不稳定群体，这一数据为2026年的购房者敲响了警钟。

第三类慎买人群：忽视产权与政策陷阱的盲目跟风者。2026年“老房新政”全面推进、存量房交易成为主流，但政策红利并非人人可享，产权瑕疵、政策限制等隐性陷阱，正成为盲目跟风者的“踩雷重灾区”。非核心区的老旧房源是首要避坑对象，那些未被纳入改造清单、房龄超30年且结构老化的非核心区老房，不仅无法获得政策支持，后续维修成本高昂，还可能因不符合居住标准面临流通困难。

这类“老破小”缺乏学区、配套等核心价值支撑，需求持续萎缩，未来可能陷入“卖不掉、租不高”的困境。更需警惕的是产权风险，部分危房改造项目、单位福利房存在产权模糊的情况，若未确认产权是否能升级为完整产权便贸然购买，极易引发法律纠纷。此外，小型民营房企开发的房源同样暗藏风险，2025年民营房企违约率仍维持在15%左右，部分项目因资金链断裂陷入停工，购房者可能面临“钱房两空”的结局。

2026年的楼市红利，本质是政策对合理居住需求的精准托底，而非投机炒房的“狂欢信号”。马云多年前的预言，核心并非否定房产的居住价值，而是警示人们摒弃“买房必升值”的固有认知。对于刚需群体而言，当前无疑是难得的置业窗口，但需坚守“自住为主、量力而行”的原则，优先选择人口流入稳定、产业基础扎实的核心城市及配套成熟的板块；而上述三类人群，更应认清自身短板与市场风险，切勿被政策红利冲昏头脑。在楼市回归居住本质的大趋势下，理性决策、精准择房，才是把握红利、规避风险的核心逻辑，这也是马云警示背后的深层考量。