（来源：上海楼市情报）

最近，几乎所有2000万级的买房人，都在关注同一个盘——建发海宸。

在乍暖还寒的市场下，开发商普遍选择小批量试探入市，以确保销售数据不至于太难看。

而建发海宸却反其道而行——首开即推出330套房源，去化高达290套。

这不仅是一场数据上的胜利，更像是一场关键的“救场”，在竞争白热化的市场中脱颖而出。

目前，项目二期火热销售中，推出建面约125-210㎡房源，均价115985元/㎡，项目展示区即将公开。

可以说，这次开放，既是对一期热销的复盘，也是市场重新审视海宸价值的起点。

为什么海宸能够拿下这样的结果？

带着这个问题提前实地走访之后，答案逐渐清晰。

当下的上海楼市，板块分化、市场分化、资源分化、产品分化的趋势正在加剧。好的项目会更好，差的项目会更差。

而在这些分化中，海宸始终站在了“向好”的那一侧。

新江湾正芯，三面环水

低密滨水大宅

「建发海宸」

二批次已取证

加推约125-210㎡ 四房

火热认购中

展示区绽放在即

01

建发，给了海派另一种解法

坦白说，我以为已经足够了解建发海宸。图纸、沙盘、参数、立面图——都看过。

但这两天路过项目，已然呈现的大门实景仍让我惊叹：有些质感，只能在现场成立。

在这个项目上，你能看到一个既熟悉又陌生的“建发”。

熟悉，是那份沉稳的新中式韵律；陌生，则是它用海派的开放和包容，以“中魂西骨”的造宅理念，为传统找到了另一种表达：

兼容并蓄、繁花似锦，将东方文化意象与西方比例、材质、建筑形态融合得恰到好处。

这种融合，不停留在概念里，而是被落实在可感的每一个细节之中。从大门到中轴，从立面到会所，处处都是项目产品智慧的延伸。

一套极具辨识度的“视觉符号系统”

首先，建发海宸打造了一套极具辨识度的“视觉符号系统”。它让整个新江湾的城市界面，都有了全新的精神气场。

而这套视觉系统的开端，便是大门。

在如今的上海高端市场里，大门几乎是所有项目的必修课。在产品力狂飙的年代，还能如何突出重围，打破想象？

海宸的做法是：从设计手法、材质、工艺到尺度，通通拉到极致。

它以“上海市花玉兰”为灵感，屋檐舒展如花冠绽放，形态优雅而不张扬，这朵“玉兰”，不仅开在门头上，也绽放在立面的线条里、玻璃窗的彩影中。

即使不在玉兰花季，也能在光影间看到玉兰的身影。这是一份属于上海、属于建发海宸的浪漫。

门前的“许愿池”，灵感来自意大利特雷维喷泉，却在这一方海派土地上，被建发巧妙赋予了东方的文化意象。龙鳞纹隐约其间，象征纳气聚财。

材质上，建发可谓“不计成本”。

大门选用土耳其月光米黄石材，景墙搭配玻利维亚蓝奢石，柱础以稀有的巴西绿钻石完成收边。从浅米到深蓝再到暗绿的层次变化，像是海湾从晨光到暮色的过渡，温柔而深邃。

尺度上，大门总长约65米，花冠展开约40米，最高处达到约13.7米，是新江湾目前唯一达到此尺度的作品。

而我认为最打动人的，是工艺。

大门采用铜雕工艺打造，门钹则出自非遗大师陈徐奇（老凤祥首席技师）之手，采用掐丝珐琅工艺完成。

这种无法被机械代替、无法提速的工序，是一份难得的“慢”，这份“慢”，也是建发对奢侈的另一种表达。

立面全系使用大面积铝板、石材和落地玻璃

当视线从大门延展至建筑本体，海宸的立面，再次延续了那份“中魂西骨”的精神。

入户大厅作为整栋建筑的基座，借鉴了和平饭店的经典拱门。

层高最高约6.4米，采用碧绿天然石材和稀有米黄石柱，石材经过六道手工抛光工序，光泽温润而厚重。

视觉向上延伸，建筑立面在眼前铺展，采用高定铝板、大面宽玻璃与天然石材的三重组合。

金属的光泽、石材的肌理与玻璃的通透交织，辅以顶部“繁花冠顶”层叠舒展的姿态，让本应厚重坚硬的建筑得到呼吸，呈现出一种自然的轻盈感。

在工艺上，建发追求“无棱角的柔和”，摒弃了尖锐的直角，曲面柱廊由铝板精制而成，转角圆弧玻璃也耗费巨大成本完成，让室内景观视野被最大化地延展。

其实，对于开发商来说，每一次创新都极具挑战。既不能平庸，又要与城市的审美深度共鸣。

而这种共鸣，并不止于建筑形态。

浓缩沪城八景，为业主私藏的一份城市记忆

在海宸，建发试图让这种对城市气质的理解，延伸进更大的场域。从立面到景观，从建筑到环境。

它不仅是在造房子，更是在复刻一座城市的文化肌理。

整个社区三面环水，如同生长在城市半岛上。得益于地块的天赋优势，建发在景观设计上也做了内外呼应的布局——形成内外两轴双环的格局。

约200米的景观轴，是建发主动让出部分产权商业面积，为业主保留的专属归家动线；

而外部一公里的水岸公园，则与自然水系相连，同样由建发承接代建，打造成海宸业主的后花园，形成休闲与私密兼顾的滨水生活空间。

而景观部分的独到之处，是项目巧妙地将沪城八景：海天旭日、黄浦秋涛、龙华晚钟、吴淞烟雨、石梁夜月、野渡蒹葭、凤楼远眺、江皋霁雪，浓缩在双轴中。

对于海宸的业主来说，这个沪城八景，不仅可游可赏，更是可以私藏的城市记忆。

近4200㎡的会所，板块TOP级别

在约200米的景观中轴之下，是近4200㎡的会所，结合地上约1400㎡的架空层泛会所，这般体量在板块内，毋庸置疑是TOP级的。

会所由全球知名酒店室内设计公司CCD郑中设计事务所操刀，内部配备影音室、恒温泳池、健身房、私宴厅等功能空间，可承载更多的生活场景。

最妙的是，会所在空间规划中采用了动静分区，左侧为商务休闲区，右侧为健康运动区，互不干扰。

会所的珍贵之处，不仅是高定，还在于盲目堆砌奢华，每一处都真正服务于生活。比如恒温泳池区域，配置儿童池和泡池，每一寸空间都兼具仪式感与实用性。

02既有特长，更无短板的全能户型

一个能在竞争中脱颖而出的产品，必须既有特长，又无短板。海宸的户型正好印证了这一点。

首期推出的约125、161㎡已是“王炸”，而这次加推的约210㎡，更是典型的“神户型”。

如何判断一个户型打磨得够不够极致？

一个综合的维度是：它在有限的体量里，能塞下多少“翻倍的体验”。

建发海宸约210㎡的这一户型，之所以让人叫绝，是因为它在200㎡左右的面积段，几乎做出了终极改善的形态。

每一处空间，都直戳改善家庭痛点，他们追求的不仅是面积的扩大，更是空间格局、功能配置、生活场景的全面升级。

1、媲美顶豪的专属归家动线

这一户型采用类一梯一户设计，出了电梯便是约9㎡的私享前厅，仪式感与实用性兼具，让每天回家都成为愉悦、静谧的体验。

进入室内，独立玄关自然分流：左侧为家政间与厨房功能区，右侧通向卧室与客厅，动静分区清晰合理。

这一套动线下来，体验感足可媲美顶豪大平层产品。

2、约100㎡家庭社交公区，尺度与互动感兼得

这一户型的灵魂所在，就是这个LDKG巨厅。开放式厨房、餐厅、客厅、景观阳台等公区空间，加起来约100㎡，面宽达到约5.6米，奢阔气场尽显。

餐厅可轻松容纳10人圆桌，宴饮、聚会、生日派对，统统不在话下。

甚至，厨房的面宽也达到了约4.55米，超过主卧的面宽。独特的G型设计，串联起中西厨，岛台还贴心的做了加高处理。

这样的尺度，让多人同时操作毫无拥挤感：半开放式的设计，中餐的煎炒煮炸，西餐的优雅从容，一键切换。家庭成员可围坐岛台煮上一壶咖啡、吃个慵懒的早餐或下午茶也很不错。

3、私密度、采光、景观的家庭平权

四个房间呈四叶草式分布，每个房间独立互不干扰。同时，南侧次卧与北侧次卧空间灵活可变，可根据家庭需要改造成套房设计，形成三间套房格局，保证高度私密。

此外，这个户型的开窗面也堪称奢侈。

3个270°L型环幕飘窗，加客厅超宽弧形落地窗阳台，南向景观面长达约16.5米。无论在卧室、客厅还是家政间，每一处都能被阳光和景色溺爱，实现真正的“家庭平权”。

彩蛋福利：实得率超高

这一切的舒适体验，都得益于超高实得率，210㎡户型附赠3个阳台、4个飘窗，再加上超9㎡独立电梯前厅，实得率约95%，几乎等于拥有市面上约270~280㎡产品的空间享受。

更值得夸的是装标。

这个维度上，海宸也不遗余力地卷出新高度：

• 厨房五件套选用嘉格纳，被誉为“厨电界的劳斯莱斯”

• 卫浴奢配瑞士劳芬三件套（智能马桶、台盆、浴缸）

• 德国当代的台盆⻰头、浴缸⻰头及恒温花洒

• 全屋配备大金中央空调、地暖，霍尼韦尔全热交换新风系统

• 骊住进口多功能单槽

• 餐边柜配备滨特尔净⽔器+弗兰卡⻰头⽔槽+滑轨插座

• YKK三玻两腔隔音窗

• 华为鸿蒙智家系统

这样的配置，已经跳过同价位产品，比肩市面上15万+/㎡的产品。

03灯塔，不止是一个产品，还是一个由理想驱动的开发系统

要真正理解海宸的价值，不只是看它的建筑、景观和户型，更要理解它背后的品牌逻辑。

它是建发在上海的首座灯塔项目，也是建发房产在全国的第五座灯塔。

灯塔项目，对建发而言，有严格的等级和内部标准，这不仅意味着高标准的产品力，更是一种由理想驱动的开发基因：

• 选址严苛：每一座灯塔项目的诞生，都必须落在一片城市中无可复制的稀缺板块。就像北京的建发·海晏，择址圆明园旁，距清华、北大仅约1.5公里。而这一次，建发选择了新江湾，在这个文化与自然交织的腹地，让产品与城市精神同频。

• 内部等级管理：建发对灯塔项目设有专门工作响应制度，决策链条缩短，项目管理和设计标准直达集团最高层，确保每处细节精确到位。

• 产品力极致追求：海宸的“大门、立面、景观、会所、户型......”，无一不是在灯塔标准下反复打磨，任何细节都力求完美，呈现高规格的住宅标准。

灯塔，不止是一个称号，更是一种信念的体现。

建发早已进入一种“深化迭代”的状态，在时间的纵深中，把理想落成体系，让产品成为信念的注脚。

伟大的事情从来都需要时间。入沪二十余年，建发才献上这座灯塔。它不是终点，而是一个更高的起点。

04新江湾，难以复制的改善白月光

最后，回到项目的地段本身，新江湾的故事，其实早已被市场验证。

作为上海中心城区内，唯一保留生态湿地形态的居住板块，新江湾人均绿地约26㎡，整体绿化率超过60%，湿地面积相当于17个世纪公园。这样的自然资源，几乎不可复制。

图

它的价值，还不止自然。板块整体规划决定了它的纯粹性：没有老破小，也没有工业遗留，整体保持低密度、高品质住宅特性。

同时，教育、交通、商业也已成体系，在这里，既享受上海核心地段的便利，又能远离都市喧嚣。

10号线殷高东路站约500米，18号线约1500米，规划中的20号线约900米，三轨环绕，衔接上海各大核心商圈；配合在建军工路快速路及规划中的长江西路、沪太路快速路，出行效率将大幅提升；

江湾里MEET678近在咫尺，集餐饮、购物、办公于一体；悠方购物广场约1000米，涵盖精品超市、儿童教育、休闲娱乐场所；五角场商圈约2公里，总体量达140万㎡，业态丰富，满足全龄、多层级生活休闲娱乐需求。

此外，互联网巨头如美团、字节跳动、B站也扎根于此，板块内创新企业和文化产业园区密布，形成约17万名高知、高收入人群的社区圈层。

这样稳定的高端住宅与优质教育、生态环境、产业资源结合，使新江湾一直是很多改善型客户心中的白月光。

写在最后：

当市场进入深度分化期，真正的价值锚点愈发清晰。

可以说，建发·海宸以全维优等生的品质，找到了一片“几乎没竞品”的舒适区。

板块的自然禀赋、灯塔系的产品标准、建发的兑现力，当这些要素共同作用，项目的价值逻辑已然完整。

这一切，已在首期开盘得到验证。

如今二期已取证，目前火热认购中，推出建面约125-210㎡房源，均价115985元/㎡。

其中，约210㎡户型最受关注。

一是新江湾板块200㎡+房源已久无供应；二是它以顶格产品力、下沉门槛在市场中撕开一条价格缝隙，让媲美5000万级的尺度与品质，停留在2500万的区间，让终极改善不再遥不可及。

难怪，不少人已把这座“灯塔”列入自己的梦想清单。

新江湾正芯，三面环水

低密滨水大宅

「建发海宸」

二批次已取证

加推约125-210㎡ 四房

火热认购中

展示区绽放在即