从“老旧破”到“精小美”

改造后的泸粮小区。

□文/图张红

　　平坦的小区道路、规整的墙面排线、鲜活的文化彩绘、靓丽的新装电梯……走进泸州市江阳区大山坪街道龙透关社区泸粮小区，初冬暖阳下，居民们或健身散步，或围坐闲谈，一派闲适景象。

　　这个建于1998年、拥有242户居民的小区，曾因“老旧破”困扰住户，如今通过改造实现“逆生长”。据江阳区住建局统计，“十四五”以来，全区已改造老旧小区353个，完成投资约3.25亿元。这场从“忧居”到“优居”的蜕变，如何实现？笔者进行了探访。

时代出题

老城区的“衰老”困境

谁解“安居”心头忧？

　　作为泸州市的老城区、中心区，江阳区老旧小区数量庞大，特别是2000年以前建成的小区。泸粮小区便是缩影。

　　泸粮小区是上世纪90年代由泸州市粮油系统集资修建的住房，居民们于2000年陆续入住。那时小区里建有游泳池、网球场、乒乓球台、篮球场等配套设施。但随着岁月流逝，小区不可避免地陷入了“衰老”的困境：基础设施落后、配套功能不足、公共空间逼仄。

　　“以前只有一道门，进出车辆容易堵住，路面也坑洼不平。”老住户李业春回忆道。更让居民们头疼的是，由于缺乏专业物业管理，小区公共设施运维艰难，曾经的游泳池、乒乓球场等逐渐荒废。房屋外墙斑驳，公共管线如蜘蛛网般杂乱交织，地下管网时常堵塞，暴雨后污水溢流等各类问题，让居民生活受到较大影响。

　　面对这些民生痛点，江阳区在“十四五”期间将老旧小区改造作为重要民生工程全力推进。该区住建局工作人员介绍，改造工作聚焦群众急难愁盼问题，围绕小区配套基础设施、功能提升等方面展开，包括道路修缮、停车场增设、安防系统升级等内容，并同步推进符合条件的楼栋加装电梯。

政府作答

政策精准发力

“大手笔”投入推动城市更新

　　以2022年启动改造的泸粮小区为例，在实施老旧小区改造过程中，泸粮小区增加了小区公共空间、增设了门禁管理系统、增设了非机动车停车位及充电位、修缮了围墙立面，小区里还增加了带有泸粮小区LOGO的独特小品景观及红立方党群服务之家……

　　实实在在的改善赢得了居民的广泛认可。年过六旬的何大爷感慨道：“路面平整了，小区漂亮了，下水道不堵了，心情都舒畅了。”此外，通过引入海绵城市理念进行改造，小区雨天积水问题也成为历史。

　　江阳区另一个30岁的老旧小区——廖家花园的改造，则体现了“硬件更新”的深度。政府在基础设施方面投入3000万元，实现了从地面铺装、强电下地、四网合一，到门禁系统升级、楼梯护栏加固等全面升级。配套设施方面再投入1500万元，新建了停车场、社区餐厅和社区书屋。这种“深度整形”模式，为全区老旧小区改造树立了标杆。

　　据了解，目前江阳区已基本完成2000年以前建成的老旧小区改造任务。2025年，改造重点将转向2000年至2005年建成的小区；力争到2026年，全面完成改造任务，让所有符合条件的老旧小区焕发新颜。

基层探索

“自治+保姆”创新治理

改管并举确保长效

　　老旧小区硬件改造之后，如何实现长效管理，是避免其“打回原形”的关键。过去，因缺乏专业物业、维修资金不足、业委会运作不畅等问题，许多小区陷入了“一年新、两年旧”的困境。泸粮小区便是其中的典型——2023年，该小区就因业委会账目不透明、服务不到位，导致业主拒缴物业费，管理工作几近停摆。

　　为破解这一困局，2023年底，在龙透关社区的引导下，泸粮小区探索出“自治+保姆”的创新模式：保留业委会，下设自管办，并聘请小区退休干部担任“大管家”，实现居民自我管理。物业费低至0.26元/平方米，停车费每月90元。为确保透明，小区还成立了监督委员会，每月账目线上线下同步公示，张贴于门口公示栏，收支一目了然。

　　“100平方米才20多块钱，年底还有公共收益分红，大家当然愿意交。”李业春的话道出了众人的心声。随着服务提升、账目透明，小区的物业费缴纳率从原来的约50%跃升至99%以上。

　　泸粮小区的成功并非孤例。在南苑社区，由多个散居院落合并而成的新南苑小区，也通过类似的自治模式焕发了新生。小区选举出热心居民担任自管物业负责人，通过提供保洁、收取停车费等，小区实现了自给自足：物业费低至25元/月，停车费40元/月。2024年，小区还向居民返还了4个月的物管费。

　　从“老旧破”到“精小美”，泸粮小区正是江阳区老旧小区改造的生动写照。作为一项既重“面子”更重“里子”的民生工程，改造过程中，江阳区探索出“政府升级硬件+居民共管长效”的可复制路径，真正让“安居梦”落地生根、持续保鲜。