引言：

2025年12月4日，由全联房地产商会指导，不如租房研究所携手亿翰智库举办的《2025CRS中国租赁住房超级产品力峰会》在上海虹口北外滩金茂中心隆重举行，本届峰会聚焦“重塑产品内核，定义下一代好公寓”主题，从项目运营到产品设计，从宿舍产品到高端公寓，再到行业报告发布，数位实战派大咖齐聚一堂。期间重磅发布《“一城一标杆”——2025中国城市标杆好公寓研究成果》。

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解读

01

国企主力军地位巩固，从“规模建设”转向“标杆引领”

租赁住房行业的发展主体格局正在深刻调整，国企系的长租公寓运营商从重要的参与者演变为市场的主导者和引领者。这一结构性转变是政策导向、市场发展共同作用的结果，也标志着行业进入了以长期主义、稳定供给和品质可信赖为核心的新发展阶段。

从政策层面看，在“租购并举”住房制度的深入推进，以及十四五期间保租房的筹集目标的影响下，国有企业凭借其与社会责任、信用背书和资源整合能力，成为区域保租房筹集的核心力量。它们不局限于经济回报，更着眼于长远的民生效益和社会效益，承担起近几年租赁住房规模化扩张的主力军。

从市场角度看，长租公寓作为在地产行业深度调整，经济周期波动的背景下，兼具金融属性、运营属性的优质资产，需要大规模的长期资本投入和精细化的运营能力。而国企背景的租赁住房运营商在融资成本、投资期限和风险承受度上更具优势，能够更好地匹配“开发-持有-运营”这一长链条商业模式的内在要求。

尤其在长租公寓在“投、融、建、管、退”的商业模式闭环打通后，国企背景的租赁住房运营商陆续实现优质项目退出，为整个行业的资产证券化与良性循环提供了可复制的范式。

02

竞争维度纵深化，从规模供给供给升维至产品打造

行业竞争的本质正在颠覆，行业从“规模扩张”转向“产品打造”。越来越多的公寓项目将“社区”、“未来”、“生活”等关键词纳入项目名字，也标志着租赁产品从提供“居住容器”向提供“理想生活”全面纵深化拓展。

产品的衡量标准，已从单一的区位和坪效，扩展至设计、功能、服务、社区文化和情感连接等多个维度，这也意味着行业正在转向“深度运营”时代。

在产品设计层面，产品标准化与个性化的融合成为大趋势。一方面，基于对客群的精细化研究，形成了模块化、标准化的产品标准体系，以控制成本、保障基础质量和提升开发效率。

另一方面，在标准体系之上，深度融入对地域文化、社群特征和现代生活方式的融合，通过户型创新、公共空间营造等增加个性化居住体验。竞争的焦点在于，如何在成本约束下，通过巧妙的设计实现居住功能、设计美学与情绪价值的最大化。

另外，在存量时代背景下，通过城市更新以及非居转租将闲置资产盘活已经成为长租公寓的主要渠道之一。成功的存量改造项目，往往是设计力、工程力与商业洞察力完美结合的产物，它能以更低的成本和更快的速度，为城市核心区域提供优质房源，实现了社会价值、经济价值与城市美学价值的统一。

03

长租公寓深度融入城市发展进程并成为关键功能载体

长租公寓行业的快速发展，取决于其与所在城市发展战略的契合度与贡献度。它们已不再是城市中孤立的居住配套，而是在产业升级、人才战略、空间优化等需求下转型升级为服务城市。

租赁住房是落实城市人才战略的首要物理载体。

在全球化与区域化并存的人才竞争格局下，为引进的各类人才提供“住有宜居”的起点，是城市竞争力的直接体现。因此，领先城市的标杆项目往往精准布局于科创园区、大学城、金融商务区等高知高能人才聚集板块，其产品定位、户型配比、公区配套及服务配套均深度对接城市人才的工作与生活需求。

长租公寓也开始成为城市人才政策的重要组成部分，通过高品质的居住解决方案，降低人才定居门槛，提升其生活满意度和扎根意愿，从而为城市产业发展持续输送和保留核心人力资源。

其次，租赁住房是推动城市有机更新与空间效能提升的重要工具。

在城市发展从增量扩张转向存量优化的背景下，租赁住房为老旧办公、闲置厂房、低效商业提供了盘活思路。通过专业的改造与运营，不仅能快速增加特定区域的有效住房供给，盘活闲置资产，更能为这些区域导入新的、年轻的、活跃的消费人口和生活场景，带动周边商业生态焕新，提升街区活力与安全，实现社会结构优化和城市面貌改善。